買房需繳納土地出讓金嗎
買房需繳納土地出讓金嗎
土地出讓金，顧名思義，它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問(wèn)題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹土地出讓金的相關(guān)法律知識(shí)。
買房需繳納土地出讓金
1、買房為什么要繳納土地出讓金?
對(duì)于商品房而言，開(kāi)發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權(quán)，他已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金;而他在銷售商品房時(shí)，又將相應(yīng)面積的土地出讓金計(jì)入房?jī)r(jià)成本并分?jǐn)偨o了購(gòu)房人。換句話說(shuō)，購(gòu)買這類房產(chǎn)，買方已經(jīng)繳納了土地出讓金。
買房需繳納土地出讓金嗎
但是，購(gòu)房者買了商品房后，并非可以永久使用土地，因?yàn)橥恋爻鲎層心晗尴拗?。?guó)家城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例中指出，土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購(gòu)房者：買房時(shí)應(yīng)仔細(xì)詢問(wèn)土地使用年限。以前就有購(gòu)房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)為綜合用地，只能用50年。
如果購(gòu)房者買有出讓土地證的二手房，由于賣方已經(jīng)繳過(guò)土地出讓金，因此買方不需再被補(bǔ)繳。然而，在購(gòu)買這類房產(chǎn)的過(guò)程中仍需注意土地使用年限，例如所購(gòu)房子原來(lái)的土地使用年限為70年，而賣方轉(zhuǎn)讓時(shí)他已經(jīng)用了30年，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過(guò)期限后就得補(bǔ)繳。
2、土地出讓金的計(jì)算方法是怎樣的?
土地出讓金是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益，以劃撥方式獲取的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)行為必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記。土地出讓金如何計(jì)算?找法小編告訴你，土地出讓金的正確計(jì)算方法如下：
公式：補(bǔ)交土地出讓價(jià)款(元)=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)(元/平方米)×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)
(1)有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。
(2)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。
(3)通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。
(4)劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。
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土地出讓金存在爭(zhēng)議
2013年9月，廣州公布了《關(guān)于我市土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《意見(jiàn)》)，首次明確了已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)：地下負(fù)一層按地上部分市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%計(jì)收土地出讓金，地下負(fù)二層及以下面積按地上部分市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的25%計(jì)收土地出讓金。據(jù)了解，廣州的地下空間土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)或?yàn)槿珖?guó)最高。
這份文件從一出臺(tái)便遭遇了強(qiáng)烈的反對(duì)聲浪。律師事務(wù)所周玉忠律師指出，“追繳已售出地下物業(yè)出讓金”的規(guī)定除了有“斂財(cái)嫌疑”外，還面臨諸多法理上和實(shí)踐上的困難，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎緩行。而廣東省地產(chǎn)商會(huì)更是向相關(guān)部門提交了八條建議，要求舉辦聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行充分論證。
《意見(jiàn)》提到，原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金或未明確地下建筑土地出讓金計(jì)收方式和標(biāo)準(zhǔn)的，除依法可以劃撥外，在辦理房屋初始登記時(shí)，地下面積都需要征收比例不等的土地出讓金。
與幾個(gè)已公布地下空間土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)的城市相比，廣州的標(biāo)準(zhǔn)是最高的。
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