土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議如何確權(quán)_土地使用權(quán)的年限
土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議如何確權(quán)_土地使用權(quán)的年限
土地使用權(quán)(Land Use Rights)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細介紹土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議時的相關(guān)法律知識。
土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議確權(quán)的方法
一、行政訴訟在土地確權(quán)案件中的作用與立法預(yù)求相去甚遠。
《中華人民共和國行政訴訟法》第一條規(guī)定：“為保證人民法院正確及時審理行政案件，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護和監(jiān)督行政機關(guān)依法行使職權(quán)，根據(jù)憲法制定本法。”顯然本法的立法目的是為法院審理行政案件提供保障，為行政相對人的權(quán)利救濟提供渠道，促進行政機關(guān)依法行政，這就是訴訟法的立法目的、立法預(yù)求。就土地確權(quán)案件而言，行政訴訟的立法預(yù)求難以實現(xiàn)。理由如下：
1、土地確權(quán)案件不僅涉及土地行政管理關(guān)系，同時涉及平等主體之間的民事關(guān)系。單純的行政訴訟以審查被訴具體行政行為是否合法的審查制度，很難觸及查清行政爭議的本質(zhì)，使行政審判的審查停留在行政行為的是否合法的表層的問題上，當然這對于行政審判而言是核心問題，而從“保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益”角度講，這里的審查顯然屬于表層次的問題，這是行政訴訟審查制度與立法目的在土地確權(quán)案件中暴露出的矛盾。
2、行政相對人的訴訟請求往往得不到人民法院的審查角度、范圍完整的呼應(yīng)。行政相對人之訴愿在于實現(xiàn)其對土地的使用權(quán)，實現(xiàn)其民法上的物權(quán)，希望人民法院通過行政審判監(jiān)督行政機關(guān)的違法行為，從而實現(xiàn)其根本的請求，但行政訴訟的審查角度雖然立足于相對人的民法上的權(quán)利即土地使用權(quán)而賦予其起訴的資格，但審查的靶子是行政行為是否違法。依照《行政訴訟法》第五十四條之規(guī)定，人民法院對被訴具體行政行為全面審查，只要存在五種違法情形中的任何一種即應(yīng)判決撤銷。相對人民法上的權(quán)利是否可以得以實現(xiàn)，并不是行政判決關(guān)注的焦點，其裁判的結(jié)果也往往不能滿足相對人的根本的訴訟請求。
3、撤銷判決對相對人的土地使用權(quán)保護只能是宣告式的，宣告被訴確權(quán)行為侵害了原告的合法權(quán)益，也不能真正使其權(quán)利的內(nèi)容明朗化、確定化。因此，即使判決撤銷確權(quán)文件，決定也并不能徹底解決問題。第四、審判實踐中存在大量的行政機關(guān)敗訴后不再作作為，拖延作為的問題，有的將矛盾推向法院，從而使當事人最高關(guān)注的土地權(quán)利懸而未決，使當事人長期陷入無盡的紛爭中，審判實踐中因不服土地確權(quán)引起的行政訴訟案件反復(fù)審理長達五、六年的并不罕見，審判的法律效果、社會效果均受到質(zhì)疑。
上述問題實質(zhì)就是行政審判土地確權(quán)案件并不能一步到位，切中當事人真正的訴愿，將其關(guān)注的民事爭議解決徹底。針對該問題，有人提出以行政附帶民事的方式一并解決，最高人民法院關(guān)于執(zhí)行行政訴訟法的98條解釋第61條似乎采用了此觀點。最高人民法院行政庭對98條司法釋義專著對該條解釋又稱行政與民事的判決、裁定一般分別作出。
這其實并不是附帶民事訴訟，只能是同一審判組織包攬行政訴訟和民事訴訟而已，況且分別作出必然由行政庭作出民事判決，違反了法院組織法及訴訟法的規(guī)定。因此筆者認為應(yīng)當明確行政附帶民事制度。這類行政爭議基于民事而言，人民法院審理民事爭議是天經(jīng)地義，合并審理不存在理論上的障礙。在《中華人民共和國土地法》出臺前，土地使用權(quán)爭議案件本身就是由人民法院作為民事案件審理。在行政訴訟中，無論是原告或是第三人提出解決相關(guān)民事爭議的請求都應(yīng)該允許，而事實上無論原告或第三人除對被訴確權(quán)決定表示異議或支持外，對爭議土地的歸屬肯定是要提出自己的請求。
