2017年合肥限貸限購(gòu)政策內(nèi)容(2)
2017年合肥限貸限購(gòu)政策內(nèi)容
貸款買房需要了解的問(wèn)題
1、房貸首付比例
不同城市房貸首付比例不一樣，一般來(lái)說(shuō)首次申請(qǐng)房貸首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成!不過(guò)也有例外，首套房首付最高是北京、上海的3.5成。
2、房貸利率
目前全國(guó)房貸基準(zhǔn)利率為4.90%。不過(guò)，不同銀行房貸利率優(yōu)惠政策也不一樣。一般來(lái)說(shuō)，普通老百姓買房能夠在基準(zhǔn)利率上打9折左右，銀行評(píng)分的優(yōu)質(zhì)客戶能夠享受8折優(yōu)惠，去年在銀行信貸相對(duì)寬松的時(shí)候，曾出現(xiàn)過(guò)7折的優(yōu)惠。不過(guò)2017年，預(yù)計(jì)銀行信貸會(huì)有所收緊，例如北京實(shí)行房貸利率最低9折。
3、還款方式
目前主要還款方式還是等額本金和等額本息還款。等額本金是指每月等額償還貸款本金，利息逐月減少。前期還款額度大，后面還款壓力越來(lái)越少，適合高收入人群。等額本息還款是指把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分到每個(gè)月。目前是主要的還款方式，適合收入穩(wěn)定的公務(wù)員教師等。
4、貸款額度和年限
一般銀行在放貸的時(shí)候，會(huì)看你的個(gè)人征信、月收入多少、還款能力及房屋評(píng)估值等等決定給你貸款多少錢。不過(guò)在還款能力上都是要求月收入≥房貸月供X2，部分銀行除外。貸款年限一般是20年以內(nèi)，比較寬松的銀行可以30年。
5、首套、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
很多人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”，不明白這是啥意思?也不了解兩者的區(qū)別。認(rèn)房，是指在界定二套房時(shí)，如果借款人在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)中，已經(jīng)有了登記信息，再買房時(shí)，該房將被界定為二套房或以上。
認(rèn)貸，是指在界定二套房時(shí)，如果買家在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有貸款買房的信息，那么又申請(qǐng)貸款買房時(shí)，將界定該房為二套房或以上。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)： 認(rèn)房是在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)有房屋登記記錄，認(rèn)貸是在銀行征信系統(tǒng)里面有房貸記錄。
銀行貸款五大政策
一、房地產(chǎn)信貸政策差異化，住房信貸增速將放緩
從已披露的多家銀行年報(bào)看，2016年銀行幾乎都加大了個(gè)人房貸力度。但是，從各家銀行在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)看來(lái)，2017年銀行將嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)投資性房貸規(guī)模進(jìn)行控制。
自2016年“11.28樓市新政”實(shí)施以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。全國(guó)范圍內(nèi)，隨著2017年各地樓市調(diào)控政策的持續(xù)出臺(tái)，銀行住房信貸增速也將“踩剎車”。
二、貸款將更多投向公司業(yè)務(wù)
2017年，銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)后，其貸款將投向哪呢?
