淺析商品房延期交付的處理與類型
所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商品房延期交付的相關(guān)法律知識。
商品房延期交付的處理與類型
商品房的交付又稱為 “入住”、“收房” ，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章，以及商品房買賣合同或預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付、買受人查驗(yàn)并接受房屋的過程中買賣雙方所實(shí)施的行為。
因延期交付產(chǎn)生的糾紛是商品房買賣合同糾紛的主要類型，也是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)。本文旨在就實(shí)踐之中商品房延期交付的幾種類型進(jìn)行了歸納，并對案件處理思路提出看法，以冀對于該類糾紛的司法適用有所裨益。
淺析商品房延期交付的處理與類型
一、關(guān)于交付的標(biāo)準(zhǔn)與條件
目前，商品房買賣合同格式樣本一般均約定 “ 商品房經(jīng)驗(yàn)收合格 ” 為商品房交付的條件，但究竟怎樣才算 “經(jīng)驗(yàn)收合格”，評價標(biāo)準(zhǔn)是什么?理論和實(shí)踐上對此并沒有統(tǒng)一定義。這就導(dǎo)致了開發(fā)商和購房者理解不一，各方莫衷一是。
司法實(shí)踐中，占主導(dǎo)地位的主要有兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋竣工后，自己邀請?jiān)O(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收(通常稱為四方驗(yàn)收)合格，就達(dá)到了合同約定的交付條件。
理由是：現(xiàn)實(shí)中交付分兩個步驟，一是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，即四方驗(yàn)收后的交付，二是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即辦理房產(chǎn)證。合同中交付條件的約定，就是指使用權(quán)的轉(zhuǎn)移?？⒐を?yàn)收備案只是建設(shè)行政主管部門履行建設(shè)行政管理職能的表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗(yàn)收合格沒有直接聯(lián)系，不應(yīng)當(dāng)以行政部門的行政管理行為作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后必須十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請備案。備案是政府對商品房這一特殊商品是否合格的重要監(jiān)督手段，應(yīng)以備案作為驗(yàn)收合格的條件。
不宜以 “四方驗(yàn)收”作為商品房驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)。理由有以下幾點(diǎn)：
第一，《建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
上述規(guī)定說明商品房驗(yàn)收合格除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，還要具備國家規(guī)定的其他竣工條件，如消防驗(yàn)收、規(guī)劃核實(shí)、環(huán)保驗(yàn)收等。而四方驗(yàn)收是開發(fā)商自行組織的工程質(zhì)量驗(yàn)收，這一環(huán)節(jié)缺少相應(yīng)監(jiān)督，可能存在一定瑕疵，也不能代表整個工程合格。且商品房是特殊商品，僅工程質(zhì)量合格，沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收或者水電不通，仍然不能作為商品進(jìn)入流通市場。
第二，《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第八條規(guī)定，備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。
第十一條規(guī)定，建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，工程竣工驗(yàn)收無效，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。因此，備案不僅是行政主管部門行使的行政管理職能，更是竣工驗(yàn)收的最后程序，是政府對整個開發(fā)環(huán)節(jié)的又一次審查，避免不合格房屋流向社會的控制手段，只經(jīng)過四方驗(yàn)收和其他專項(xiàng)驗(yàn)收尚未備案的，竣工驗(yàn)收程序并未結(jié)束，故不宜以此為交付條件。
第三，因在訂立商品房合同時，對于交付房屋的時間完全是由開發(fā)商確定，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見到房屋竣工驗(yàn)收備案之前的各種因素。
另外根據(jù)備案管理辦法第四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。如果開發(fā)商完全按照規(guī)定程序開發(fā)，完全能在驗(yàn)收后的15日內(nèi)完成備案。故以備案為交付條件相比于綜合驗(yàn)收為交付條件而言，并沒有過分加重開發(fā)商的義務(wù)和負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，開發(fā)商往往不能在自行驗(yàn)收后的15天內(nèi)取得備案的原因恰恰是存在許多違規(guī)行為。
最后，從司法操作層面而言，購房者和法院無需審查形形色色的各類專業(yè)性驗(yàn)收表格，只需審查該工程是否經(jīng)建設(shè)主管部門竣工備案，操作簡單，節(jié)省司法資源。法院以開發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證這一行政許可行為，來作為商品房買賣合同的效力評判的依據(jù)，與此也是同一思路。
二、商品房延期交付糾紛的法律適用
1、因開發(fā)商不能交付產(chǎn)生的糾紛
實(shí)踐中，有的開發(fā)商在開發(fā)過程中因?yàn)橘Y金、技術(shù)以及管理等各方面原因，無力繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，形成“爛尾樓”從而失去交付的可能。有的開發(fā)商為節(jié)省成本，在開發(fā)過程中偷工減料，致使房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致商品房在建成后無法通過有關(guān)部門的驗(yàn)收，而無法交付。
對于此類型，如果允許購房者一直主張延期交付違約金將可能造成利益重大失衡。有的購房者明知開發(fā)商建設(shè)的房屋已成爛尾樓，出于利益考慮一直不主張解除合同而主張延期交付違約金。對于購房者明知開發(fā)商不能交付的情形，其只能主張解除合同或賠償損失，司法不應(yīng)支持其要求開發(fā)商支付延期交付違約金的主張。
2、因開發(fā)商遲延交付或拒絕交付產(chǎn)生的糾紛
比如開發(fā)商未取得規(guī)劃等相關(guān)行政審批手續(xù)、未如期完工等自身原因?qū)е逻t延交付。此類糾紛追究開發(fā)商延期交付的違約責(zé)任，自無爭議。
值得討論的是，在交付房屋時，開發(fā)商要求購房戶支付其他相關(guān)費(fèi)用，否則不交付房屋。這種情況是否構(gòu)成延期交付?