基于當事人意思自治原則，人民法院可以一并審理，不存在技術(shù)上的問題。判決的情形歸納如下：
(一)政府對土地之確權(quán)行為合法的，判決維護。
(二)土地確權(quán)主要證據(jù)充分，而存在程序或適用法律錯誤的判決確認違法由人民法院以司法權(quán)確認土地權(quán)。
(三)土地確權(quán)主要證據(jù)不足，而法庭可查明事實的直接由法院判決確權(quán)。
(四)土地確權(quán)主要依據(jù)不足，而人民法院又無法查明權(quán)屬的亦由人民法院本著尊重歷史、方便生產(chǎn)、生活的原則，依相鄰權(quán)理論法律作出土地權(quán)屬判決。
二、最高人民法院司法解釋關(guān)于相鄰關(guān)系的訴權(quán)規(guī)定與《土地法》中關(guān)于土地權(quán)屬爭議解決機制沖突。
98條解釋第61條僅限于被告對平等主體之間民事爭議所作的裁決違法方能啟動行、民一并審理程序，對被告作出的頒發(fā)土地證書的確權(quán)行為在頒證違法的情形下是否應(yīng)啟動行政附帶民事裁判程序?實踐中很少有人提及。因為這里不存在行政裁決而且裁決違法的前提。而實踐中，不服頒發(fā)土地證而引起的行政案件在全國范圍一直在20%以上，這類土地確權(quán)案件能否得到妥善的歸屬和處理關(guān)系到行政審判的健康發(fā)展，也影響著社會的安定。
實踐中不服頒發(fā)土地證的情形有以下兩種：
一是有證的起訴政府給另一方頒證侵權(quán);
二是無證的起訴政府給另一方頒證行為侵權(quán)。筆者認為，無論起訴方有無相關(guān)證件起訴政府給另一方頒證行為侵權(quán)，只要有行政訴訟法上所稱政府頒證行為與其有利害關(guān)系即是有原告資格，可以起訴。但問題是頒證行為被撤，被維持當事人間暗含的民事爭議并未消除，而人民法院又不能一并解決。筆者認為如上述兩種起訴的情況，過去的行政審判并沒有抓住問題的本質(zhì)，不服頒證行為并沒有反映矛盾的實質(zhì)。因此，人民法院沒有厘清不服確權(quán)行為的實質(zhì)而簡單地受理而形成了隔靴撓癢。筆者認為，此類糾紛應(yīng)當屬于土地使用權(quán)爭議。理由如下：所謂土地權(quán)屬爭議，望文生義是指土地所有權(quán)或使用權(quán)歸屬爭議。
《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》(2003年1月3日國土資源部公布，同年3月1日實施)即采用了上述定義。針對上述不服頒證行為的行政訴訟案件，表面看是對政府的頒證行為不服，僅指一具體行政行為而言，而事實上當事人不服之理由則是當事人認為該行為侵犯了其特定范圍的土地所有權(quán)或使用權(quán)。當事人起訴的前提必然是關(guān)于特定范圍的土地權(quán)屬與相鄰方或其他相關(guān)方產(chǎn)生了不同的認識，各自均主張權(quán)利，否則根本不可能引起一方對政府給另一方頒證行為不服的問題。
既然如此，頒證行為僅僅是造成土地權(quán)屬爭議的原因，而當事人的訴愿指向應(yīng)該是土地所有權(quán)或使用權(quán)的歸屬，因此，應(yīng)該看到在原告與第三人間存在的土地權(quán)屬爭議才是原告起訴的真正原因，故頒證行為是表象，糾紛實質(zhì)是土地權(quán)利之歸屬。因此，人民法院拋開人民政府直接審理頒證行為并不能從根本上解決糾紛。
筆者認為讓人民政府依《土地管理法》第16條按土地權(quán)屬爭議進行解決，人民法院在爭議違法、當事人不服再提起行政訴訟時，人民法院依行政附帶民事判決的方式一并解決應(yīng)該是一步到位的解決爭議的最佳方式。最高人民法院行政庭有學(xué)者也認為，土地權(quán)屬爭議的前提是各方均沒有權(quán)屬合法、面積準確、址清楚的權(quán)屬證明文件、辦法文件，但歷史上已由他人無條件合理的長期使用至今，造成永久性占有的事實。
這是對土地權(quán)屬爭議外延的人為的限制，爭議是雙方當事人的態(tài)度，至于爭議是否有道理那是實體問題，即使雙方均有證件，各方也仍然對證件的理解表示不同的意見，依然可以形成權(quán)屬爭議?！锻恋貦?quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》第20條規(guī)定，處理爭議機關(guān)應(yīng)當審查雙方當事人提供的證據(jù)材料中第(一)項為人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證。由此可見，有證件依然可以形成爭議。
