如何辦理共有房屋析產(chǎn)
如何辦理共有房屋析產(chǎn)
根據(jù)相關(guān)協(xié)議、法律原則和一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共有房產(chǎn)這一財(cái)產(chǎn)分割，而分屬各所有人所有的行為稱為房產(chǎn)析產(chǎn)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹辦理共有房屋析產(chǎn)的相關(guān)法律問(wèn)題，希望對(duì)大家有所幫助。
如何辦理共有房屋析產(chǎn)
1、辦理房屋析產(chǎn)要提供什么證件?
具體應(yīng)提交的證件：
(1)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書》;
(2)房屋所有權(quán)證;
(3)離婚判決書或離婚調(diào)解書。如雙方未通過(guò)法院離婚，則2003年10月1日以后協(xié)議離婚的雙方到場(chǎng)確認(rèn)離婚協(xié)議及提供離婚證原件和復(fù)印件，雙方不能同時(shí)到場(chǎng)辦理的離婚協(xié)議書還需提交公證書;
(4)本人身份證復(fù)印件(核對(duì)原件);協(xié)議離婚需提供雙方的身份證復(fù)印件(核對(duì)原件);
(5)房改房提供原購(gòu)房契約復(fù)印件(核對(duì)原件);
(6)房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如果證中沒有圖的可不提供，登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名;
(7)私有平房還需提供測(cè)繪部門提供的測(cè)繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時(shí)在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上。
(8)分割(析產(chǎn))協(xié)議(原件，共有房屋分為單獨(dú)所有);或者書面申請(qǐng)(原件，登記為一處的房屋分為二處以上)。
注意：
(1)若當(dāng)事人不能親自辦理，可出具委托書或公證書，受托人出具身份證原件及復(fù)印件;
(2)法院判決的需提交法院判決書、協(xié)助執(zhí)行通知書;
(3)若房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房析產(chǎn)，還需提交《已購(gòu)公有住房上市交易申請(qǐng)審批表》(收件窗口領(lǐng)取)，《房改售房?jī)r(jià)格審查書》。
2、共有房屋析產(chǎn)的具體流程是怎樣的?
(1)到公證處辦理析產(chǎn)公證。但如果在離婚判決或離婚協(xié)議(民政局備案)中已經(jīng)約定了房屋歸屬的，可以不再辦理析產(chǎn)公證;
(2)辦理抵押權(quán)銀行規(guī)定的事項(xiàng);
(3)到房管局辦理免征契稅申請(qǐng)(大約10個(gè)工作日，各區(qū)略有不同);
(4)到房管局辦理離婚析產(chǎn)登記手續(xù)( 各區(qū)時(shí)間不同)，并繳交50元登記費(fèi);
(5)領(lǐng)取新房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證。
房屋共有的兩種形式
1、房屋按份共有
房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所謂份額，是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量，即所有權(quán)份額，其效力及于房屋整體的每一物質(zhì)構(gòu)成部分，而不能簡(jiǎn)單理解為實(shí)物份額。例如，甲、乙、丙合資興建一棟房屋，三方按5：3：2的比例出資，形成甲、乙、丙三方對(duì)該房屋的5：3：2的所有權(quán)份額，則各自2使用該房屋的面積原則上應(yīng)按此比例分配，但也可能并非如此。實(shí)際使用只具有分管性質(zhì)，不能將之等同于所有權(quán)份額。
房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權(quán)，而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)既是指有實(shí)際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以所有權(quán)人的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。使用權(quán)是指房屋共有人有權(quán)按自己應(yīng)占份額、依房屋用途實(shí)際使用房屋。收益權(quán)是指房屋共有人有按自己所占份額分享利用房屋所得利益的權(quán)利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有權(quán)份額分享。處分權(quán)是指房屋按份共有人有權(quán)根據(jù)自己的意愿依法轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額。按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個(gè)方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對(duì)共有房屋進(jìn)行管理、修繕等支出的費(fèi)用;二是行使所有權(quán)時(shí)不得損害其他共有人的利益。按份共有人在使用和處分房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一致時(shí)，依占房屋份額過(guò)半數(shù)的共有人的意見作出決定。各個(gè)共有人不得各行其是。在按占房屋所有權(quán)過(guò)半數(shù)的共有人的意見做出決定時(shí)，不得損害其他共有人的利益。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時(shí)，不通知其他共有人，不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
按份共有的房屋可因部分共有人的要求進(jìn)行分割，分割的方式有四種，共有人可根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。
(1)直接分割房屋，形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋，按份共有人可對(duì)房屋按份額直接進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個(gè)所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。但由于整個(gè)房屋是連在一起的，有些屬于無(wú)法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。
(2)房屋作價(jià)補(bǔ)償。即房屋由按份共有人中的一人獨(dú)有，其他共有人的所有權(quán)份額折成價(jià)款，由獨(dú)自取得所有權(quán)的人補(bǔ)償。
(3)直接分割房屋與房屋作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。這主要包括兩種情況：一是對(duì)房屋進(jìn)行直接分割時(shí)，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無(wú)法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各占一層時(shí)，則乙占了甲的所有權(quán)份額，此時(shí)，就應(yīng)作價(jià)由乙補(bǔ)償甲的所有權(quán)份額。二是三個(gè)以上的人按份共有房屋時(shí)，房屋由兩個(gè)以上的共有人補(bǔ)償其他共有人所占份額的價(jià)款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價(jià)由甲、乙所有，甲、乙在補(bǔ)償丙、丁應(yīng)占部份的所有權(quán)份額后，再按比例分割房屋。
