2017年樓市政策盤點(diǎn)
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2017年樓市政策盤點(diǎn)
一、個(gè)人購(gòu)房資格可能要求更高
剛剛結(jié)束的中共中央政治局會(huì)議透露，一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好、實(shí)現(xiàn)良好開局。同時(shí)也要看到，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)向好有周期性等因素，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整任重道遠(yuǎn)。要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。要高度重視防控金融風(fēng)險(xiǎn)，加大懲處違規(guī)違法行為工作力度。
在高層持續(xù)施壓下，為了抑制投資需求，下半年各地政府可能會(huì)制定更為嚴(yán)密的政策調(diào)控，對(duì)個(gè)人購(gòu)房資格的審查可能會(huì)更嚴(yán)格，要求更多。比如社保年限、居住證年限、個(gè)稅繳納年限等等，以此來抑制投機(jī)需求。對(duì)普通購(gòu)房者而言，特別是外地戶籍的朋友，無論當(dāng)?shù)叵拶?gòu)限貸與否，接下來你很有可能要連續(xù)繳滿所購(gòu)房產(chǎn)當(dāng)?shù)氐纳绫?年、3年、甚至5年，才有資格購(gòu)房。
二、銀行信貸政策可能要求更嚴(yán)
房貸的利率是目前貸款利率中最低的，自然深受投資者的青睞。2017下半年，隨著樓市政策的收緊，央行縮表，商業(yè)銀行房貸政策會(huì)持續(xù)收緊，提高首付比例、認(rèn)房又認(rèn)貸、取消利率折扣、調(diào)高基準(zhǔn)利率、上浮貸款利率、縮短貸款年限、要求擔(dān)保放貸等等。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策同時(shí)，政府甚至還會(huì)對(duì)交易雙方進(jìn)行嚴(yán)格的稅收稽查、資金來源合法性檢查。以后買房，不緊貸款更難了，所要支付的購(gòu)房成本、銀行利息、還有月供都可能會(huì)更多。
三、房產(chǎn)稅費(fèi)征繳可能征收更多
稅收是調(diào)節(jié)樓市供給的重要工具。房產(chǎn)買賣過戶需要收取契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等。隨著調(diào)控政策增強(qiáng)，2017下半年，政府很可能會(huì)根據(jù)住宅交易價(jià)格，實(shí)施差別化房地產(chǎn)稅率，同時(shí)加強(qiáng)金融、稅務(wù)部門之間的工作聯(lián)動(dòng)。另外，現(xiàn)在有些地方正在試點(diǎn)房產(chǎn)稅，很有可能在全國(guó)推廣施行。也就是說，以后買房，需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)可能會(huì)更多。
今年3月份以來，已有至少34個(gè)城市從不同層面上加碼了樓市調(diào)控。那么問題來了，今年買房是不是明智之舉呢?
四、投資炒房
炒房的收益并不是你想象的那么高，很多炒房的朋友到最后面臨的是房?jī)r(jià)上去了，但是收益卻縮水了。所以，并不建議大家現(xiàn)在投資，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)處在一定的高位，并且目前呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。
五、剛需買房
今年國(guó)家的政策表明“房子是用來住的”，所以，今年剛需買房的朋友可以開始物色房子了。
2017上半年全國(guó)樓市政策
限售：
2017上半年至今的調(diào)控中，限售這一舉措，對(duì)不少開發(fā)商無疑是個(gè)不太好的消息。因?yàn)橥ㄋ椎卣f，限售就是限轉(zhuǎn)。目的是防止“左手進(jìn)右手出”的投機(jī)性炒房，截至目前，2017上半年全國(guó)各級(jí)城市實(shí)行限售的就有30多個(gè)，這波限售城市其中就包括蕪湖在內(nèi)。其中多數(shù)的限制再交易時(shí)間為2年或3年。
限購(gòu)：
樓市限制政策中的最常用形式——“限購(gòu)”。多與社保、個(gè)稅繳納捆綁的限購(gòu)政策，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)者影響不大甚至是利好。相應(yīng)的，對(duì)外來炒房者也起到一定的限制作用。
限貸：
調(diào)控中的限貸手段，雖沒有直接限制購(gòu)買，卻束縛住了相當(dāng)一部分人的購(gòu)買條件。限貸具體的常見手段，通常有上調(diào)二手房貸款利率，或者調(diào)高個(gè)人購(gòu)房按揭貸款折扣等等。2017截止目前，全國(guó)各地二十余個(gè)城市紛紛不同程度地對(duì)公積金使用，住房貸款最高額度、貸款最長(zhǎng)年限，首套及二套住房貸款利率等方面進(jìn)行了限制。
限價(jià)：
各地房企在項(xiàng)目銷售過程中，幾乎都曾與“限價(jià)”博弈過。多地單獨(dú)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格管理單獨(dú)、具體地提出了新要求：如無錫、佛山的“商品住房?jī)r(jià)格備案后一定時(shí)間內(nèi)不許漲”;徐州、深圳、中山的商品房申報(bào)價(jià)格不得高過(或不得明顯高過)周邊地塊同類型產(chǎn)品在售價(jià)。這些舉措無疑從源頭就有效的對(duì)房?jī)r(jià)過高的問題起到了遏制作用。
房地產(chǎn)調(diào)控三大特征
一線城市再次全面收緊
從北京“認(rèn)房認(rèn)貸”的房產(chǎn)新政出臺(tái)以來，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在全國(guó)10多個(gè)城市鋪開。事實(shí)上，從去年的“930”全國(guó)掀起一輪限購(gòu)限貸調(diào)控之后，今年“317”無疑又開啟了一輪調(diào)控風(fēng)暴。截至目前，全國(guó)已經(jīng)有大約40個(gè)城市先后出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些城市主要在15個(gè)熱點(diǎn)的一線和二線城市及周圍。
北京、上海、廣州、深圳已經(jīng)全面升級(jí)為認(rèn)房又認(rèn)貸，同時(shí)限購(gòu)政策十分嚴(yán)格。值得注意的是，本輪調(diào)控中，一線城市對(duì)自住需求抑制的趨勢(shì)在上升。外地戶籍人士的剛需受到社保年限從嚴(yán)和限購(gòu)政策的制約，本地戶籍人士的改善需求則受到限購(gòu)和限貸以及認(rèn)房又認(rèn)貸的影響。
