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房屋租賃合同審查有哪些重點

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房屋租賃合同審查有哪些重點

  房屋租賃合同,是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用,承租人定期給付約定租金,并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。下面由學習啦小編為你詳細介紹房屋租賃合同的相關法律知識。

  房屋租賃合同審查重點

  一、審查當事人雙方是否具備主體資格

  1、出租人是否具備主體資格

  出租人是否具備出租房屋的主體資格,直接關系到合同的效力問題,所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查:

  (1)出租人為自然人的,是否具備完全民事行為能力,審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的,是否依法成立,審查其營業(yè)執(zhí)照,看其是否年檢并進行必要的工商查詢。


房屋租賃合同審查有哪些重點

  (2)出租人是否享有出租房屋的實體權利

 ?、俜课莸乃袡嗳耍撼鲎馊耸欠衽c出租房屋產權證上的名稱一致,必要時到房屋管理部門查詢。

 ?、谖谢虼沓鲎獾模悍课菟袡嗳耸欠衽c出租房屋產權證上的名稱一致,是否經(jīng)所有權人同意或授權,是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。

 ?、酃灿蟹课莩鲎獾模菏欠窠?jīng)其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。

 ?、芊课蒉D租的:是否經(jīng)出租人同意,是否有出租人同意轉租的書面證明材料。

  2、承租人是否具備主體資格

  審查承租人是否具有合法的身份,如暫住人口承租房屋的,必經(jīng)持有公安機關核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的,必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。

  特別注意:《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定:“機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用,須經(jīng)縣以上人民政府批準。”

  二、審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致

  這點主要是看房屋的產權證,審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致,須報規(guī)劃部門批準。

  三、審查房屋是否存在禁止出租的情形

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規(guī)定:“住宅用房的租賃,應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”

  根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條:“有下列情形之一的房屋不能出租:

  (一)未依法取得房屋所有權證的;

  (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

  (三)共有房屋未取得共有人同意的;

  (四)權屬有爭議的;

  (五)屬于違法建筑的;

  (六)不符合安全標準的;

  (七)已抵押,未經(jīng)抵押權人同意的;

  (八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;

  (九)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

  四、審查房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

  1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

  2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)

  3、房屋結構

  上述1-3的審查,主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

  4、合同中最好應明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況,以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依,同時應盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

  5、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造,如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什么。

  6、審查房屋交付時附屬設施和設備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確),對附屬設施、設備能否拆除、改建或者添設,租賃期滿交還時的具體要求。

  7、如果有新裝修或添設附屬設施、設備,應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理,若合同提前解除或終止時又應做何處理。

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