二手房買(mǎi)賣(mài)合同如何約定違約金
二手房買(mǎi)賣(mài)合同如何約定違約金
違約金(penalbond)是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹二手房買(mǎi)賣(mài)合同違約金約定的相關(guān)法律知識(shí)。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同如何約定違約金
一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金約定
1、違約金應(yīng)占合同總金額的比例是多少
在中介提供的很多關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過(guò)合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來(lái)。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
2、一方延遲履行合同，對(duì)方是否可以主張全額違約金?
在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對(duì)法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
3、違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行?
違約金可以由買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑?guó)家合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說(shuō)，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過(guò)高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。比如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定上家如遲延遷出戶(hù)口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，下家無(wú)法證明自己的實(shí)際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。
二、對(duì)違約金的理解
違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢(qián)，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢(qián)以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。
違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對(duì)違約金做了原則性的規(guī)定，沒(méi)有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒(méi)有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒(méi)有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對(duì)方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照對(duì)方遭受的實(shí)際損失確定。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
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違約金的類(lèi)型
法定與約定違約金
1、法定違約金
由法律直接規(guī)定的違約金為法定違約金。法定違約金是在一些法規(guī)(如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》、《農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》等)中，明文規(guī)定的違約金比例。合同對(duì)違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。
1)有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可按該比例直接計(jì)算出違約金的數(shù)額。如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第35條第5項(xiàng)規(guī)定，逾期交貨的，應(yīng)比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按逾期交貨總值計(jì)算，向需方償付逾期交貨的違約金。這里明確規(guī)定了延期交貨的違約金比例為每日萬(wàn)分之三。再如，《如加工承攬合同條例》第21條第4項(xiàng)規(guī)定，逾期交付定作物，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，向定作方償付違約金。以酬金計(jì)算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金總額的千分之一償付違約金。由此可見(jiàn)，延期履行合同的法定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是固定的。各種滯期費(fèi)、滯納金等適用如上規(guī)定。
2)有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍。這需要通過(guò)受理案件的人民法院或合同仲裁機(jī)關(guān)確定一定的比率，才能計(jì)算出違約金的數(shù)額。如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第35條第1項(xiàng)規(guī)定，供方不能交貨的，應(yīng)向需方償付違約金。通用產(chǎn)品的違約金為不能交貨部分貨款總值的百分之一至百分之五。一般來(lái)講，不履行或不完全履行合同的法定違約金為一定的比例范圍。
2、約定違約金
違約金是由當(dāng)事人約定的，為約定違約金。約定違約金是一種合同關(guān)系，稱(chēng)違約金合同。這種合同屬?gòu)暮贤?。主合同無(wú)效，違約金合同無(wú)效。違約金合同是諾成合同，與定金合同不同，不以預(yù)先給付為成立要件。約定違約金又是一種附條件合同，通常，違約行為發(fā)生，違約金合同生效;違約行為不發(fā)生，違約金合同不生效。
違約的種類(lèi)繁多，違約金合同則有概括性和具體性之分。概括性違約金合同，指當(dāng)事人對(duì)違約行為不做具體區(qū)分，概括約定凡違約即支付違約金。具體性違約金合同，指當(dāng)事人針對(duì)不同的違約行為所約定的違約金，如約定根本違約違約金、債務(wù)不履行違約金、債務(wù)部分履行違約金、債務(wù)遲延履行違約金。
懲罰性與賠償性違約金
懲罰性違約金。懲罰性違約金，是固有意義上的違約金，又稱(chēng)違約罰。此種違約金于違約時(shí)，債務(wù)人除須支付違約金外，其他因債之關(guān)系所應(yīng)負(fù)的一切責(zé)任，均不因之而受影響。債權(quán)人除得請(qǐng)求違約金外，還可以請(qǐng)求債務(wù)履行或者不履行所生之損害賠償。
賠償性違約金。賠償性違約金，是當(dāng)事人雙方預(yù)先估計(jì)的損害賠償總額，又叫做損害賠償額的預(yù)定。由于債權(quán)人于對(duì)方違約而請(qǐng)求損害賠償時(shí)，須證明損害及因果關(guān)系。而此類(lèi)舉證，不但困難，且易產(chǎn)生糾紛，因而當(dāng)事人為避免上述困難及糾紛，預(yù)先約定損害賠償數(shù)額或者其計(jì)算方法，不失為良策，一方面可以激勵(lì)債務(wù)人履行債務(wù)，另一方面，如發(fā)生違約，則其責(zé)任承擔(dān)簡(jiǎn)單明了。此種損害賠償?shù)念A(yù)定，也是一種違約金。此種違約金，如相當(dāng)于履行之替代，則請(qǐng)求此種違約金之后，便不能夠再請(qǐng)求債務(wù)履行或者不履行的損害賠償。
我國(guó)《合同法》第114條規(guī)定的違約金，屬于賠償性違約金。如此解釋?zhuān)⒉坏扔诜穸☉土P性違約金在我國(guó)法上的地位。由于《合同法》奉行自愿原則(第4條)，當(dāng)事人仍然可以明確約定懲罰性違約金，只要此種條款不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，便仍然有效。當(dāng)然，如果當(dāng)事人的約定不明確，原則上推定為賠償性違約金。
違約金賠償性違約金作為賠償損失額的預(yù)定，雖然不要求其數(shù)額與損失額完全一致，但也不宜使兩者相差懸殊，否則，會(huì)使違約金責(zé)任與賠償損失的一致性減弱乃至喪失，而使兩者的差別性較大，以致成為完全不同的東西。因此，違約金的數(shù)額過(guò)高或者過(guò)低時(shí)允許調(diào)整是適宜的。在這，違約金的數(shù)額與損失額應(yīng)大體一致，這是商品交換的等價(jià)原則的要求在法律責(zé)任上的反映，是合同正義的內(nèi)容之一，是合同法追求的理想之一。既然如此，違約金的數(shù)額過(guò)高或者過(guò)低時(shí)予以調(diào)整，就其根據(jù)。
(1)違約金高低的比較標(biāo)準(zhǔn)。《合同法》第114條所規(guī)定的比較標(biāo)準(zhǔn)，是因違約“造成的損失”。
(2)違約金的增加。賠償性違約金既屬損害賠償額的預(yù)訂，理應(yīng)是在充分估計(jì)因違約所會(huì)造成的實(shí)際損失的基礎(chǔ)上確定的。如果違約金低于因違約造成的實(shí)際損失，該違約金在實(shí)際效果上就相當(dāng)于限責(zé)條款。
(3)違約金的適當(dāng)減少。約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
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