物權法司法解釋對于房屋問題的解讀

　　2016年2月23日最高人民法院正式發(fā)布了《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》。《解釋》直指物權法適用中的一些帶有全局性、根本性的問題，如不動產(chǎn)登記錯誤與民事訴訟的關系、異議登記與確權訴訟的關系、預告登記的效力、特殊動產(chǎn)轉讓中的“善意第三人”、發(fā)生物權變動效力的法律文書的范圍、按份共有人優(yōu)先購買權的司法保護、善意取得的構成要件等，對正確適用物權法中的這些基本制度或原則具有重要意義。

　　物權關系到百姓的房子、車子等大物件。動輒幾百萬甚至上千萬的房子，出不得一點問題，容不得半點馬虎。記者就百姓普遍關心的房子問題采訪了北京安杰律師事務所的謝曉勇律師，他從三個方面就該司法解釋進行了解讀，并支招應如何將房子放進法律的“保險箱”，避免不必要的財產(chǎn)損失。

　　房本登記錯誤，權利人如何起訴?

　　在國內房價不菲的當下，房屋信息登記錯誤會給買房人帶來無窮無盡的麻煩，甚至是巨大的財產(chǎn)損失。

　　據(jù)媒體報道，前不久陜西華陰市政府被市民起訴，在訴訟期內，華陰市政府既不應訴也不出庭，法院作出并送達判決后，華陰市政府依然不聞不問，此事就是百姓的土地使用證被政府變更登記在別人名下引起的。

　　在司法實踐中，政府部門將土地權屬、房屋信息登記錯誤的情況時有發(fā)生，一種流行的觀點是權利人要先起訴相關行政部門，進行證書的變更后再向相關利害人主張實體權利，這容易讓百姓陷入訴訟之累。

　　謝曉勇告訴記者：“司法解釋對如何起訴進行了明確規(guī)定，因房屋歸屬產(chǎn)生爭議的，權利人可以直接提起民事訴訟，此時法院應當受理。”

　　物權法司法解釋對訴訟類型的明確規(guī)定，不僅方便群眾起訴，更是對立案登記制改革的呼應，可以有效解決公眾立案之后審判部門內部的分工問題，從立法技術上保證了公眾權利的實現(xiàn)。

　　出了買房錢，房本上沒有名字怎么辦?

　　我國持續(xù)多年的出生性別比失衡讓婚戀市場變得格外熱鬧，農村大齡男青年的婚姻問題更頻繁成為媒體頭條。

　　結婚時男方家庭為了表示對女方的尊重，即使男方出了婚房錢，一般也會將女方登記在房本上。夫妻恩愛時相安無事，一旦出現(xiàn)問題鬧到要離婚的地步，房子就成了大難題。

　　女方可能說房本上有她的名字，根據(jù)物權法的“公示公信”原則，房子應有女方的一份。

　　然而，按照物權法司法解釋，有證據(jù)證明房屋真實權利歸屬的一方才是真正的房主，房子并不必然屬于名字寫在房本上的人。

　　謝曉勇建議，對房屋真實歸屬有異議的一方應保存好相關證據(jù)，如購方合同、付款憑證、資金來源等，一旦發(fā)生房屋歸屬糾紛，能拿出這些證據(jù)的一方就有可能成為真實的權利人。

　　合法取得房屋，未完成房屋登記如何處理?

　　中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民2015年11月介紹，城鎮(zhèn)戶籍人口家庭，住房基本上得到了滿足，人均34平方米。

　　再從我國人口老齡化的趨勢來看，80后90后的青年人在未來若干年將從父母或爺爺奶奶那里繼承一兩套或更多房產(chǎn)。多余的房子可以出賣出租，但是空置的現(xiàn)象仍不能完全避免。

　　如果一個青年繼承了家中一套房產(chǎn)，沒來得及登記房子就受到侵害，被人為燒毀了，他該如何處理?畢竟房本上沒有他的名字。

　　謝曉勇告訴記者：“根據(jù)司法解釋的規(guī)定，只要物權獲得有合法依據(jù)，即便尚未完成房屋登記，權利人也可以請求保護其物權。”

　　可以看到該司法解釋最大程度的尊重了法律事實，不完全以不動產(chǎn)登記證上記載的權利為準，充分考慮復雜的現(xiàn)實情況，注重保護真實的權利狀態(tài)。

　　在依法治國的大背景下，完善對物權的保護具有重要的現(xiàn)實意義。物權與債權基本構成了現(xiàn)代經(jīng)濟學意義上的財產(chǎn)權，對個人財產(chǎn)權的保護是人格獨立的前提，有了獨立的人格，公眾的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)意識將得到更大程度的激發(fā)，經(jīng)濟發(fā)展才會更加繁榮，社會也將變得更加有活力、更加穩(wěn)定。從此意義上講，物權制度的完善與每個人都息息相關，公眾應更多關注即將施行的物權法司法解釋，讓法律對物權的保護落地生根。