貸款房要如何賣(mài)

　　指購(gòu)房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。也被稱(chēng)為房屋抵押貸款。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹貸款買(mǎi)房的相關(guān)知識(shí)。

　　貸款房要如何賣(mài)：

　　描述

　　方案一：提前還貸

　　1、準(zhǔn)備工作

　　(1)首先買(mǎi)方主動(dòng)向賣(mài)方詢(xún)問(wèn)或者房產(chǎn)公司房屋是不是存在向銀行抵押的情況，保險(xiǎn)起見(jiàn)，建議買(mǎi)方要求查看所買(mǎi)房的產(chǎn)權(quán)證或者到交易中心查詢(xún)。

　　(2)如存在房屋抵押的行為，買(mǎi)方要了解賣(mài)方?jīng)]有還款余額和期限，已還款金額和年限，這回涉及到后續(xù)問(wèn)題的可操作性，同時(shí)可以向賣(mài)方提供最近一個(gè)月的還款證明。

　　(3)如果決定購(gòu)買(mǎi)房屋并決定提前還貸、注銷(xiāo)抵押的方法，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)未付款項(xiàng)由哪一方支付磋商，一般采?。河少u(mài)方自籌資金;由買(mǎi)方籌集資金抵作購(gòu)房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算。

　　(4)此外在提前還貸中還存在其它費(fèi)用，具體費(fèi)用建議可以資訊各大還貸銀行，一般時(shí)間是6個(gè)月或者1年后提出申請(qǐng)便可以提前還款，無(wú)須支付違約金;但不滿(mǎn)6個(gè)月或者1年，要支付一定數(shù)目的違約金，這筆經(jīng)費(fèi)究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行明確說(shuō)明。

　　2、操作程序：

　　由買(mǎi)方支付定金，并按照合同的方式提前還貸，注銷(xiāo)抵押

　　溫馨提示：本過(guò)程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)流程應(yīng)當(dāng)做好銜接，一旦銜接不好就會(huì)發(fā)生合同分歧，買(mǎi)賣(mài)雙方最好還是能夠通過(guò)律師或者房產(chǎn)中介公司進(jìn)行辦理業(yè)務(wù)，房產(chǎn)公司作為第三方，擁有一定的專(zhuān)業(yè)性和可信度。

　　(1)雙方按照約定準(zhǔn)備尚未還貸資金，同時(shí)由賣(mài)方委托的中介公司或者賣(mài)方或律師向貸款銀行提出提前還貸的申請(qǐng)，再經(jīng)過(guò)銀行審核通過(guò)后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣(mài)方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

　　(2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷(xiāo)抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。

　　(3)如果提前還貸資金是由買(mǎi)方出的，那么買(mǎi)方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。

　　方案二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)

　　和上述方式不同的是，買(mǎi)方先到銀行辦理按揭手續(xù)，分兩種情況：一則同行轉(zhuǎn)按，二則跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。

　　1、提交材料和流程：

　　《購(gòu)房抵押借款合同》原件;

　　買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的材料(例：身份證、接收入證明等);

　　辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù);

　　如銀行審核批準(zhǔn)，當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》;

　　辦理抵押登記變更手續(xù)。

　　2、買(mǎi)方憑貸款銀行還貸證明和貸款證明以及相關(guān)材料到交易中心辦理交易手續(xù)。

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　　相關(guān)閱讀：

　　影響貸款買(mǎi)房年限和房貸期限的因素

　　1:貸款申請(qǐng)人的年齡

　　銀行在為借款人評(píng)估房貸還款年限時(shí)，首先以其年齡作為基礎(chǔ)。一般在符合貸款條件的前提下，年齡越小，其貸款年限越長(zhǎng)，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過(guò)65年”，就是銀行能夠?yàn)槠滢k理的貸款期限。

　　2:貸款房屋的房齡

　　貸款者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，所購(gòu)房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像建房期在10年以?xún)?nèi)的2手房，其各方面條件較好，銀行愿意對(duì)這類(lèi)房齡的住房貸款加快審批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年齡較久，銀行可控的貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此銀行對(duì)這類(lèi)房屋的貸款審批十分謹(jǐn)慎。

　　3:貸款申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)能力

　　另一方面，對(duì)于貸款買(mǎi)房的申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，如工作收入、工作穩(wěn)定性、儲(chǔ)蓄存款、資產(chǎn)情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請(qǐng)時(shí)間的衡量因素。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的貸款方案。而經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟(jì)條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽(yù)資質(zhì)等方面較好，這類(lèi)人群有可能會(huì)獲得最高8成20年的貸款。