對房屋評估結(jié)果有異議該如何解決
評估即評價估量，也指評價、品評，意為對方案進(jìn)行評估和論證，以決定是否采納。很多人想知道對房屋評估結(jié)果有異議時，應(yīng)該如何解決的問題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹評估結(jié)果的相關(guān)法律知識。
對評估結(jié)果有異議的解決辦法
案情經(jīng)過
2009年4月13日，馬駒橋鎮(zhèn)進(jìn)行馬駒橋鎮(zhèn)村民自住樓項(xiàng)目建設(shè)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍為馬駒橋鎮(zhèn)村民自住樓項(xiàng)目一期拆遷范圍。
馬先生的房屋位于拆遷范圍內(nèi)，根據(jù)原通縣人民政府于1993年6月29日頒發(fā)給馬某的集體土地建設(shè)用地使用證的附圖及村委會、鎮(zhèn)規(guī)劃科證明，認(rèn)定馬某的宅基地使用面積為308.89平方米。
2010年9月8日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托的評估公司向馬先生送達(dá)了《北京市房屋拆遷估價結(jié)果報告》，認(rèn)定馬先生的房屋拆遷補(bǔ)償價測算結(jié)果為496039元。馬先生對評估結(jié)果不服，認(rèn)為評估結(jié)果不符合當(dāng)?shù)胤课菔袌鰞r格。于是根據(jù)評估報告的提示，馬先生在5日之內(nèi)向評估公司申請對評估報告的復(fù)核。
同年9月25日，該評估公司就復(fù)核申請向馬先生送達(dá)了拆(2009)字第028號166復(fù)核號《房屋拆遷估價結(jié)果報告》，但是，復(fù)核結(jié)果與上述《北京市房屋拆遷估價結(jié)果報告》內(nèi)容完全一致。
馬先生仍不服該復(fù)核結(jié)果，于是根據(jù)評估報告的提示，馬先生向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會申請專家鑒定。
同年10月9日馬先生收到了北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會出具的《專家鑒定意見書》。該鑒定意見同樣維持了評估公司的估價結(jié)果。馬先生認(rèn)為，所謂的復(fù)核與鑒定，只是一個程序而已，沒有從實(shí)質(zhì)上的解決問題。
經(jīng)過對評估報告的異議程序之后，開發(fā)公司加進(jìn)了促簽的步伐。由于馬先生對補(bǔ)償結(jié)果不滿意，經(jīng)過20多天的拉鋸式談判，事情毫無進(jìn)展。
同年11月7日，馬先生收到了區(qū)建委送來的《房屋拆遷糾紛裁決申請書》。馬先生才知道，拆遷方已經(jīng)開始向強(qiáng)拆程序邁步了。于是，多方打聽專業(yè)拆遷律師，經(jīng)人介紹與律師見面。
律師維權(quán)
律師介入案件以后，制訂了相應(yīng)的維權(quán)策略，并有條不紊的展開。
維權(quán)第一步，對拆遷項(xiàng)目批準(zhǔn)文件進(jìn)行調(diào)查
經(jīng)律師調(diào)查，該拆遷項(xiàng)目的除了具備拆遷許可證之外，沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書，而是以建設(shè)用地規(guī)劃意見書和用地預(yù)審意見代替。同時拆遷的四至范圍不明，有超范圍拆遷的嫌疑。
維權(quán)第二步，對拆遷許可證合法性提出質(zhì)疑
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，律師立即啟動了對《拆遷許可證》行政訴訟，要求法院確認(rèn)該行政許可行為違法并進(jìn)行撤銷，并出示了相關(guān)的佐證。
維權(quán)第三部，中止行政裁決程序
裁決會上，律師首先提出中止行政裁決，理由是行政裁決的前提拆遷許可證合法性存在嚴(yán)重的明顯的違法嫌疑，完全存在被撤銷的可能，所以行政裁決程序應(yīng)當(dāng)立即中止，等待拆遷許可證訴訟結(jié)果出來之后，再決定是否繼續(xù)。
區(qū)建委接受了律師的中止意見。強(qiáng)拆的腳步突然停止了，馬先生看到了希望。
維權(quán)第四步，談判桌上的較量
原本計劃著強(qiáng)拆程序的開發(fā)公司因?yàn)槁蓭煹慕槿腙┤欢?，讓拆遷人意識到談判才是快速解決拆遷糾紛的最佳方式。于是拆遷工作人員主動再次約馬先生談判，馬先生要求律師參加才談，負(fù)責(zé)不談。拆遷公司無奈同意。律師在談判桌上歷數(shù)該開發(fā)項(xiàng)目的違規(guī)支出，以抵制違法拆遷為出發(fā)點(diǎn)，到拆遷補(bǔ)償數(shù)額為落腳點(diǎn)。最終開發(fā)商低下了其高傲的頭顱，以增加一套安置房的方式簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。
律師說法
本案爭議的原本是評估報告的問題，但是向評估公司提出對評估報告的質(zhì)疑，無疑是想讓評估公司自扇嘴巴。但是如何解決拆遷評估報告給我們帶來補(bǔ)償額的不利影響?拆遷專業(yè)律師的處理思路與被拆遷戶樸素的維權(quán)思路孰優(yōu)孰劣，本案就是一個例證。
房產(chǎn)評估的方法
成本法
針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟(jì)不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
剩余法
房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價。
收益法
房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
假設(shè)開發(fā)法
對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
基準(zhǔn)地價法
對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
房屋評估的內(nèi)容
建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?/p>
資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均水平價格。
標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。
房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點(diǎn)重新建造時，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。
底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補(bǔ)地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
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