(4)房屋變價(jià)分割。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí)，可把房屋出售，賣得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。
2、房屋共同共有
房屋共同共有是指兩個(gè)以上的所有人對(duì)于房屋都享有平等的所有權(quán)。共同共有是不確定所有權(quán)份額的共有。房屋共同共有區(qū)別于房屋按份共有，具有以下兩個(gè)顯著特點(diǎn)：
(1)房屋的所有權(quán)不劃分所有權(quán)份額，各所有權(quán)人享有平等的權(quán)利。這里必須注意，平等的權(quán)利不等于平等的份額，共同共有是沒有份額區(qū)分的。
(2)除依法律規(guī)定和當(dāng)事人另有約定外，對(duì)房屋的共有關(guān)系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的事由，導(dǎo)致產(chǎn)生共同共有的共同關(guān)系歸于消滅時(shí)，共有人才能分割共有房屋。
共同共有的房屋是基于共同勞動(dòng)或共同生活而產(chǎn)生的。在實(shí)際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種。
根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，除夫妻有特別約定的外，夫妻雙方在婚后所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因而，夫妻婚后興建、購(gòu)買、受贈(zèng)或者繼承的房屋，屬于夫妻共同共有。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關(guān)系消滅(離婚或一方死亡)，或者雙方有特別約定時(shí)，才能確定份額，進(jìn)行分割。
家庭是社會(huì)的基本細(xì)胞，房屋是家庭活動(dòng)的必要場(chǎng)所。家庭共有房屋是家庭成員集體勞動(dòng)興建或通過(guò)接受贈(zèng)與等方式獲得的。家庭共有房屋在分家之前不得分割。
房屋的共同共有人對(duì)房屋享有平等的權(quán)利，對(duì)共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個(gè)別共有人獨(dú)享房屋所有權(quán)。對(duì)于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個(gè)別共有人處分共有房屋的行為無(wú)效。
共同共有關(guān)系終止時(shí)，必須對(duì)共同共有的房屋進(jìn)行分割。分割時(shí)，應(yīng)先確定各共有人的所有權(quán)份額，使共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿校缓蟀窗捶莨灿械姆绞竭M(jìn)行分割。確定各所有人的份額，應(yīng)本著協(xié)商一致的原則，各所有人均應(yīng)本著團(tuán)結(jié)和睦、互助互讓的精神進(jìn)行協(xié)商，以求達(dá)成一致的意見。若法律對(duì)此有特殊規(guī)定的，應(yīng)依照法律的規(guī)定。如《婚姻法》規(guī)定，夫妻離婚時(shí)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，應(yīng)照顧女方和小孩的利益。對(duì)于當(dāng)事人無(wú)法協(xié)商一致，法律也無(wú)特別規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。
對(duì)于共有房屋，無(wú)法確定是共同共有還是按份共有時(shí)，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。
房屋使用權(quán)利
房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權(quán)利狀態(tài)。房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。擁有上述房屋所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，所有權(quán)人可以占有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈(zèng)予、繼承，并且排除他人的權(quán)利。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的利用及有限占用權(quán)。通過(guò)房屋租賃或借用實(shí)現(xiàn)的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)予、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中，是房屋所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能之一。
產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)，按照傳統(tǒng)法理，所有權(quán)包括4種權(quán)能：占有、使用、收益和處分。使用權(quán)僅為所有權(quán)權(quán)能之一。從21世紀(jì)初期的房地產(chǎn)業(yè)看，"使用權(quán)"概念已發(fā)生了根本性變化。如果你擁有一套房屋的使用權(quán)，同時(shí)你也就占有了這套房屋;就"使用"來(lái)說(shuō)，在2013開始，使用權(quán)與以往的使用權(quán)有區(qū)別，租來(lái)的房子也叫使用，甚至裝修時(shí)也可部分地改變房屋結(jié)構(gòu)，這種權(quán)利已接近產(chǎn)權(quán)的"使用";再看收益權(quán)，只擁有使用權(quán)的房子能否出租，目前有爭(zhēng)議，實(shí)際上購(gòu)買房屋使用權(quán)，也是一種租賃行為，能否出租要受契約和產(chǎn)權(quán)人的限制，契約規(guī)定可以轉(zhuǎn)租的，就可以出租受益;最后看處分權(quán)，就是產(chǎn)權(quán)擁有者最根本的權(quán)能，21世紀(jì)"使用權(quán)"擁有者也有處分處，但僅能處分"使用權(quán)"，比如我擁有房子50年的使用權(quán)，住了10年就轉(zhuǎn)讓了，就是"處分"了后40年的使用權(quán)。
通過(guò)上面的分析，僅就居住而言，房地產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的差異不大，因此你在買房時(shí)，可根據(jù)自己的需求和承受能力選擇購(gòu)買帶產(chǎn)權(quán)房，還是只買有使用權(quán)的房。
此時(shí)很多人買房幾乎都買產(chǎn)權(quán)房，主要是因?yàn)樗^“全產(chǎn)權(quán)”、“永久產(chǎn)權(quán)”的誘惑，認(rèn)為擁有產(chǎn)權(quán)證，這住房就永遠(yuǎn)屬于自己并可代代相傳了。事實(shí)并非這么簡(jiǎn)單。相對(duì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買使用權(quán)房的價(jià)格要比產(chǎn)權(quán)房便宜，少出幾萬(wàn)元錢，居住的實(shí)際效果與產(chǎn)權(quán)房沒什么大的區(qū)別，何樂(lè)而不為?
