房屋買賣后如何確認房屋差價損失
房屋買賣后如何確認房屋差價損失
差價是指不同等級，不同交割月份，不同商品，不同交割地點的期貨價格差異。在房屋買賣后，應該如何確認房屋的差價損失是人們關心的問題。下面由學習啦小編為你詳細介紹房屋買賣后出現(xiàn)差價的相關法律知識。
房屋買賣后確認房屋差價損失的方法
一、房屋買賣合同解除后房屋差價損失屬于損害賠償?shù)姆秶?
對于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣?，我國合同法未作明確規(guī)定，理論及實務界對此意見并不一致。通行觀點認為，合同解除的效力是使合同恢復到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產生。
因此在當事人選擇了合同解除的情況下，非違約方不應得到履行利益的賠償。合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種：合同解除后，因恢復原狀而發(fā)生的損害賠償;管理維修標的物所生費用;非違約方因返還本身而支出的費用。但是亦有觀點認為，合同解除時的損害賠償應是債務不履行的損害賠償，履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內。其認為，在合同解除前，合同已經依法成立，當事人一方違反合同的，就應根據法律的規(guī)定承擔債務不履行的責任。這種責任客觀存在。無論當事人是否解除合同均無影響。合同解除情況下的“恢復原狀”，是在原給付方面的歸還，并沒有涵蓋履行利益，因而出于對解除權人的周全保護，還應當認為存在履行利益的賠償(并不限于信賴利益的賠償)。合同解除場合的損害賠償，依然是因違約而發(fā)生的損害賠償。
應當看到，在房屋買賣合同案件中，在出賣人違約導致實際履行在法律上或事實上已成為不可能，或履行費用過高，實際履行已不必要時，對履行利益不進行保護對于買受人來說明顯有失公平。此時，買受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣人的過錯不得不解除合同，解除合同完全可能不是因為繼續(xù)履行對買受人不利。比如，在“一房兩賣”的情況下，因房價大幅上漲，出賣人已將房屋另售他人并已合法過戶，而未取得房屋的購房人已付房款數(shù)額不大，則即便根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條的規(guī)定，判令出賣人加倍賠償亦不足以防止出賣人因違約而獲得巨大利益。
在審判實踐中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲原因，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤，出賣人往往首先要求買受人加價，加價不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認買賣合同無效，比如由夫或妻一方主張買賣合同未經共有人同意，比如由第三人以承租人身份主張優(yōu)先購買權要求確認買賣合同無效，甚至直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶手續(xù)。在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴利益，則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對違約方十分有利。因此，對買受人進行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。
二、如何確認房屋差價損失?
如何確定房屋升值的差價損失，我國法律和司法解釋均無具體的規(guī)定，可參照國內部分地區(qū)的司法實踐經驗確定如下認定原則：
1、如果雙方當事人對房屋升值的差價損失能夠通過協(xié)商確定的，則按照其約定
2、如雙方當事人不能協(xié)商確定的：
(1)原則上可比照最類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋升值的損失;
(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋升值的差價損失。
3、認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。
4、守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋升值而產生的差價。
三、如何避免合同違約造成的損失?
1、簽約前做好調查，明確欲購房屋的性質，避免合同因此無效或者履行不能。
2、認真準備，細化合同條款，方便合同履行。
3、特別注意合同解除、違約責任及救濟途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內容，并加重此種行為的違約責任，力求對賣房人的逐利心理產生震懾作用。
4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時采取提起訴訟并申請訴前財產保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。
5、在可能的情況下，增加中介公司的責任，如確保網簽信息錄入真實、準確，協(xié)助買賣雙方進行交易之前標的房屋是否曾經網簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進行網上公示并積極履行合同義務等。
房屋差價損失的舉證方法
首先，如雙方就此有約定或通過協(xié)商達成一致，應根據約定內容或協(xié)商結果予以判處;
其次，如雙方無約定或不能協(xié)商達成一致，人民法院按照以下原則確定損失范圍：(1)原則上可比照最類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋升值的損失;(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋升值的差價損失。
第三，認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。
最后，守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋升值而產生的差價。
特別提醒：
(1)合同解除應指法定解除，在約定解除的情況下，應依據雙方合同約定處理。
(2)合同解除的原因應限于房屋交付義務的不能履行或遲延履行，因其他原因解除合同的，不應支持房屋差價損失賠償。
(3)由于在清償期屆至前并無給付遲延或給付不能可言，因此，在清償期屆至前，解除房屋買賣合同的，并不能請求履行利益的賠償。
(4)在房屋買賣合同解除后，買受人僅能主張履行利益賠償，而無法主張合同消滅所致?lián)p害的賠償。
(5)在買受人獲得賠償時，應當扣除買受人因合同解除而減少的費用支出，此為損益相抵的當然之意。
如雙方就此有約定或通過協(xié)商達成一致，應根據約定內容或協(xié)商結果予以判處;如雙方無約定或不能協(xié)商達成一致，人民法院可以根據市場差價確定損失。
解除購房合同后請求差價損失賠償需滿足的條件
商品房買賣合同的解除并非在任何情況下都能獲得差價賠償，小編認為合同的解除應符合一定的條件才能獲得該房價升值差價的賠償，具體應注意以下兩點：
1、商品房買賣合同已成立，買受人已交付了大部分房款，因出賣人過錯導致合同無法履行，買受人有權提出解除合同并要求賠償房屋差價損失。
由于房價的暴漲，出賣人在利益的驅使下惡意違約，采取多種手段為房屋買賣合同的履行制造障礙，造成房屋買賣合同被解除，比如拒收房款，制造買受人延期付款，再主張違約，要求解除合同;甚至直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。出賣人的行為嚴重違背了誠實信用原則，擾亂了良好的社會交易秩序。因此，買受人作為守約方在交付大部分房款，履行了合同義務后，因出賣人的過錯導致合同不能履行的情況下，房屋升值所帶來的利益應該由買受人來獲得。這樣既可以讓誠信方受損的利益得到彌補，使其有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋，也能夠遏制違約方的違約行為，從而不讓違約方通過違約行為獲利。
2、合同解除應指法定解除，且出賣人因法定解除而會獲利。
根據我國《合同法》和最高人民法院 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，買受人解除合同的情形共有十六種之多，但這十六種法定解除的情形，并不當然都能獲得房屋差價賠償，合同解除的原因應僅限于房屋交付義務的不履行或遲延履行，因其他原因解除合同的，不應支持房屋差價損失賠償。同時，只有在合同解除后違約方因違約而會獲得房屋升值的差價利益的情況下，買受人才有權獲得該差價賠償。
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