租賃違約金怎么算

　　房屋租賃違約金是指由當(dāng)事人約定或法律規(guī)定的，如果一方當(dāng)事人違反合同約定應(yīng)當(dāng)向另一方當(dāng)事人支付的一定數(shù)量的金錢。下面學(xué)習(xí)啦小編為你介紹最新房屋租賃違約金算法，希望對(duì)你有用!

　　違約金怎么算？

　　房屋租賃違約金最佳算法

　　一、房屋租賃合同常見(jiàn)的違約情形：

　　1、在房屋租賃關(guān)系上，要求解除租賃合同的一方，應(yīng)該提前1個(gè)月通知對(duì)方，否則就屬于違約(合同另有約定除外)， 對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求其支付違約金。

　　2、租房合同中對(duì)違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過(guò)事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。

　　3、約定的違約金過(guò)高或過(guò)低可以請(qǐng)求變更，約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失30%的可認(rèn)為約定過(guò)高，可要求降低。

　　4、房屋租賃合同中對(duì)違約金沒(méi)有約定，應(yīng)按對(duì)方違約對(duì)你造成的實(shí)際損失來(lái)計(jì)算違約金并退回押金和多余的房費(fèi)。

　　5、租房違約金的支付是獨(dú)立于履行行為即給付房租之外的給付。

　　6、雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟解決。

　　二、約定房屋租賃違約金應(yīng)注意：

　　1、違約金應(yīng)體現(xiàn)補(bǔ)償為主、懲罰為輔的原則

　　現(xiàn)行立法承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性多重屬性，以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔。這樣，既維護(hù)了守約人的利益，也兼顧了違約人的利益，體現(xiàn)了公平原則;違約金的功能在于使守約方因?qū)Ψ竭`約而造成的損失或失去的利益得以補(bǔ)償和實(shí)現(xiàn);有關(guān)違約條款主要是用來(lái)調(diào)整當(dāng)事人之間的利益分配，力求做到公平，主要目的絕非在于懲罰違約方。因此，違約金責(zé)任作為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，其本質(zhì)意義首先在于對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次才表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰和制裁。

　　2、約定房屋租賃違約金的形式

　　違約金的形式包括約定具體的違約金數(shù)額和違約賠償損失的計(jì)算方式兩種。房屋租賃合同中雙方約定確定違約金數(shù)額的按約定計(jì)算;雙方未約定明確違約金數(shù)額的，按照違約賠償損失計(jì)算。

　　三、房屋租賃協(xié)議違約金應(yīng)該付多少

　　(1)違約金由雙方協(xié)商確定，沒(méi)有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測(cè)的因一方違約可能帶來(lái)的損失大小來(lái)確定的。

　　(2)發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請(qǐng)求增加違約金;如果約定的違約金“過(guò)分”高于實(shí)際損失，違約方可以起訴到法院請(qǐng)求減少違約金。

　　(3)“不超過(guò)20%”，應(yīng)是指不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，但這只能適用于定金約定，約定的定金高于主合同標(biāo)的額20%的部分，法院不會(huì)支持。

　　四、違約金過(guò)高或過(guò)低的處理辦法

　　根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，違約金的高低是應(yīng)當(dāng)事人的申請(qǐng)由法院或仲裁機(jī)構(gòu)被動(dòng)進(jìn)行審查的。如果當(dāng)事人沒(méi)有在一審法庭辯論終結(jié)前提出對(duì)違約金的調(diào)整申請(qǐng)，則審理機(jī)構(gòu)不主動(dòng)干預(yù)。我們認(rèn)為，為保險(xiǎn)以及公平起見(jiàn)，建議在約定違約金比例時(shí)通過(guò)設(shè)定上限等方式防止違約責(zé)任過(guò)重。

　　五、從一則案例看房屋租賃違約金

　　【案例】

　　商悅系上海市某室房屋產(chǎn)權(quán)人之一。商悅于2009年9月26日與婁進(jìn)簽訂房屋租賃合同，約定由婁進(jìn)承租上海市某室房屋經(jīng)營(yíng)小面館，租賃期限自2009年9月1日起至2011年8月30日止，每月租金為人民幣9000元，保證金為人民幣9000元。合同另約定，婁進(jìn)中途擅自提前退租的，應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的一倍向商悅支付違約金，違約金可從租賃保證金中抵扣。2011年1月，婁進(jìn)向商悅表達(dá)提前退租的意愿，但未明確退租的具體日期。雖經(jīng)協(xié)調(diào)，雙方未能就提前退租賠償金額達(dá)成一致。2011年3月29日，商悅與婁進(jìn)辦理了退房手續(xù)，婁進(jìn)交還了房屋鑰匙并結(jié)清水、電、煤氣費(fèi)用，保證金未予退還，目前該房屋承租他人，隨后雙方又進(jìn)行過(guò)協(xié)調(diào)但是都沒(méi)有達(dá)成一致，2011年5月12日商悅將婁進(jìn)告上法庭要求索賠違約金3.5萬(wàn)元。

　　【法院判決】

　　法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)高，且?jiàn)溥M(jìn)請(qǐng)求法院調(diào)整，因此法院酌情將違約金調(diào)整為9000元。

　　【律師評(píng)析】

　　在本案中合同約定的違約金計(jì)算方式為按照未履行期限的租金標(biāo)準(zhǔn)一倍的違約金，那么未履行期限為5個(gè)月，每月按照9000元計(jì)算，違約金數(shù)額為3.5萬(wàn)元，從合同的角度上來(lái)講，租賃合同系合法有效的，商悅以此為由主張違約金本無(wú)何厚非，但是從公平的原則期間，同時(shí)也為了避免簽約時(shí)一方利用優(yōu)勢(shì)地位約定較為苛刻的違約責(zé)任，因此最高院針對(duì)約定較高違約金的情況進(jìn)行了規(guī)定。

　　本案約定的違約金是否過(guò)高呢?顯然將未履行期限5個(gè)月作為實(shí)際遭受的損失顯然過(guò)高，因?yàn)閷?duì)于商悅來(lái)講該房屋收回后可以另行出租，那么對(duì)于商悅來(lái)講可能耽誤的時(shí)間是尋找續(xù)租人的時(shí)間問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)尋找合適的續(xù)租人可能花費(fèi)的時(shí)間在一個(gè)月到兩個(gè)月之間，當(dāng)然這是一般的判斷標(biāo)準(zhǔn)，本案中商悅在婁進(jìn)退出后及時(shí)尋找到了承租人，那么對(duì)于商悅損失是比較小的，如果依然按照未履行的五個(gè)月追究婁進(jìn)的違約責(zé)任顯然過(guò)高，因此依法應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。