司法經(jīng)濟(jì)考點(diǎn)之房地產(chǎn)交易
司法經(jīng)濟(jì)考點(diǎn)之房地產(chǎn)交易
房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)。 房地產(chǎn)交易是一種極其專業(yè)性的交易。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹房地產(chǎn)交易的相關(guān)司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)知識(shí)。
司法經(jīng)濟(jì)考點(diǎn)之房地產(chǎn)交易
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)一
房地產(chǎn)交易的分類
按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。
司法經(jīng)濟(jì)考點(diǎn)之房地產(chǎn)交易
按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國(guó)有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。對(duì)后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國(guó)，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃撥性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。 按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易(如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。 按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)二
房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則
房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則：
(1)房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能由同一主體享有，而不能由兩個(gè)主體分別享有;如果由兩個(gè)主體分別享有，他們的權(quán)利就會(huì)發(fā)生沖突，各自的權(quán)利都無(wú)法行使。在房地產(chǎn)交易中只有遵循這一規(guī)則，才能保障交易的安全、公平。
(2)權(quán)利、義務(wù)承接。房地產(chǎn)交易時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;房地產(chǎn)交易中，前一權(quán)利人負(fù)載于房地產(chǎn)上的權(quán)利義務(wù)依法或依約按序承接給后一權(quán)利人。
(3)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。我國(guó)剛剛建立市場(chǎng)機(jī)制，目前仍未形成合理的完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)價(jià)格體系，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜，非經(jīng)專業(yè)評(píng)估難以恰當(dāng)確定，故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
(4)房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。實(shí)施該制度的意義在于：進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費(fèi)，要求當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，便于以此作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。當(dāng)事人作不實(shí)申報(bào)時(shí)，國(guó)家將依法委托有關(guān)部門(mén)評(píng)估，按評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。
(5)依法登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)的特殊性決定了實(shí)際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的科學(xué)公示方式，現(xiàn)代各國(guó)多采用登記公示的方法以標(biāo)示房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)。我國(guó)法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無(wú)效。
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二手房交易中常見(jiàn)的糾紛及防范措施
在房屋買賣的過(guò)程中，難免會(huì)產(chǎn)生一些糾紛，要避免這些糾紛的發(fā)生，我們的購(gòu)房者需要了解這些糾紛。那么在二手房的交易過(guò)程中有哪些常見(jiàn)的糾紛呢?我該如何防范呢?
二手房交易中常見(jiàn)的糾紛：
1、房地產(chǎn)權(quán)利人不真實(shí)，即非房地產(chǎn)合法的產(chǎn)權(quán)人提供虛假信息或偽造產(chǎn)權(quán)證非法出售房屋，騙取房?jī)r(jià)款;
2、房地產(chǎn)所有權(quán)有瑕疵，存在抵押、法院查封情況，無(wú)法交易;
3、一房?jī)少u，即房地產(chǎn)權(quán)利人將某一房地產(chǎn)賣給數(shù)個(gè)客戶，謀取不正當(dāng)利益;
4、交屋時(shí)房屋質(zhì)量與簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)不符;
5、產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理或拖延;
6、購(gòu)房貸款未能及時(shí)審批或有關(guān)證明未能及時(shí)送至銀行，導(dǎo)致貸款不能及時(shí)下放，交易擱淺;
7、買方拖欠房?jī)r(jià)款，導(dǎo)致交易無(wú)法正常進(jìn)行或拖延;
8、賣方未及時(shí)交房，導(dǎo)致買方無(wú)法入住或利益受損;
9、房地產(chǎn)交易期間房地產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)不明確，產(chǎn)生爭(zhēng)議;
10、個(gè)別中介公司不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，惡意哄抬價(jià)格或提供虛假信息，破壞正常的房地產(chǎn)交易。
防范措施：
1、每一筆交易，無(wú)論標(biāo)的大小，都必須在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前去交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)權(quán) 利人不真實(shí)或有法院查封、未告知的抵押情況，立刻終止交易;
2、簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，就要求買方支付首期房?jī)r(jià)款，并要求房東將產(chǎn)權(quán)證、合同、發(fā)票、契稅單暫 存買方處或第三方(收件人出具加蓋公章或親筆簽名的收條)，以防止賣方憑產(chǎn)權(quán)證再行買賣，騙取房款;
3、在房地產(chǎn)買賣合同中詳盡敘述簽訂合同時(shí)房屋內(nèi)的裝潢、家具、電器情況(必要時(shí)拍攝實(shí)景照片); 并在交易流程中倡導(dǎo)買方預(yù)留10%左右的尾款在交屋時(shí)再交付，若交房時(shí)，買方發(fā)現(xiàn)房屋與簽約時(shí)有任 何不同或損壞，可以直接從尾款中扣除以彌補(bǔ)損失;
4、在買賣合同中詳盡規(guī)定買方支付房?jī)r(jià)款的時(shí)間、方式、數(shù)額，并規(guī)定了相應(yīng)的滯納金，滯納達(dá)一定期 間，即賦予賣方解除合同、要求賠償?shù)臋?quán)利，以保證買方嚴(yán)格履行付款義務(wù);
5、在買賣合同中規(guī)定賣方交房時(shí)間，并規(guī)定了相應(yīng)的逾期違約金，逾期達(dá)一定期間，即賦予買方解除合 同、要求賠償?shù)臋?quán)利，以保證賣方嚴(yán)格履行交屋義務(wù);
6、在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前就將自己的收入證明、身份證明、戶口簿、婚姻證明等貸款所需資料交申請(qǐng) 貸款的銀行預(yù)審，在獲得明確的同意貸款的保證后，再簽訂買賣合同，以避免買賣合同簽訂后，無(wú)法簽訂 貸款合同，造成違約。
7、委托專業(yè)的、有信譽(yù)的經(jīng)紀(jì)公司代辦公證、貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，代繳各種費(fèi)用，既避免了資料不全 無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況，又能感受輕松交易的便利;
8、警惕個(gè)別經(jīng)紀(jì)人提供虛假信息和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)委托信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司。
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