預(yù)售商品房按揭可以解除合同嗎
預(yù)售商品房按揭可以解除合同嗎
商品房按揭。一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷售合同項下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹預(yù)售商品房按揭的相關(guān)知識。
預(yù)售商品房按揭可以解除合同嗎?
1、預(yù)售商品房按揭糾紛解除合同如何認(rèn)定?
房地產(chǎn)價值巨大,不應(yīng)輕易解除合同,使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險。同時合同解除后,亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失??紤]到其標(biāo)的物價值大,影響大,涉及當(dāng)事人復(fù)雜,各方利益重疊,標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的,對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為,應(yīng)參照香港法律,存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除,這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中,按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保,在未清償完債務(wù)前,與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行,發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟,未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同,使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔(dān)保,開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán),在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán),這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物,開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行,同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán),共同作出抵押的意思表示,應(yīng)為按揭合同的實質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移,并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán),雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利,解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性,在解除合同上要更加慎重。
2、預(yù)售商品房按揭糾紛解除合同后款項如何返還?
解除了預(yù)售購房合同和按揭合同,必然涉及到款項的返還。商品房預(yù)售按揭中,款項的去向是銀行貸款給購房者,購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則,權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利,因此對于款項的返還,應(yīng)為:
(1)開發(fā)商向購房者返還全部購房款,包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
(2)購房者向按揭銀行返還所借款項本息,但應(yīng)扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款,則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
對于因爛尾樓而解除合同,如按揭銀行是發(fā)展商指定,在款項的返還時,應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行,控制資金流向,其未盡到監(jiān)控義務(wù),對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任,可在款項返還時,適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項,平衡各方利益。
在款項返還過程中,也要注意維護(hù)按揭銀行的利益,按揭的標(biāo)的物是尚未建好的房屋,購房人尚未取得產(chǎn)權(quán),其抵押的標(biāo)的物嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商,購房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),將此種權(quán)利進(jìn)行抵押,開發(fā)商也同意在事實上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行,可認(rèn)為這種抵押是一種事實上的共同抵押。因此,無論是否解除合同,將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人,都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)。在貸款本息未歸還之前,房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除,開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意,否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項中,對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分,將其視為抵押物的變價,銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。
在款項的返還過程中,要注意擔(dān)保的競合問題,如在按揭擔(dān)保之前,該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押,且已合法登記,則應(yīng)依順序依次受償,按揭合同中的約定不得與此相對立。
對于“回購條款”,即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款,開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款,房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定,屬禁止流抵押條款,應(yīng)為無效。
前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在房屋抵押物的擔(dān)保,又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保,對這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前,擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定,開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任,但此為開發(fā)商的權(quán)利,權(quán)利可自由放棄,開發(fā)商簽署回購條款,應(yīng)視為對檢索抗辯權(quán)的放棄,應(yīng)予認(rèn)可其效力。
在擔(dān)保法司法解釋生效后,考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押,開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保,應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定,允許按揭銀行擁有選擇權(quán),其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任,這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然,在開發(fā)商履行回購條款后,其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位,對按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。