租賃違約金怎么算

　　房屋租賃違約金是指由當(dāng)事人約定或法律規(guī)定的，如果一方當(dāng)事人違反合同約定應(yīng)當(dāng)向另一方當(dāng)事人支付的一定數(shù)量的金錢。下面學(xué)習(xí)啦小編為你介紹最新房屋租賃違約金算法，希望對你有用!

　　違約金怎么算？

　　房屋租賃違約金最佳算法

　　一、房屋租賃合同常見的違約情形：

　　1、在房屋租賃關(guān)系上，要求解除租賃合同的一方，應(yīng)該提前1個月通知對方，否則就屬于違約(合同另有約定除外)， 對方當(dāng)事人有權(quán)要求其支付違約金。

　　2、租房合同中對違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。

　　3、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認(rèn)為約定過高，可要求降低。

　　4、房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應(yīng)按對方違約對你造成的實際損失來計算違約金并退回押金和多余的房費(fèi)。

　　5、租房違約金的支付是獨立于履行行為即給付房租之外的給付。

　　6、雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟解決。

　　二、約定房屋租賃違約金應(yīng)注意：

　　1、違約金應(yīng)體現(xiàn)補(bǔ)償為主、懲罰為輔的原則

　　現(xiàn)行立法承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性多重屬性，以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔。這樣，既維護(hù)了守約人的利益，也兼顧了違約人的利益，體現(xiàn)了公平原則;違約金的功能在于使守約方因?qū)Ψ竭`約而造成的損失或失去的利益得以補(bǔ)償和實現(xiàn);有關(guān)違約條款主要是用來調(diào)整當(dāng)事人之間的利益分配，力求做到公平，主要目的絕非在于懲罰違約方。因此，違約金責(zé)任作為一種財產(chǎn)責(zé)任，其本質(zhì)意義首先在于對守約方的補(bǔ)償，其次才表現(xiàn)為對違約方的懲罰和制裁。

　　2、約定房屋租賃違約金的形式

　　違約金的形式包括約定具體的違約金數(shù)額和違約賠償損失的計算方式兩種。房屋租賃合同中雙方約定確定違約金數(shù)額的按約定計算;雙方未約定明確違約金數(shù)額的，按照違約賠償損失計算。

　　三、房屋租賃協(xié)議違約金應(yīng)該付多少

　　(1)違約金由雙方協(xié)商確定，沒有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。

　　(2)發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時，如果約定的違約金“低于”實際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。

　　(3)“不超過20%”，應(yīng)是指不超過主合同標(biāo)的額的20%，但這只能適用于定金約定，約定的定金高于主合同標(biāo)的額20%的部分，法院不會支持。

　　四、違約金過高或過低的處理辦法

　　根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，違約金的高低是應(yīng)當(dāng)事人的申請由法院或仲裁機(jī)構(gòu)被動進(jìn)行審查的。如果當(dāng)事人沒有在一審法庭辯論終結(jié)前提出對違約金的調(diào)整申請，則審理機(jī)構(gòu)不主動干預(yù)。我們認(rèn)為，為保險以及公平起見，建議在約定違約金比例時通過設(shè)定上限等方式防止違約責(zé)任過重。

　　五、從一則案例看房屋租賃違約金

　　【案例】

　　商悅系上海市某室房屋產(chǎn)權(quán)人之一。商悅于2009年9月26日與婁進(jìn)簽訂房屋租賃合同，約定由婁進(jìn)承租上海市某室房屋經(jīng)營小面館，租賃期限自2009年9月1日起至2011年8月30日止，每月租金為人民幣9000元，保證金為人民幣9000元。合同另約定，婁進(jìn)中途擅自提前退租的，應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的一倍向商悅支付違約金，違約金可從租賃保證金中抵扣。2011年1月，婁進(jìn)向商悅表達(dá)提前退租的意愿，但未明確退租的具體日期。雖經(jīng)協(xié)調(diào)，雙方未能就提前退租賠償金額達(dá)成一致。2011年3月29日，商悅與婁進(jìn)辦理了退房手續(xù)，婁進(jìn)交還了房屋鑰匙并結(jié)清水、電、煤氣費(fèi)用，保證金未予退還，目前該房屋承租他人，隨后雙方又進(jìn)行過協(xié)調(diào)但是都沒有達(dá)成一致，2011年5月12日商悅將婁進(jìn)告上法庭要求索賠違約金3.5萬元。

　　【法院判決】

　　法院經(jīng)過審理認(rèn)為雙方約定的違約金過高，且婁進(jìn)請求法院調(diào)整，因此法院酌情將違約金調(diào)整為9000元。

　　【律師評析】

　　在本案中合同約定的違約金計算方式為按照未履行期限的租金標(biāo)準(zhǔn)一倍的違約金，那么未履行期限為5個月，每月按照9000元計算，違約金數(shù)額為3.5萬元，從合同的角度上來講，租賃合同系合法有效的，商悅以此為由主張違約金本無何厚非，但是從公平的原則期間，同時也為了避免簽約時一方利用優(yōu)勢地位約定較為苛刻的違約責(zé)任，因此最高院針對約定較高違約金的情況進(jìn)行了規(guī)定。

　　本案約定的違約金是否過高呢?顯然將未履行期限5個月作為實際遭受的損失顯然過高，因為對于商悅來講該房屋收回后可以另行出租，那么對于商悅來講可能耽誤的時間是尋找續(xù)租人的時間問題，一般來說尋找合適的續(xù)租人可能花費(fèi)的時間在一個月到兩個月之間，當(dāng)然這是一般的判斷標(biāo)準(zhǔn)，本案中商悅在婁進(jìn)退出后及時尋找到了承租人，那么對于商悅損失是比較小的，如果依然按照未履行的五個月追究婁進(jìn)的違約責(zé)任顯然過高，因此依法應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。