有一點須要說明的是人民政府的處理結(jié)論、方式，《辦法》并沒有明確如裁判的形式多種多樣。筆者認為這種裁決是一種準司法的行為，應(yīng)該包括駁回申請，維持現(xiàn)狀，如須撤銷土地證件(該爭議應(yīng)由縣級以上人民政府作出)應(yīng)對爭議的土地歸屬作出結(jié)論。如果不作為土地爭議先行由政府處理。
相鄰方的任何一方起訴，很多情形下會形成互訴對方的土地證，甚至雙方均被撤銷，再由政府重新確權(quán)又可能產(chǎn)生新的被訴頒證行為。而依筆者之見以可直接抓住各方爭議的民事爭議，同時不至于使政府繞過對頒證行為的審查，人民法院在對處理決定審查時仍然可以對頒證行為的合法性進行審查，從而防止違法的頒證行為不能得到糾正。
綜合所述，筆者認為最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《行政訴訟法》的98條解釋第十三條中賦予相鄰權(quán)一方具有行政起訴權(quán)對于土地相鄰關(guān)系中的土地使用權(quán)爭議問題解決方式與土地法的解決方式相沖突，筆者認為，這種籠統(tǒng)的關(guān)于相鄰關(guān)系方訴權(quán)的規(guī)定，沒有引導(dǎo)出正確的解決糾紛的途徑。應(yīng)對土地相鄰權(quán)引起的行政爭議明確界定為土地權(quán)屬爭議，先行由政府裁決，這樣可以使大量的涉及土地的案件在進入人民法院前經(jīng)過政府部門的第一步的梳理審查，更有利于政府自我糾正違法行為，也方便當事人申請，更重要的是可以大量減輕人民法院日益沉重的審判壓力，也符合現(xiàn)代行政裁決專業(yè)化的發(fā)展趨勢。
另外，值得注意的是《行政復(fù)議法》第三十條關(guān)于土地等自然資源爭議先行復(fù)議中復(fù)議前置的范圍及復(fù)議與訴訟如何銜接存在激烈的爭議。依筆者之見，準確界定土地爭議范圍，提倡政府裁決在前，人民法院作終局裁判可以消除許多不必要的爭議。
三、行政訴訟在土地確權(quán)案件中忽視了第三人的信賴利益保護，個別情況下審判反而引發(fā)了更多的紛爭。
由于行政行為具有確定力，一旦作出，就應(yīng)被推定為合法有疚。法律要求相對人予以信任和依賴?；谛刨囈蛩氐拇嬖?，法律也應(yīng)保護相對人基于依賴所生之利益，禁止政府行為以任何借口任意變更既有行政決定甚至反復(fù)無常，哪怕是“有錯必糾”也應(yīng)受到必要的限制。在行政審判也應(yīng)當對相對人的依賴利益予以高度重視，對違法行政行為實行有限有撤銷，土地確權(quán)案件主要涉及第三人的利益?，F(xiàn)行行政訴訟法雖然設(shè)立了第三人制度，但對第三人是否可以提出獨立的訴訟請求沒有明確規(guī)定，以至導(dǎo)致人民法院在只要原告啟動訴訟程序時即時被訴具體行政行為是否合法進行全面審查，第三人的舉證對被訴具體行政行為的審查是否有參考作用法律規(guī)定態(tài)度不明，從而忽視了第三人的利益。
以土地確權(quán)案件為例，第三人對土地的占有、使用是基于被告的審批、確認，為維護法律秩序和社會生活的穩(wěn)定，為禁止政府行為反復(fù)無常，信守承諾應(yīng)該對相對人因信賴政府而取得的利益予以保護，這是行政法信賴利益保護原則的應(yīng)有之義。因此，行政審判應(yīng)該關(guān)注第三人基于對被告的信任而取得的財產(chǎn)或其他方面的利益保護，不能因被告的違法行為而承擔實際上的損失。
在不服頒發(fā)土地證的土地確權(quán)案件中，實踐中一般不作土地爭議理解，更容易忽視第三人的利益。特別是在當事人已修房蓋屋的情況下，撤銷證件將會帶來更大的社會隱患。筆者認為只要不存在證件兩證權(quán)利沖突、重疊問題一般不能撤銷。而最合乎實際的方法應(yīng)將其歸為土地使用權(quán)爭議處理，政府在處理爭議中首先對爭議問題作出處理，如果須要撤銷證件，由此造成的損失被告應(yīng)給予適當?shù)难a償，在人民法院審理土地權(quán)屬爭議案件中對當事人持有的土地使用證件只要不存在權(quán)利沖突的一般也不能否認其效力，這既是出于對維持社會安定性的考慮，也是對誠信政府的一種支持。
在涉及土地確權(quán)案件中，輕易地撤證行為可能使政府無所適從，也使人民法院無所適從。值得強調(diào)的是人民法院否認頒證的合法性，依職權(quán)再作土地權(quán)屬的裁判，必然強調(diào)當事人的舉證責(zé)任，兼顧政府在行政行為中的檔案材料，在事實確定難以查清的前提下，只能以公平原則、以尊重歷史、方便生產(chǎn)生活為原則，當然法院的司法能力將承擔考驗。
