優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)須遵循的程序有哪些

　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又稱先買(mǎi)權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹相關(guān)法律知識(shí)。

　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)須遵循的程序有哪些?

　　一、拍賣(mài)通知

　　人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)(拍賣(mài)規(guī)定第十四條)。

　　由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人須以競(jìng)買(mǎi)人身份行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以拍賣(mài)通知中要載明拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)、拍賣(mài)原因、拍賣(mài)保證金數(shù)額、交納拍賣(mài)款的期限等內(nèi)容，以便于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人決定是否參與競(jìng)買(mǎi)。

　　對(duì)于法院尚未知悉的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告中一并告知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參與競(jìng)買(mǎi)的權(quán)利，以及不登記競(jìng)買(mǎi)將喪失其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律后果。

　　拍賣(mài)通知的時(shí)間不受民法規(guī)定的限制?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”合同法第二百三十條僅要求在出賣(mài)前合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。應(yīng)當(dāng)指出，在司法拍賣(mài)程序中，人民法院不受民法上規(guī)定的通知時(shí)間的限制，也不受當(dāng)事人雙方約定的通知時(shí)間的限制。只要拍賣(mài)通知符合拍賣(mài)規(guī)定第十四條即可。

　　二、競(jìng)買(mǎi)登記、交納競(jìng)買(mǎi)保證金、拍賣(mài)日到場(chǎng)

　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人須按照拍賣(mài)通知或者拍賣(mài)公告的要求，與其他競(jìng)買(mǎi)人一樣進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、交納競(jìng)買(mǎi)保證金，在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。未按規(guī)定登記競(jìng)買(mǎi)、交納競(jìng)買(mǎi)保證金的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。另外，“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”(拍賣(mài)規(guī)定第十四條)。

　　三、舉牌應(yīng)價(jià)

　　出現(xiàn)了最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在拍賣(mài)師高呼三次結(jié)束前舉牌應(yīng)價(jià)，且該最高價(jià)達(dá)到本次拍賣(mài)保留價(jià)以上的，就以該應(yīng)價(jià)拍賣(mài)成交給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。“如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人”(拍賣(mài)規(guī)定第十六條)。

　　四、順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示買(mǎi)受的處理

　　順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示買(mǎi)受的，拍賣(mài)司法解釋規(guī)定“以抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人”(拍賣(mài)規(guī)定第十六條)。執(zhí)行實(shí)踐中也有采用繼續(xù)加價(jià)拍賣(mài)的辦法，由多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人為競(jìng)買(mǎi)人、以現(xiàn)有的出價(jià)為起拍價(jià)，讓多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人繼續(xù)競(jìng)拍，價(jià)高者得。但拍賣(mài)規(guī)定沒(méi)有采納這種做法。

　　如果多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人順序不同的，那么應(yīng)當(dāng)由順序在先的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人作為買(mǎi)受人。比如共有人與承租人對(duì)于拍賣(mài)物都享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人基于物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在物權(quán)效力上優(yōu)先于承租人基于債權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

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　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是對(duì)出賣(mài)人所有權(quán)行使設(shè)置的一個(gè)合理的負(fù)擔(dān)，是以犧牲出賣(mài)人和第三人的合法利益為代價(jià)，換取對(duì)先買(mǎi)權(quán)人特殊利益的保護(hù)。民法上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度自拜占庭時(shí)期的羅馬法于租佃關(guān)系中確立之后，被法、德民法典繼承，并得以完善和發(fā)展。中國(guó)古代法上也有“應(yīng)典賣(mài)倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)東鄰”，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為民法上的一項(xiàng)制度能夠長(zhǎng)期堅(jiān)持下來(lái)，并被社會(huì)所接受，必有其合理性，而正是這種合理性和正當(dāng)性滿足了社會(huì)主體對(duì)一定社會(huì)價(jià)值的追求。立法者規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的目的價(jià)值主要有以下方面：

　　(一)秩序價(jià)值

　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)和前提是先買(mǎi)權(quán)人已先于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而存在于某種法律關(guān)系或法律事實(shí)中。為了盡可能維護(hù)已經(jīng)建立起來(lái)的法律關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)生活秩序，立法者確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物前，先買(mǎi)權(quán)人已于事實(shí)上占有、使用出賣(mài)的標(biāo)的物，并在生產(chǎn)、生活上對(duì)其形成了一定的依賴。相比于第三人，出賣(mài)物產(chǎn)權(quán)變動(dòng)與先買(mǎi)權(quán)人有更大的利害關(guān)系。法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價(jià)值取向進(jìn)行平衡，承認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，減化法律關(guān)系，防止先買(mǎi)權(quán)人生活發(fā)生較大變動(dòng)，減少糾紛產(chǎn)生，“保護(hù)這一利益不但對(duì)個(gè)人而且對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。”

　　(二)效率價(jià)值

　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度有利于最大限度地充分發(fā)揮物資財(cái)富的經(jīng)濟(jì)效益，以做到物盡其用。自由和效率是私法上的兩個(gè)原則，但他們并非相互排斥，而是相互促進(jìn)的。就自由而言，保障和實(shí)現(xiàn)個(gè)人在其財(cái)產(chǎn)范疇的形成空間;就效率而言，應(yīng)使物歸于能最適于發(fā)揮其效用之人。為此，在法律規(guī)范上應(yīng)明確界定物權(quán)(產(chǎn)權(quán))，減少交易成本。賦予特殊主體在同等條件下以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一方面保護(hù)了出賣(mài)人利益，另一方面可使先買(mǎi)權(quán)人基于原有的基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)，擴(kuò)大對(duì)出賣(mài)物的支配范圍，并按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要，同時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度有利于簡(jiǎn)化交易程序，降低交易成本，增進(jìn)交易效率。

　　(三)公平價(jià)值

　　法律制度的內(nèi)在理念之一是保護(hù)弱勢(shì)群體，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。在物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，較之于第三人，先買(mǎi)權(quán)人更易受到出賣(mài)人任意處分出賣(mài)物所帶來(lái)的侵害，影響其生產(chǎn)生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。為了維護(hù)先買(mǎi)權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)出賣(mài)人與第三人的交易自由進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗剖潜匾m當(dāng)?shù)摹Ｍ瑫r(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件為同等條件，且必須在一定期限內(nèi)行使，因而對(duì)出賣(mài)人利益并未造成實(shí)質(zhì)損害。因而我們認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度體現(xiàn)了法律的公平正義理念，滿足了社會(huì)主體在民商事領(lǐng)域?qū)秸x的追求，是合乎社會(huì)需求的。