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商品房預(yù)售的條件是什么

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  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹商品房預(yù)售的相關(guān)法律知識。

  商品房預(yù)售需要滿足的的條件

  第一,開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。即開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā);

  第二,開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定,開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》。


商品房預(yù)售的條件是什么

  在簽訂預(yù)售商品房購房合同前,應(yīng)注意審查開發(fā)商的以上資質(zhì)和“五證”是否齊全,并注意上述證明文件中所載內(nèi)容是否同與開發(fā)商陳述一致,尤其是《商品房預(yù)售許可證》。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同將被認(rèn)定無效,除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。

  一旦因開發(fā)商隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效,或者被撤銷、解除的,買受人可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定,要求開放商返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

  商品房交付有何要求?

  商品房交付時(shí),買受人應(yīng)當(dāng)檢查商品房買賣合同約定的該商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備,查看是否具有建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書,并要求開發(fā)商依照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十二條規(guī)定,提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。另外,買受人應(yīng)結(jié)合商品房買賣合同的約定核查實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與合同約定是否一致。

  未取得房產(chǎn)證的預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓?

  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定。”根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)【2005】26號)規(guī)定,國務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

  在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。因此在吳先生購買的預(yù)售商品房竣工交付、取得房屋所有權(quán)證之前,該商品房不能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

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  商品房預(yù)售的類型

  1.內(nèi)銷商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料:

  (1)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》;

  (2)有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件;

  (3)已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件;

  (4)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證;

  (5)有納入市建委銷售計(jì)劃的證明文件;

  (6)按申請預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,或達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度,并已確定施工進(jìn)度和交付日期;

  (7)本市商品房預(yù)售許可證。

  2.外銷商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料:

  (1)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》;

  (2)付清地價(jià)款(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金),取得土地使用證;

  (3)市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證,建筑施工合同,采暖、給排水、供電、燃?xì)?、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料;

  (4)已完成工程建設(shè)總投資額的25%;

  (5)工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定;

  (6)外銷商品房預(yù)售許可證。

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