綜合所述，人民法院審理土地確權(quán)案件應(yīng)該明確適用行政附帶民事判決，并應(yīng)與土地法相呼應(yīng)，明確土地權(quán)屬爭議的范圍形式，在判決中應(yīng)確立信賴保護利益，盡量避免引發(fā)新的矛盾，取得最佳的社會效果。
土地使用權(quán)年限
土地使用權(quán)指單位或個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。
根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業(yè)用地50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
倉儲用地50年;
綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)的基本介紹
土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2011年 1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關(guān)注。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。
農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。
土地使用權(quán)的辦理程序
初始土地登記
(1)申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。
(2)地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實地調(diào)查，全面核實土地登記申請的內(nèi)容，計算宗地面積，繪制宗地圖。
(3)權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進行審核。
(4)注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。
(5)頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取《土地使用證》。
變更土地登記(過戶)
(1)申請變更登記。屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方填寫好轉(zhuǎn)讓申請書、轉(zhuǎn)讓合同書、轉(zhuǎn)讓登記表;屬繼承房屋取得土地使用權(quán)的，提供公證繼承書，并填寫土地登記申請書;屬祖屋分戶的，提交分戶協(xié)議書或戶主申請，填寫土地登記申請書;還要提交申請人的身份證或戶口簿和原土地證書、房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。
(2)變更地籍調(diào)查。變更必須與原來宗地登記檔案并案進行。宗地部份變更的，要實地核定面積，界址點，重新繪制宗地圖;宗地全部變更，界址沒有變化的，可不進行界址調(diào)查，但宗地圖應(yīng)重新繪制。
(3)變更權(quán)屬審核。內(nèi)容與初始土地登記相同。
(4)注冊登記，換發(fā)證書。注消原《土地登記卡》、填寫新的《土地登記卡》，更改《土地歸戶卡》。收回注銷原《土地使用證》，填寫頒發(fā)新的《土地使用證》。
土地使用權(quán)抵押登記
(1)申請。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當在抵押合同簽訂十五日內(nèi)，憑抵押合同，貸款合同申請抵押登記。填寫土地抵押登記申請書。并提供《國有土地使用證》或《集體土地使用證》、身份證等有關(guān)材料。
(2)地籍調(diào)查。由國土資源局派人對新設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)的宗地進行地籍調(diào)查。
(3)權(quán)屬審核。土地登記人員對抵押設(shè)定的登記內(nèi)容進行審核。
(4)注冊登記。經(jīng)審核符合登記的，在宗地原《土地登記卡》上進行注冊登記。
(5)頒發(fā)證書。申請人憑身份證和《土地登記收件單》領(lǐng)取《土地他項權(quán)利證明書》。
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