什么是房屋買賣合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)(2)
什么是房屋買賣合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)
2、 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
當(dāng)出賣人將同一標(biāo)的物與他人簽訂買賣合同后又將此標(biāo)的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標(biāo)的物先后數(shù)次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標(biāo)的物。對(duì)于其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點(diǎn)是不言而喻的。
對(duì)于一物二賣甚至多賣的情形，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪，行為人可能會(huì)因此而承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。但是在民事責(zé)任方面， 究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實(shí)體法中有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定來處理，我們沒有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。
同時(shí)，最高法院的這一規(guī)定可能會(huì)出現(xiàn)適用上的困難，比如當(dāng)一個(gè)出賣人將其房屋多次出賣給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責(zé)任，那么在附帶民事訴訟時(shí)，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢?
顯然，法院是不能適用這個(gè)規(guī)定的，因?yàn)楫吘蛊洳皇欠傻臏Y源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時(shí)，豈不是比追究其刑事附帶民事責(zé)任能夠得到更多的賠償?
而且，當(dāng)出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權(quán)時(shí)(也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權(quán)”)，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?很可能承擔(dān)的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔(dān)懲罰性賠償嗎?
因此，此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來一定的困難或障礙。
3、 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。
由于出賣人在與買受人簽訂合同時(shí)明知自己沒有取得商品房預(yù)售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會(huì)取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強(qiáng)制性規(guī)定，因此導(dǎo)致該買賣合同無效。
在此需要注意的是，雖然出賣人在此時(shí)沒有取得預(yù)售許可，但并不能一定會(huì)出現(xiàn)無法交付或者是無法履行合同全部義務(wù)，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務(wù)的可能，但由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，所以才導(dǎo)致無效的。所以在適用此條款時(shí)，并不以出出賣人是否在以后能實(shí)際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。
但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時(shí)來判斷。
合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”而最高法院的這一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關(guān)規(guī)定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個(gè)判斷：
有沒有預(yù)售許可證沒關(guān)系，只要以后在起訴時(shí)能取得預(yù)售許可即可。豈不是有鼓勵(lì)出賣人在沒有取得預(yù)售許可的情況下與買受人簽訂預(yù)售合同的嫌疑?此規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以改正。同時(shí)，應(yīng)注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認(rèn)無效及被解除、撤銷時(shí)才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。
此時(shí)主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應(yīng)當(dāng)注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時(shí)將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。
從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來看，當(dāng)事人一方在與另一方簽訂合同時(shí)已經(jīng)將標(biāo)的物抵押給他人，并不會(huì)必然導(dǎo)致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也并不必然會(huì)導(dǎo)致出賣人無法履行買賣合同的義務(wù)。
關(guān)于這一觀點(diǎn)，我們可以從合同法第 40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當(dāng)出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時(shí)，買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。
5、 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。
出賣人在出賣房屋時(shí)，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋，此時(shí)對(duì)于買受人來說都屬于欺詐。
因?yàn)槠鋵⒎课菀呀?jīng)賣出，盡管出賣人可能會(huì)違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實(shí)際交付給買受人，但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)秩序及法律秩序中都不能對(duì)這種現(xiàn)象予以默認(rèn)或鼓勵(lì)，必須予以嚴(yán)厲的制裁，來充分保證交易安全。
所以，對(duì)于此類欺詐行為，歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點(diǎn)。如果在這種情況下對(duì)其適用懲罰性賠償，可以達(dá)到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的條款相一致。
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懲罰性賠償對(duì)受害人的超損失賠償功能
傳統(tǒng)民法上的“損害賠償之最高指導(dǎo)原則在于賠償被害人所受之損害，俾于賠 償之結(jié)果，有如損害事故未曾發(fā)生者然”，即損害賠償?shù)哪康氖鞘故軗p害的權(quán)利恢復(fù)到被侵害以前的狀態(tài)。
懲罰性賠償除了包括體現(xiàn)傳統(tǒng)民法上損害賠償功能的補(bǔ)償性賠償部分外，還包括體現(xiàn)懲罰性質(zhì)的懲罰性賠償部分，這就突破了傳統(tǒng)民法上損害賠償?shù)?ldquo;最高原則”，其結(jié)果是，受害人因法律的規(guī)定，通過懲罰性賠償，獲得了較受害前更多的“利益”，即賠償?shù)哪康氖鞘故軗p害的權(quán)利增值。
也就是說，懲罰性賠償是一種超過實(shí)際損失額而給予的賠償。關(guān)于懲罰性賠償?shù)拇隧?xiàng)功能，有的學(xué)者認(rèn)為體現(xiàn)在以下方面：
第一，提供補(bǔ)償性賠償對(duì)精神損害不能提供的救濟(jì);
第二，在受害人人身受到傷害而損失很難證明的情況下，更充分地補(bǔ)償受害人遭受的損害;第三，補(bǔ)償受害人提起訴訟所支付的各種費(fèi)用。
前面第一方面的體現(xiàn)實(shí)際上是最初的懲罰性賠償?shù)墓δ?，即?duì) 精神損害賠償?shù)奶娲?，而非今天我們所說的懲罰性賠償?shù)墓δ?
第二方面的體現(xiàn)，是因?yàn)閾p失難以證明而采取變通的方法計(jì)算損失，其賠償結(jié)果只相當(dāng)于補(bǔ)償性賠償部分，并無懲罰性賠償部分;
第三方面的體現(xiàn)，由于有些國家規(guī)定對(duì)訴訟等費(fèi)用并不計(jì)算在賠償范圍之內(nèi)，所以是懲罰性賠償超損失賠償功能的體現(xiàn)之一。
有鑒于此，一些學(xué)者認(rèn)為，懲罰性賠償?shù)某瑩p失賠償功能主要體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：第一，補(bǔ)償性部分對(duì) 受害人的實(shí)際損失予以“等值”賠償，實(shí)際損失包括物質(zhì)損失和精神損失;第二，懲罰性部分在受害人受損范圍之外，提供超損失的賠償，并對(duì)受害人在補(bǔ)償性部分不能得到的、受害人為獲得賠償而支付的費(fèi)用予以補(bǔ)償。
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