谷澍表示，工商銀行今年在滿足個(gè)人住房的合理需求的基礎(chǔ)上，同時(shí)貸款將更多投向公司業(yè)務(wù)等方面。
中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛也表態(tài)，在當(dāng)前利率上行的環(huán)境下，銀行貸款投向會(huì)向企業(yè)部門傾斜。據(jù)央行公布的相關(guān)金融數(shù)據(jù)顯示，2月末，非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加7314億元。2017年，銀行貸款將繼續(xù)保持對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。
三、商用房貸趨緊，放款時(shí)間延長(zhǎng)
上海方面，因受到中國(guó)人民銀行的調(diào)控，其各大銀行均表示目前房貸較緊張。在資料齊全的情況下，北京銀行一個(gè)月以內(nèi)可放款，像渣打銀行、恒生銀行等少數(shù)外資銀行審批完成后一般2-3天即可放款，其余銀行均表示一般至少需要2個(gè)月。
四、重慶出臺(tái)七不準(zhǔn)規(guī)定
據(jù)了解，重慶市銀行業(yè)監(jiān)管部門已明確要求銀行在發(fā)放貸款時(shí)不得附加不合理?xiàng)l件，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)的信貸業(yè)務(wù)“七不準(zhǔn)”規(guī)定。“七不準(zhǔn)”規(guī)定具體內(nèi)容為：一是不準(zhǔn)以貸轉(zhuǎn)存(強(qiáng)制設(shè)定條款或協(xié)商約定將部分貸款轉(zhuǎn)為存款)，二是不準(zhǔn)存貸掛鉤(以存款作為審批和發(fā)放貸款的前提條件)，三是不準(zhǔn)以貸收費(fèi)(要求客戶接受不合理中間業(yè)務(wù)或其他金融服務(wù)而收取費(fèi)用)，四是不準(zhǔn)浮利分費(fèi)(將利息分解為費(fèi)用收取，變相提高利率)，五是不準(zhǔn)借貸搭售，六是不準(zhǔn)一浮到頂，七是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)嫁成本。
五、南京銀行快速擴(kuò)張引評(píng)級(jí)下調(diào)之辨
南京銀行快速擴(kuò)張之路，自2007年2月，南京銀行設(shè)立了第一家異地分行——泰州分行正式開(kāi)始。此后，南京銀行的擴(kuò)張步伐未停止過(guò)。
據(jù)悉，對(duì)于南京銀行的快速擴(kuò)張，去年就有多個(gè)機(jī)構(gòu)提出質(zhì)疑，引發(fā)外界對(duì)其資本充足率擔(dān)憂。著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普，在2015年6月下旬，就將南京銀行列入“負(fù)面展望”的名單，理由是該行持續(xù)、快速的業(yè)務(wù)擴(kuò)張使得其資本消耗過(guò)于迅速。
影響房貸年限的原因
1銀行對(duì)貸款年限的最長(zhǎng)限制期限
銀行對(duì)房貸最長(zhǎng)年限有要求，通常是不超過(guò)30年，但是今年信貸政策收緊，有銀行縮短了貸款最長(zhǎng)年限，比如北京，將貸款最長(zhǎng)年限縮短到25年，要知道，貸款期限長(zhǎng)，付出的總利息就多，期限短，每月房貸月供多壓力大，假如貸款200萬(wàn)，基準(zhǔn)利率前提下，期限25年比30年每月房貸月供多出近千元，所以在房?jī)r(jià)較高的城市，貸款最長(zhǎng)期限的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房人影響較大。
2還款能力
還款能力同樣影響著貸款年限，銀行審查借款人收入時(shí)，要確定收入足以償還月供，房貸月供與收入的關(guān)系為：月供≤月收入X50%
3貸款人年齡
申請(qǐng)房貸時(shí)，貸款人年齡也是影響貸款年限的重要因素。有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得超過(guò)個(gè)人及其配偶法定退休年齡;而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年。每個(gè)銀行規(guī)定的貸款年限都是不一樣的，具體也要看銀行的規(guī)定。貸款年限與貸款人年齡的關(guān)系是：貸款年限=法定退休年齡-貸款人實(shí)際年齡，年齡越小，貸款年限越長(zhǎng)。
4房屋性質(zhì)
通常來(lái)講，購(gòu)買商業(yè)用房和商住兩用房的，貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長(zhǎng)貸款期限為20年。民用性質(zhì)的新房和二手房，貸款年限最長(zhǎng)為30年，但新房的貸款年限通常比二手房長(zhǎng)，主要是因?yàn)槎址康馁J款年限會(huì)受到房齡的限制。不過(guò)需要注意的是，今年北京限制商住房交易，直接停止了向商住房發(fā)放貸款。
5房屋房齡
除了上面幾個(gè)，房屋房齡也是決定貸款年限的重要因素，尤其是二手房。有銀行規(guī)定，貸款年限+房屋房齡不超過(guò)30年，有的規(guī)定不超過(guò)40年，也有規(guī)定不超過(guò)50年的。
舉個(gè)例子：假如房子是2000年建成的，到今年房齡是17年，銀行規(guī)定的貸款年限+房屋房齡不超過(guò)50年，那么貸款年限=40-17=23年;如果此時(shí)貸款人是40歲，法定退休年齡為60歲，根據(jù)貸款年限與貸款人年齡的關(guān)系公式，貸款年限=60-40=20年，那么最長(zhǎng)貸款年限就取20年這個(gè)期限。
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