承租​人的優(yōu)先購買權(quán)是什么
承租​人的優(yōu)先購買權(quán)是什么
承租人可直稱為“租賃人”，比如有一物業(yè)主對(duì)其所有的某一些特定范圍，如攤位、店面、商業(yè)場所或居住所進(jìn)行對(duì)外出租，那和該物業(yè)所有者進(jìn)行協(xié)議簽約，租賃該場所或居所的另一方就是“承租人”。
社會(huì)生活中，房屋租賃法律關(guān)系普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛也比比皆是，其中承租人在租賃合同期限即將屆滿想要繼續(xù)簽訂租賃合同，出租人利用自己所有權(quán)人的地位而左右房屋的租賃，導(dǎo)致承租人承租地位極不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)。
其主要義務(wù)是：支付租金、按照約定的方法使用租賃物、妥善保管租賃物、不得擅自改善和增設(shè)他物、瑕疵通知。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹承租人的想知識(shí)。
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是什么
1、什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)?
《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
注意：①在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。
?、?ldquo;合理期限”沒有明確規(guī)定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定;《民通意見》第118條規(guī)定的“前3個(gè)月通知”已作廢。
2、哪些情形承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)?
《解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)。
(1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)：
A.出租人在拍賣5日前已經(jīng)通知承租人，承租人未參加拍賣的;
B.出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。
(2)房屋共有人、近親屬購買權(quán)優(yōu)先于承租人購買權(quán)：
A.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
B.出租人將房屋出賣給近親屬的。
(3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
3、出租人侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人能否請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效?
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定已經(jīng)作廢，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
《解釋》第21條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的：
(1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效;
(2)承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
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承租人的其他權(quán)利：
形成權(quán)
承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務(wù)，即優(yōu)先承租人依其一方的意思，無須義務(wù)人(出租人)的承諾即可形成與原協(xié)議條件相同的租賃內(nèi)容之契約。
附限制條件的物權(quán)
作為房屋的所有權(quán)人，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，本應(yīng)享有對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，但在優(yōu)先承租權(quán)存在的情況下，所有權(quán)人行使權(quán)力反受沒有所有權(quán)人的承租人的限制，這樣做的目的是為保護(hù)弱勢群體承租方的利益。
優(yōu)先條件
民法理論上一般認(rèn)為，按照房屋優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生原因的不同，可將其區(qū)分為法定優(yōu)先購買權(quán)和意定優(yōu)先購買權(quán)兩類。前者是指由法律明文規(guī)定，僅特定法律關(guān)系中的特定之人才能夠享有的優(yōu)先購買權(quán);后者則是指在法律并無明文規(guī)定的情況下，由當(dāng)事人通過合同等法律行為而設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)。準(zhǔn)此以觀，中國《合同法》所規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)顯然是一種法定優(yōu)先購買權(quán)。