無權(quán)代理租房代理人是否應給付租金
無權(quán)代理是指在沒有代理權(quán)的情況下以他人名義實施的民事行為的現(xiàn)象。下面由學習啦小編為你詳細介紹無權(quán)代理租房的相關(guān)法律知識。
無權(quán)代理租房應由代理人給付租金
案情介紹
2005年6月15日，原告某衛(wèi)生院與被告陳某簽訂《門面租賃合同書》兩份，該兩份合同的甲方(出租方，下同)均為原告某衛(wèi)生院，合同的乙方(承租方，下同)分別為陳某、王某。兩份合同中，“陳某、王某”的簽名均出自陳某之手，王某未到場簽訂合同，亦未授權(quán)陳某以其名義簽訂合同。合同約定租期三年，因乙方拖欠原告第三年租金，原告訴至法院，要求陳某、王某給付。
庭審中，陳某向法院提供原告出具的前兩年租金收據(jù)，收據(jù)載明交付租金的人為王某，陳某據(jù)此主張實際承租人為王某。原告稱因其所持合同中有兩個承租人，故租金收據(jù)上只隨意寫了王某一人的名字。王某經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。
無權(quán)代理租房代理人是否應給付租金
無權(quán)代理租房是否由代理人給付租金?
第一種意見認為，合同中的承租方為陳某和王某，應由兩人共同承擔責任。
第二種意見認為，原告出具的前兩年租金收據(jù)上載明交付租金的人為王某，故應認定實際承租人為王某，應由委托人王某承擔給付租金責任。
第三種意見認為，無權(quán)代理租房由代理人給付租金，陳某承擔給付租金責任。
案情分析
同意第三種意見。
理由為：原、被告間的租賃合同，出租方為原告無疑。其承租方，雖然兩份合同顯示各異，一份為陳某、王某，另一份為王某，但該兩份合同實際簽署人均為陳某，包括王某的名字亦是陳某未經(jīng)王某授權(quán)簽署的。
王某簽訂合同時不在場，且其經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟，未對陳某的行為進行追認，故本案承租方應認定為租賃合同實際簽署人陳某?！吨腥A人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。
雖然原告出具的前兩年租金收據(jù)上載明交付租金的人為王某，但并不能僅據(jù)此就認定實際承租人為王某。王某沒有明確委托陳某代理租房，代理人陳某無權(quán)代理租房由其本人給付租金。
案情結(jié)果
依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，認定陳某為實際承租人，由陳某依合同約定向原告給付租金。
相關(guān)法規(guī)
《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。
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無權(quán)代理的基本內(nèi)容
中國《民法通則》將無權(quán)代理概括為三種表現(xiàn)：未經(jīng)授權(quán)的“代理”。民事主體未經(jīng)他人授權(quán)，也沒有法律的規(guī)定或國家主管機關(guān)的指定而擅自以他人名義所為的行為;代理權(quán)消滅后的“代理”。
代理權(quán)基于被代理人的撤銷、有效期限屆滿、代理事務已完成或附解除條件之代理中在因條件成就而消滅后，原代理人仍以原被代理人的名義實施民事行為;超越代理權(quán)限的“代理”，則超越代理權(quán)限的部分屬于無權(quán)代理。
對狹義無權(quán)代理及其法律后果的規(guī)定，見于《民法通則》第66條：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。”
依此規(guī)定，就狹義無權(quán)代理人以被代理人名義為訂立合同行為而言，該代理行為的法律后果處于未定狀態(tài)，其民事責任的承擔取決于被代理人是否對無權(quán)代理行為予以追認。如果被代理人追認，則該無權(quán)代理轉(zhuǎn)變?yōu)橛袡?quán)代理，所訂合同對被代理人產(chǎn)生拘束力，由被代理人承擔民事責任;如果被代理人不予追認，則所訂合同對被代理人不發(fā)生效力，其民事責任，自應由無權(quán)代理人承擔。可見，因無權(quán)代理所訂立的合同的法律后果，就其效力而言，為效力待定合同;就其民事責任的承擔而言，則取決于合同效力狀態(tài)的確定。
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