我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有制，即在中華人民共和國(guó)國(guó)土上，所有土地的所有權(quán)都是國(guó)家的，這種所有權(quán)是不出讓的。開發(fā)商建房的土地是向國(guó)家買的有期限的使用權(quán)，最長(zhǎng)為70年。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，到時(shí)國(guó)家就要把土地(當(dāng)然包括土地上的建筑物)無(wú)償收回。所以，買產(chǎn)權(quán)房并無(wú)永久產(chǎn)權(quán)可言，開發(fā)商向國(guó)家買多少年土地使用權(quán)，你所購(gòu)的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)就是多少年。有些開發(fā)商向國(guó)家購(gòu)買了期限70年的土地使用權(quán)，由于種種原因，三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子賣不掉，如你到建成后第三年買了房，那你所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限只是62年。如果你買了別人居住過(guò)20年的二手產(chǎn)權(quán)房，你所擁有的產(chǎn)權(quán)期限就不到50年了。
房屋所占土地的使用權(quán)是國(guó)家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的，開發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房居民。問(wèn)題是售房時(shí)，沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商老老實(shí)實(shí)向購(gòu)房居民說(shuō)明他們出售的產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)是多少年。到年限國(guó)家要無(wú)償收回土地和住房。如購(gòu)房居民仍想擁有房產(chǎn)，必須再向國(guó)家交納若干年限的土地使用金。事實(shí)正是這樣，如果購(gòu)房居民未能在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)將房產(chǎn)賣出去，那么就會(huì)遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。產(chǎn)權(quán)也好，使用權(quán)也好，都不是永久的，購(gòu)房要想代代相傳是不可能的，除非你子子孫孫不斷向國(guó)家繳納土地使用金。
所謂產(chǎn)權(quán)，就是所有權(quán)。從法律角度講，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能。使用權(quán)為所有權(quán)的權(quán)能之一。你擁有一套住房的使用權(quán)，看上去你也占有了這套住房。但要出租就會(huì)受到一定的限制，能否出租、轉(zhuǎn)讓獲取收益，都要受到有關(guān)法規(guī)、契約、產(chǎn)權(quán)所有者的制約。再來(lái)剖析一下處分權(quán)，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)擁有者最根本的權(quán)能。在21世紀(jì)初期，按有關(guān)規(guī)定，居民擁有“使用權(quán)”也有處分權(quán)，盡管他處分的是“使用權(quán)”，而不是“所有權(quán)”。在房地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)兩個(gè)概念并沒有多大差別，因?yàn)閷?shí)際效果一樣，只是多了一種“我擁有產(chǎn)權(quán)”的心理感受而已。
由此可見，不少居民認(rèn)為投資產(chǎn)權(quán)房能保值增值，其實(shí)是一種誤解。房地產(chǎn)由土地和房屋組成，房屋會(huì)隨著時(shí)間的推延逐漸貶值，越老越不值錢;而土地卻因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀則為貴。時(shí)間越長(zhǎng)越是增值。很明顯，增值的是屬于國(guó)家所有的土地，而不是居民自己的房屋。擁有產(chǎn)權(quán)的居民，只有適逢價(jià)格上揚(yáng)，及時(shí)將房屋拋售，才能實(shí)現(xiàn)增值。但現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，這種機(jī)會(huì)并不很多。按現(xiàn)行政策，使用權(quán)房同樣可以上市，與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)，所區(qū)別的僅是一筆土地使用金。
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