購房者為何借名購房
自限購政策施行之后,部分有購房需求的人失去了購房資格,即使能簽買賣合同,也無法在房地產(chǎn)中心進行交易過戶。在此情況下,個別購房者采用了“借名買房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名義購房,而購房款項卻由購房者自己支付。那么借名購房到底有什么意義?下面由學習啦小編為你詳細介紹。
購房者為何借名購房?
一、借名購房的原因分析
購房人需以他人名義買房,主要有如下原因:
1、規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定。
為了改善城市低收入居民的居住條件,在城市商品房之外,政府實施保障性安居工程,建設了包括廉租房、經(jīng)濟適用房等在內(nèi)的特殊住房。中央財政對保障性住房投入了大額的專項財政補貼,這是政府為城市低收入居民所提供的一項特殊的社會福利政策,故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件,對其有嚴格的資格審核。除此之外,面對當前房價高漲等具體情況,一些房價過高的城市為徹底遏制房地產(chǎn)行業(yè)的投機和過度投資,在2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺后,先后有46個重點城市實施了基本限購令,根據(jù)購房者戶籍和家庭單位對其購房數(shù)量進行限制,以期購房需求和房價回到理性合理和可支撐的水平?;谏鲜稣叩?,很多購房者為了獲得購房資格,采取了借名購房的方式,以享受國家為特殊人群提供的福利,或規(guī)避政策的限制性規(guī)定。
2、貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優(yōu)惠。
如單位集資建房,通常只面向單位員工出售,或是單位員工購買的價格遠低于市場價格;又如開發(fā)商銷售手段,只面向小區(qū)業(yè)主銷售停車用房,或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉讓抽簽序號;再如公積金貸款,或其他商業(yè)貸款,要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級;等其他情形。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房優(yōu)惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房。
3、轉移財產(chǎn)、逃避債務。
債務人到期不履行法律文書所確定的債務,債權人可申請法院強制執(zhí)行。部分債務人為了逃避債務,將自己的房產(chǎn)登記于他人名下,以達到使法院認為其無財產(chǎn)可供執(zhí)行的假象。
二、借名購房所產(chǎn)生的法律問題
借名購房使得房產(chǎn)登記的權利人并非真正的房屋所有權。根據(jù)物權變動的公示公信原則,為避免給交易相對人帶來不可預見的損害,維護交易安全和穩(wěn)定,物權的所屬應當進行公示。動產(chǎn)以其占有為公示,不動產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定,“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。”可以看出,不動產(chǎn)物權必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權效力。一經(jīng)公示,即產(chǎn)生公信力。當事人基于對財產(chǎn)權屬公示的信賴而為的交易行為,應當受到法律的保護,比如善意取得制度。而對于借名購房,出資人并不是登記的權利人,即使其事實上對該房屋占有、管理和使用,也不是法律上適格的處分人。登記權利人如果擅自處分該房屋,如設定抵押、出售等,如果相對方符合善意取得的要件,法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益,不會僅因其非事實權利人,無權處分而判定該物權變動無效。因此,借名購房如果發(fā)生糾紛,通常會陷入這樣的境地:法律保護當事人之間合法的意思自治的合意,即雙方借名購房的約定,但法律更保障交易安全,保障善意相對人基于物權公示公信力產(chǎn)生的信賴利益以維持社會的穩(wěn)定。
三、借名購房中雙方當事人所面臨的風險
借名購房對于雙方當事人都有不可忽視的風險。
(一)出資人所面臨的風險
1、如果借名購房后,登記權利人反悔,即使當事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實存在,也為其自身帶來許多不必要的麻煩,更有甚者如無法證明借名購房事實的存在,出資人自身權利得不到保障,導致錢房兩空。
2、如果所購房屋為保障性住房,出資人實際上并不符合購房條件,即使登記權利人認可借名購房事實,出資人也不可能取得該房屋的所有權。
3、如果登記權利人擅自出售房屋,交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下,出資人不可能要求取消交易拿回房屋,即使證明了借名購房事實存在,也只能要求登記權利人承擔相應責任。
4、如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等,在他項權利人為善意的情況下,出資人如果要求確認權屬,通常需要滌除他項權利,才能獲得他項權利人的認可,更甚之,如果抵押權人按照法律規(guī)定和抵押權登記實現(xiàn)抵押權,勢必對出資人自身的權利造成影響。
(二)登記權利人面臨的風險
1、如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優(yōu)惠,借名購房后登記權利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機會,如部分城市的首套房優(yōu)惠政策,抽簽搖號所取得的序位等。
2、如果出資人非全款購買該房屋,而是辦理了按揭手續(xù),在出資人不履行按揭還款義務的情況下,實際上是對登記權利人的信用資質發(fā)生影響,甚至銀行直接向登記權利人要求還款。
3、如果登記權利人未償還到期債務,債權人向法院申請強制執(zhí)行,法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時,將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產(chǎn),可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留,但執(zhí)行其其他財產(chǎn),導致登記權利人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。
另外,借名購房的情況下,出資人與登記權利人通常關系較為密切,法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關系,因此雙方基于信任,很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素,很容易引起糾紛,除了對當事人本身財產(chǎn)權利的損害以外,亦是對雙方感情的破壞,從親人變仇人的不乏其人。
四、借名購房法律風險防范
2010年12月,北京市高級法院印發(fā)《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規(guī)定,“當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據(jù)合同要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第十六條規(guī)定,“借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。”重慶地區(qū)雖未發(fā)布相關規(guī)定,但根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定和司法實踐,借名購房類糾紛,建議當事人從以下幾方面著手,保障自身權利:
1、經(jīng)濟適用房等政策性保障住房,如果當事人確實不符合購房人條件,放棄購房。
2、如當事人購房并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,確需采用借名購房方式的,應當簽訂書面合同,并將雙方當事人信息、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內(nèi)容記載清楚。
3、出資人、登記權利人在借名購房前都應當對對方的財產(chǎn)、信用狀況做深入、詳細了解。
4、出資人應當妥善保管購房憑證、房款支付等所有證據(jù)材料,避免發(fā)生糾紛后舉證困難,不能證實借名購房事實。
5、為防止登記權利人擅自處分房屋,出資人可與登記權利人辦理房屋抵押權登記,將該房屋抵押登記在出資人名下。
借名購房看似簡單便利,為當事人規(guī)避了很多限制性條件帶來實惠,但實際暗藏許多不可預測的風險,建議當事人慎用。