對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果有異議該如何解決
評(píng)估即評(píng)價(jià)估量，也指評(píng)價(jià)、品評(píng)，意為對(duì)方案進(jìn)行評(píng)估和論證，以決定是否采納。很多人想知道對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)該如何解決的問(wèn)題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹評(píng)估結(jié)果的相關(guān)法律知識(shí)。
對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的解決辦法
案情經(jīng)過(guò)
2009年4月13日，馬駒橋鎮(zhèn)進(jìn)行馬駒橋鎮(zhèn)村民自住樓項(xiàng)目建設(shè)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍為馬駒橋鎮(zhèn)村民自住樓項(xiàng)目一期拆遷范圍。
馬先生的房屋位于拆遷范圍內(nèi)，根據(jù)原通縣人民政府于1993年6月29日頒發(fā)給馬某的集體土地建設(shè)用地使用證的附圖及村委會(huì)、鎮(zhèn)規(guī)劃科證明，認(rèn)定馬某的宅基地使用面積為308.89平方米。
2010年9月8日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托的評(píng)估公司向馬先生送達(dá)了《北京市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，認(rèn)定馬先生的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)測(cè)算結(jié)果為496039元。馬先生對(duì)評(píng)估結(jié)果不服，認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不符合當(dāng)?shù)胤课菔袌?chǎng)價(jià)格。于是根據(jù)評(píng)估報(bào)告的提示，馬先生在5日之內(nèi)向評(píng)估公司申請(qǐng)對(duì)評(píng)估報(bào)告的復(fù)核。
同年9月25日，該評(píng)估公司就復(fù)核申請(qǐng)向馬先生送達(dá)了拆(2009)字第028號(hào)166復(fù)核號(hào)《房屋拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，但是，復(fù)核結(jié)果與上述《北京市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告》內(nèi)容完全一致。
馬先生仍不服該復(fù)核結(jié)果，于是根據(jù)評(píng)估報(bào)告的提示，馬先生向北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)申請(qǐng)專家鑒定。
同年10月9日馬先生收到了北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)出具的《專家鑒定意見(jiàn)書》。該鑒定意見(jiàn)同樣維持了評(píng)估公司的估價(jià)結(jié)果。馬先生認(rèn)為，所謂的復(fù)核與鑒定，只是一個(gè)程序而已，沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上的解決問(wèn)題。
經(jīng)過(guò)對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議程序之后，開發(fā)公司加進(jìn)了促簽的步伐。由于馬先生對(duì)補(bǔ)償結(jié)果不滿意，經(jīng)過(guò)20多天的拉鋸式談判，事情毫無(wú)進(jìn)展。
同年11月7日，馬先生收到了區(qū)建委送來(lái)的《房屋拆遷糾紛裁決申請(qǐng)書》。馬先生才知道，拆遷方已經(jīng)開始向強(qiáng)拆程序邁步了。于是，多方打聽(tīng)專業(yè)拆遷律師，經(jīng)人介紹與律師見(jiàn)面。
律師維權(quán)
律師介入案件以后，制訂了相應(yīng)的維權(quán)策略，并有條不紊的展開。
維權(quán)第一步，對(duì)拆遷項(xiàng)目批準(zhǔn)文件進(jìn)行調(diào)查
經(jīng)律師調(diào)查，該拆遷項(xiàng)目的除了具備拆遷許可證之外，沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書，而是以建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)書和用地預(yù)審意見(jiàn)代替。同時(shí)拆遷的四至范圍不明，有超范圍拆遷的嫌疑。
維權(quán)第二步，對(duì)拆遷許可證合法性提出質(zhì)疑
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，律師立即啟動(dòng)了對(duì)《拆遷許可證》行政訴訟，要求法院確認(rèn)該行政許可行為違法并進(jìn)行撤銷，并出示了相關(guān)的佐證。
維權(quán)第三部，中止行政裁決程序
裁決會(huì)上，律師首先提出中止行政裁決，理由是行政裁決的前提拆遷許可證合法性存在嚴(yán)重的明顯的違法嫌疑，完全存在被撤銷的可能，所以行政裁決程序應(yīng)當(dāng)立即中止，等待拆遷許可證訴訟結(jié)果出來(lái)之后，再?zèng)Q定是否繼續(xù)。
區(qū)建委接受了律師的中止意見(jiàn)。強(qiáng)拆的腳步突然停止了，馬先生看到了希望。
維權(quán)第四步，談判桌上的較量
原本計(jì)劃著強(qiáng)拆程序的開發(fā)公司因?yàn)槁蓭煹慕槿腙┤欢梗尣疬w人意識(shí)到談判才是快速解決拆遷糾紛的最佳方式。于是拆遷工作人員主動(dòng)再次約馬先生談判，馬先生要求律師參加才談，負(fù)責(zé)不談。拆遷公司無(wú)奈同意。律師在談判桌上歷數(shù)該開發(fā)項(xiàng)目的違規(guī)支出，以抵制違法拆遷為出發(fā)點(diǎn)，到拆遷補(bǔ)償數(shù)額為落腳點(diǎn)。最終開發(fā)商低下了其高傲的頭顱，以增加一套安置房的方式簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。
律師說(shuō)法
本案爭(zhēng)議的原本是評(píng)估報(bào)告的問(wèn)題，但是向評(píng)估公司提出對(duì)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)疑，無(wú)疑是想讓評(píng)估公司自扇嘴巴。但是如何解決拆遷評(píng)估報(bào)告給我們帶來(lái)補(bǔ)償額的不利影響?拆遷專業(yè)律師的處理思路與被拆遷戶樸素的維權(quán)思路孰優(yōu)孰劣，本案就是一個(gè)例證。
房產(chǎn)評(píng)估的方法
成本法
針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
針對(duì)房屋評(píng)估，通常稱為重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太成熟的時(shí)候較難適用，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
收益法
房地產(chǎn)之所以有價(jià)值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r(jià)值，使用價(jià)值即為房地產(chǎn)所有者帶來(lái)收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價(jià)值高低的內(nèi)在原因，通過(guò)一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價(jià)值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
假設(shè)開發(fā)法
對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
基準(zhǔn)地價(jià)法
對(duì)于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來(lái)進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定工作，并且已得出城市不同級(jí)別的土地的基準(zhǔn)地價(jià)，這對(duì)于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
房屋評(píng)估的內(nèi)容
建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?/p>
資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率)。
基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。
底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格(簡(jiǎn)稱起價(jià))。
補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。
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