“從全國(guó)趨勢(shì)看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比去年‘930’執(zhí)行力度更嚴(yán)。特別是以北京為代表的一線城市，再次全面收緊，而且持續(xù)打補(bǔ)丁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，預(yù)期在改善需求被抑制后，北京、成都、廈門等城市有望進(jìn)入低迷調(diào)整期，“成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，很可能在二季度出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。”
限購(gòu)政策細(xì)節(jié)更精準(zhǔn)
在全國(guó)樓市分化的大背景下，分城施策的理念在各地樓市調(diào)控中得到了充分的體現(xiàn)，縱觀本輪調(diào)控，政策細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)顯得更為精準(zhǔn)到位。
在廣州3月17日限購(gòu)政策升級(jí)之后，佛山的限購(gòu)政策“補(bǔ)丁”版也落地了。佛山市人民政府辦公室發(fā)布《佛山市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市新建商品住房限購(gòu)政策的通知》，從3月25日開始，除了繼續(xù)執(zhí)行區(qū)域政策之外，在限購(gòu)區(qū)域首套房也需要1年社保或納稅證明，限購(gòu)第二套。
與2016年10月7日發(fā)布的限購(gòu)政策相比，本次政策繼續(xù)把禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城、大瀝、里水，順德區(qū)大良、陳村、北滘、樂從等11個(gè)鎮(zhèn)街作為限購(gòu)區(qū)域。對(duì)在佛山無房的非本市戶籍家庭，由原來可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買兩套新建商品住房，改為只能在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套新建商品住房，且需提供購(gòu)房之日前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
對(duì)此，佛山市住建局表示，本次收緊限購(gòu)，首要目的是抑制投機(jī)炒房行為。對(duì)毗鄰廣州的11個(gè)鎮(zhèn)街加碼限購(gòu)政策，收緊非本市戶籍家庭購(gòu)房資格，進(jìn)一步抑制市外投機(jī)炒房行為。
不過，值得注意的是，佛山限外僅限于一手住宅，對(duì)二手住宅并沒有此類限制。
與佛山恰好相反，成都的調(diào)控新政則把限購(gòu)范圍從商品住房擴(kuò)大到二手房。根據(jù)新政內(nèi)容，從3月24日起，購(gòu)房者在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買二手住房的，應(yīng)符合規(guī)定的購(gòu)買商品住房條件，且只能新購(gòu)買1套住房(包括商品住房和二手住房)某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)表示，把二手房納入到限購(gòu)的范圍，這個(gè)做法和最近北京約談中介等做法類似，即一手房要管控，二手房也要管控，這有利于部分成都市區(qū)和郊區(qū)次新房炒作現(xiàn)象的減少，有利于一二手房市場(chǎng)都有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)局面。所以也使得此前買二手房鉆政策的漏洞減少了。此外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二手房納入限購(gòu)會(huì)對(duì)成交量降溫促進(jìn)較大，對(duì)中介行業(yè)有一定的影響。
熱點(diǎn)城市也“認(rèn)房又認(rèn)貸”
3月28日晚，福州、杭州及廈門相繼推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，引發(fā)關(guān)注。其中，杭州和廈門均明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。至此，原本在一線城市普及的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，開始向熱點(diǎn)二線城市蔓延。
在商業(yè)性住房貸款方面，杭州進(jìn)一步調(diào)整了信貸首付比例，在市區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)于已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房，執(zhí)行二套房信貸政策，首付款比例不低于60%。在住房公積金貸款政策方面，杭州進(jìn)一步嚴(yán)格公積金貸款認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，在市區(qū)范圍內(nèi)，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
同日，人行廈門市中心支行宣布，根據(jù)國(guó)家相關(guān)住房信貸政策規(guī)定和本市實(shí)際，指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，今年以來，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲。另一方面，面對(duì)超預(yù)期上漲的房?jī)r(jià)，一批購(gòu)房者陷入了“恐慌性”購(gòu)房，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“過熱”狀態(tài)。之前出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策雖然在一定程度上抑制了投資、投機(jī)需求，但是政策力度不夠，市場(chǎng)仍然火爆。此次進(jìn)一步加大政策力度，提高限購(gòu)門檻，收緊住房信貸政策，特別是執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，非常有必要，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。
調(diào)控力度在加強(qiáng)，但穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是重心?！墩?a href='http://www.yishupeixun.net/fwn/reportgongzuobaogao/' target='_blank'>工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀日前表示，調(diào)控的方向和取向是因地制宜，根據(jù)不同地方、不同城市的情況，區(qū)別對(duì)待。庫存大的地方要去庫存;房?jī)r(jià)上漲壓力大的或者上漲比較多的城市，就要采取相應(yīng)措施來抑制房?jī)r(jià)過快上漲。“總而言之，既要去庫存，也要穩(wěn)房?jī)r(jià)，這是總的要求。”
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