面對(duì)開(kāi)發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主怎么辦

　　購(gòu)房者最關(guān)心的，莫過(guò)于交房期與房產(chǎn)證了，但是往往很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)在重要的時(shí)候掉鏈子，比如延期辦理房產(chǎn)證，下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹關(guān)于開(kāi)發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證的相關(guān)法律知識(shí)。

　　面對(duì)開(kāi)發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主怎么辦?

　　【案情簡(jiǎn)介】

　　劉某于2012年4月購(gòu)買了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房銷售合同其中一條約定：甲方(開(kāi)發(fā)商)自房屋交付之日起90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證，如未能按期辦理，乙方(買房人)有權(quán)解除合同，并可主張房屋總價(jià)的10%的賠償金。2012年10月底，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將 驗(yàn)收合格的房屋交付給劉某。2013年4月，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司才辦好房產(chǎn)證，但已經(jīng)超過(guò)了合同約定的90個(gè)工作日。

　　劉某以合同有約定為依據(jù)，將某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴至法院，要求該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付違約金12萬(wàn)元(房屋總價(jià)10%的賠償金)。

　　在法庭上，雙方各執(zhí)一詞，其中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是對(duì)“90個(gè)工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證”的理解是90個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送材料還是90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。還有就是“乙方有權(quán)解除合同，并按房屋總價(jià)款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問(wèn)題)，還是合同解除權(quán)與違約金請(qǐng)求權(quán)是兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，選擇適用。 另外，違約金是否以實(shí)際損失為條件，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。

　　【法院判決】

　　一審法院經(jīng)審理后作出判決，認(rèn)定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司構(gòu)成違約，判令其支付劉某房屋總價(jià)5%的違約金共6萬(wàn)元。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不服判決，以程序違法、適用法律錯(cuò)誤等理由上訴，要求改判。二審法院審理后駁回某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的上訴，維持原判。

　　【法律解讀】

　　由于開(kāi)發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過(guò)訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

　　目前雖然存在有不少開(kāi)發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，但不少業(yè)主因?yàn)閷?duì)相關(guān)的法律法規(guī)不了解，而不知道要不要去維權(quán)。有業(yè)主問(wèn)，開(kāi)發(fā)商逾期辦證，自己已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開(kāi)發(fā)商?自己已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任?郭律師為此提醒說(shuō)，業(yè)主領(lǐng)取開(kāi)發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開(kāi)發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，但必須在自從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，否則，超過(guò)訴訟時(shí)效則會(huì)喪失勝訴權(quán)。

　　另外還需提醒，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷售合同時(shí)，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價(jià)的 10%。如果沒(méi)有明確的約定，即使開(kāi)發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金，只能要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因?yàn)檫t延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。