未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的認購書是否有效
未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的認購書是否有效
商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。下面由學習啦小編為你詳細介紹認購書的相關(guān)法律知識。
未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的認購書有效
由于一線城市房價高昂，購房者選擇到附近二線小城市購房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預(yù)售許可證的情況下就開始和購房者簽訂認購書出售商品房，當?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導(dǎo)致糾紛不斷。在簽訂預(yù)售買賣合同前沒有取得商品房預(yù)售許可證的認購書的法律效力是有效還是無效，這在司法實踐中存在一定爭議。
未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的認購書是否有效
有三位一起到深圳毗鄰的惠州某樓盤購房者委托的案件。三位購房者在該樓盤銷售小姐的鼓動下，在看房當日即各自向開發(fā)商交納了五萬定金，并簽訂了認購書，可是到了認購書約定簽訂商品房預(yù)售合同的期限，開發(fā)商還未通知簽訂商品房預(yù)售買賣合同，經(jīng)打聽才得知開發(fā)商在簽訂認購書時根本沒有取得商品房預(yù)售許可證，購房者要求退房，但是開發(fā)商態(tài)度惡劣不予退還定金。
律師經(jīng)分析案件認為，該開發(fā)商至今未向購房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預(yù)售許可證在內(nèi)的“五證”，屬于法律上禁止預(yù)售的商品房。
雙方簽訂的《認購協(xié)議書(內(nèi)部)》第四條約定：“雙方約定于2012年10月30日前簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》。”但是，該開發(fā)商至今未按《認購協(xié)議書(內(nèi)部)》第五條第一款約定“甲方提前7天電話或書面通知乙方簽訂該物業(yè)《商品房買賣(預(yù)售)合同》。”
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金?，F(xiàn)因該開發(fā)商的原因未能在認購書約定的時間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，該開發(fā)商依法應(yīng)當向購房者雙倍返還定金共計人民幣拾萬元。
關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的認購書的效力問題，有一個經(jīng)典的案例：
徐某于2000年1月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《認購書》。雙方約定，徐某購買房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購中約定：“認購方應(yīng)在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其他相關(guān)文件到銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內(nèi)，與賣方就認購物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認購書的履行，并將認購方已購物業(yè)另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還。”簽訂認購書時開發(fā)商并未告知徐某其尚未取得預(yù)售許可證的事實。
1月29日徐某前往銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐某將該房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而某房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔保的效力，判決該房地產(chǎn)有限公司返還徐某定金三萬元，駁回徐某雙倍返還定金的訴訟請求。
徐某對一審判決不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認為：雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。
徐某已按認購書的規(guī)定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認購書的過程中，徐某并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔。
據(jù)此，二中院支持徐某的訴訟請求，責令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時對于被告辯稱的沒有預(yù)售許可證，認購書無效，二中院認為，因該認購書系為訂立主合同進行擔保，在主合同簽訂前就已獨立存在并生效。該定金條款只在認購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔保效力，對該認購書以外的情況并無約束力，故某房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認購書并收受定金的錯誤做法和責任不能以此為由由消費者承擔，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。
以上判例一審和二審的判決代表了兩種觀點：
第一種觀點是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認購書違反法律的強制性規(guī)定而無效，開發(fā)商只需返還定金;
第二種觀點是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認購書仍然有效，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。
持第二種觀點的人多數(shù)，但是對于上述案例中北京二中院二審判決中認為預(yù)售合同的性質(zhì)是主合同認購書的性質(zhì)是從合同的觀點不能認同。如果認購書是商品房預(yù)售合同的從合同，主合同有效存在，從合同才能生效，那么，預(yù)售合同在未取得預(yù)售許可證時是無效的，按此理論認購書作為預(yù)售合同的從合同就也應(yīng)無效，但北京二中院認定認購書有效并判決雙倍返還定金。
認購書在性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約。預(yù)約合同是約定將來訂立一定契約的契約，在預(yù)約合同中約定將來要訂立的契約即為本約。認購書是雙方當事人的真實意思表示，并且內(nèi)容合法確定，同時又賦予了雙方在今后簽訂預(yù)售合同時的誠信義務(wù)，應(yīng)具有法律效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”這里只規(guī)定了未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同無效，但并未規(guī)定在此情況下簽訂的認購書無效，可見，取得商品房預(yù)售許可證只是簽訂商品房預(yù)售合同的法定條件并非簽訂認購書的法定條件。
該司法解答第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”
司法解釋將認購書認定為預(yù)約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買賣合同做了區(qū)分。
認購書作為特殊的擔保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認購書中獨立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認購協(xié)議可以在開發(fā)商辦理完畢立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時間內(nèi)簽訂。認購書的法律性質(zhì)為預(yù)約合同，認購書中的定金條款性質(zhì)應(yīng)屬于立約定金，可以適用定金罰則。
除非認購書簽訂時開發(fā)商尚未辦理立項、規(guī)劃等手續(xù)，開發(fā)項目和認購房屋尚未確定，否則，是否取得商品房預(yù)售許可證對認購書的效力沒有實質(zhì)性影響。
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認購書的基本內(nèi)容
商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。
認購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實踐中，由于不同項目在認購書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就后悔的情況相當普遍。
于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認購書”是當事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。
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