什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)(2)
什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)
2、 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
當(dāng)出賣(mài)人將同一標(biāo)的物與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將此標(biāo)的物出賣(mài)給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣(mài)人將同一標(biāo)的物先后數(shù)次出賣(mài)給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標(biāo)的物。對(duì)于其他人來(lái)講，都無(wú)法履行，也都是欺詐，這一點(diǎn)是不言而喻的。
對(duì)于一物二賣(mài)甚至多賣(mài)的情形，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪，行為人可能會(huì)因此而承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。但是在民事責(zé)任方面， 究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實(shí)體法中有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定來(lái)處理，我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。
同時(shí)，最高法院的這一規(guī)定可能會(huì)出現(xiàn)適用上的困難，比如當(dāng)一個(gè)出賣(mài)人將其房屋多次出賣(mài)給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責(zé)任，那么在附帶民事訴訟時(shí)，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來(lái)判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢?
顯然，法院是不能適用這個(gè)規(guī)定的，因?yàn)楫吘蛊洳皇欠傻臏Y源。而如果單純作為一起民事案件來(lái)處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時(shí)，豈不是比追究其刑事附帶民事責(zé)任能夠得到更多的賠償?
而且，當(dāng)出賣(mài)人與其他買(mǎi)受人共同故意侵害原買(mǎi)受人的合同債權(quán)時(shí)(也就是合同法理論上所稱(chēng)“第三人侵害債權(quán)”)，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?很可能承擔(dān)的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔(dān)懲罰性賠償嗎?
因此，此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來(lái)一定的困難或障礙。
3、 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、被解除的。
由于出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)明知自己沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可，但仍然向買(mǎi)受人銷(xiāo)售商品房。盡管出賣(mài)人在合同簽訂后到房屋交付前可能會(huì)取得銷(xiāo)售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強(qiáng)制性規(guī)定，因此導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
在此需要注意的是，雖然出賣(mài)人在此時(shí)沒(méi)有取得預(yù)售許可，但并不能一定會(huì)出現(xiàn)無(wú)法交付或者是無(wú)法履行合同全部義務(wù)，也就是說(shuō)其仍然存在能夠履行合同義務(wù)的可能，但由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，所以才導(dǎo)致無(wú)效的。所以在適用此條款時(shí)，并不以出出賣(mài)人是否在以后能實(shí)際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無(wú)效的原因。
但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們?cè)诖_定某一份合同是否有效，在合同沒(méi)有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時(shí)來(lái)判斷。
合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”而最高法院的這一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關(guān)規(guī)定，更可能從反面告訴出賣(mài)人這樣一個(gè)判斷：
有沒(méi)有預(yù)售許可證沒(méi)關(guān)系，只要以后在起訴時(shí)能取得預(yù)售許可即可。豈不是有鼓勵(lì)出賣(mài)人在沒(méi)有取得預(yù)售許可的情況下與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同的嫌疑?此規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以改正。同時(shí)，應(yīng)注意此條規(guī)定僅僅限于在買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效及被解除、撤銷(xiāo)時(shí)才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。
此時(shí)主要是指在雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同前出賣(mài)人已將出賣(mài)的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應(yīng)當(dāng)注意，并不是只要出賣(mài)人在與買(mǎi)受訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)將該房屋抵押給他人，買(mǎi)受人就可以向出賣(mài)人主張懲罰性賠償。
從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來(lái)看，當(dāng)事人一方在與另一方簽訂合同時(shí)已經(jīng)將標(biāo)的物抵押給他人，并不會(huì)必然導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被解除、撤銷(xiāo)，也并不必然會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法履行買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。
關(guān)于這一觀點(diǎn)，我們可以從合同法第 40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當(dāng)出賣(mài)人將其出賣(mài)給買(mǎi)受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時(shí)，買(mǎi)受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣(mài)人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。
5、 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。
出賣(mài)人在出賣(mài)房屋時(shí)，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人，還是已經(jīng)將此出賣(mài)房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋，此時(shí)對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)都屬于欺詐。
因?yàn)槠鋵⒎课菀呀?jīng)賣(mài)出，盡管出賣(mài)人可能會(huì)違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)受人，但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)秩序及法律秩序中都不能對(duì)這種現(xiàn)象予以默認(rèn)或鼓勵(lì)，必須予以嚴(yán)厲的制裁，來(lái)充分保證交易安全。
所以，對(duì)于此類(lèi)欺詐行為，歷來(lái)都是民法中規(guī)范及懲罰的重點(diǎn)。如果在這種情況下對(duì)其適用懲罰性賠償，可以達(dá)到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的條款相一致。
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懲罰性賠償對(duì)受害人的超損失賠償功能
傳統(tǒng)民法上的“損害賠償之最高指導(dǎo)原則在于賠償被害人所受之損害，俾于賠 償之結(jié)果，有如損害事故未曾發(fā)生者然”，即損害賠償?shù)哪康氖鞘故軗p害的權(quán)利恢復(fù)到被侵害以前的狀態(tài)。
懲罰性賠償除了包括體現(xiàn)傳統(tǒng)民法上損害賠償功能的補(bǔ)償性賠償部分外，還包括體現(xiàn)懲罰性質(zhì)的懲罰性賠償部分，這就突破了傳統(tǒng)民法上損害賠償?shù)?ldquo;最高原則”，其結(jié)果是，受害人因法律的規(guī)定，通過(guò)懲罰性賠償，獲得了較受害前更多的“利益”，即賠償?shù)哪康氖鞘故軗p害的權(quán)利增值。
也就是說(shuō)，懲罰性賠償是一種超過(guò)實(shí)際損失額而給予的賠償。關(guān)于懲罰性賠償?shù)拇隧?xiàng)功能，有的學(xué)者認(rèn)為體現(xiàn)在以下方面：
第一，提供補(bǔ)償性賠償對(duì)精神損害不能提供的救濟(jì);
第二，在受害人人身受到傷害而損失很難證明的情況下，更充分地補(bǔ)償受害人遭受的損害;第三，補(bǔ)償受害人提起訴訟所支付的各種費(fèi)用。
前面第一方面的體現(xiàn)實(shí)際上是最初的懲罰性賠償?shù)墓δ?，即?duì) 精神損害賠償?shù)奶娲?，而非今天我們所說(shuō)的懲罰性賠償?shù)墓δ?
第二方面的體現(xiàn)，是因?yàn)閾p失難以證明而采取變通的方法計(jì)算損失，其賠償結(jié)果只相當(dāng)于補(bǔ)償性賠償部分，并無(wú)懲罰性賠償部分;
第三方面的體現(xiàn)，由于有些國(guó)家規(guī)定對(duì)訴訟等費(fèi)用并不計(jì)算在賠償范圍之內(nèi)，所以是懲罰性賠償超損失賠償功能的體現(xiàn)之一。
有鑒于此，一些學(xué)者認(rèn)為，懲罰性賠償?shù)某瑩p失賠償功能主要體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：第一，補(bǔ)償性部分對(duì) 受害人的實(shí)際損失予以“等值”賠償，實(shí)際損失包括物質(zhì)損失和精神損失;第二，懲罰性部分在受害人受損范圍之外，提供超損失的賠償，并對(duì)受害人在補(bǔ)償性部分不能得到的、受害人為獲得賠償而支付的費(fèi)用予以補(bǔ)償。
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