案情案例：
開發(fā)商建成的房屋已符合交付條件，通知收房時要求購房戶一次性繳納公共維修基金、物業(yè)管理費(fèi)以及衛(wèi)生費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用，購房戶拒絕繳納后開發(fā)商據(jù)此拒絕交付房屋。事隔數(shù)年后，購房戶起訴要求開發(fā)商支付巨額延期交房違約金。
合議庭研究時認(rèn)為，對于開發(fā)商在購房戶未繳納相關(guān)費(fèi)用時拒絕交房是否構(gòu)成違約，要具體分析該費(fèi)用的性質(zhì)。如果該費(fèi)用在合同中有明確約定或法律規(guī)定由開發(fā)商代收的，若購房者拒絕繳納，開發(fā)商拒絕交付房屋系在行使同時履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)。
若開發(fā)商要求購房者繳納合同中并沒有明確約定的費(fèi)用，該費(fèi)用也不是法定必須由開發(fā)商代收的，則開發(fā)商以此為由拒絕交房的行為構(gòu)成延期交付，購房戶有權(quán)要求開發(fā)商支付延期交房違約金。
3、開發(fā)商要求交付，但購房者以開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定為由拒絕接收房屋
近年來，大量購房者在開發(fā)商通知接收房屋并在驗(yàn)收時，以房屋不符合合同約定或配套設(shè)施不齊全為由拒絕接收房屋，在一段比較長的時間后起訴要求開發(fā)商支付延期交付的巨額違約金，這樣的情形如何判斷?
這類案件中，購房者在什么情況下可以拒絕接收房屋，并向開發(fā)商主張延期交付的違約責(zé)任?什么情況下只能選擇其他救濟(jì)途徑，而不可以拒絕接收房屋并主張延期交付違約金成為案件的焦點(diǎn)。
通過搜集案例，針對此類糾紛，本文歸納了六種類型進(jìn)行分析：
(1) 當(dāng)事人在商品房買賣合同之中約定以四方驗(yàn)收作為交付條件，開發(fā)商在四方驗(yàn)收后通知購房者交房，而購房者以合同約定無效，未達(dá)到法定交付條件為由拒絕收房，或者收房后以該約定無效向開發(fā)商主張延期交付違約金，法院應(yīng)當(dāng)如何判決?
一種意見認(rèn)為，根據(jù)建筑法規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由于法律禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，因此，開發(fā)商與購房人自行約定的交付條件低于法定交付條件的條款無效，法院仍應(yīng)以法定交付條件為依據(jù);如果雙方約定交付條件高于法定交付條件，則以雙方約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。
基于此，即使是購房者明知商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格而接收房屋，仍應(yīng)視為雙方的約定無效，開發(fā)商的交付未完成，購房者仍可以自接收該商品房之日起到該商品房符合交付條件前這段時期，向開發(fā)商主張延期交付的違約責(zé)任。
另一種意見認(rèn)為，雖然國家相關(guān)法律禁止未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，但從該類規(guī)范設(shè)立目的看，其禁止的不是房屋交付使用本身，而是為防止不合格的房屋流入社會，該類規(guī)范應(yīng)屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定，開發(fā)商違反法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)受到行政上的處罰，但只要開發(fā)商交付的房屋最終是經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的，對于開發(fā)商與購房者自行約定交付條件，法院不宜對該約定作出無效的認(rèn)定。
對于購房者明知商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格而接收房屋，應(yīng)視為雙方以行為變更了房屋交付的約定條件，只要最終該商品房經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格，購房者自收房后不得再以交付時的商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收為由向開發(fā)商主張延期交付的違約責(zé)任，但交付的商品房無法通過竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)商自始未交付。如福建高院規(guī)定，預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用，預(yù)購方以預(yù)售交付的房屋不符合交付條件主張實(shí)際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。
北京高院規(guī)定，買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
此處持折衷意見，如果約定交付條件低于法定交付條件，則該條款無效，購房者有權(quán)在商品房驗(yàn)收備案之前拒絕接收房屋并向開發(fā)商主張延期交房違約金。但如果購房者已經(jīng)接收房屋，若在一審法庭辯論終結(jié)前，開發(fā)商交付的房屋已經(jīng)備案，則購房者自接收房屋之日起則不能主張延期交付違約金。
但若在一審法庭辯論終結(jié)前，開發(fā)商交付的房屋仍未能經(jīng)過備案，則視為房屋不符合交付條件，購房者在收房后仍可主張延期交付違約金。
(2) 開發(fā)商雖已通過竣工驗(yàn)收并備案，但購房人有證據(jù)證實(shí)該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題足以影響正常使用。
(3) 開發(fā)商雖已通過竣工驗(yàn)收并備案，但交付的商品房不能實(shí)現(xiàn)合同目的。
對于上述兩類情形，根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
故而，上述情形下，因?yàn)殚_發(fā)商的行為構(gòu)成了根本違約，即使開發(fā)商通知收房，購房人亦有權(quán)拒絕接收房屋。但購房者如果已經(jīng)接收房屋后，不主張解除合同，只以此為由主張延期交付違約金的，不應(yīng)支持。
需要說明的是，對于這兩類情形還有可能發(fā)生開發(fā)商交付不能的特殊情況，應(yīng)當(dāng)具體對待。對于因開發(fā)商自身原因?qū)е碌膶?shí)際交付不能，如房屋主體不合格等重大質(zhì)量問題無法交付，開發(fā)商已構(gòu)成根本性違約，買受人有權(quán)選擇解除合同、賠償損失。
對于開發(fā)商交付的房屋雖符合法定交付條件，但不符合合同約定，足以導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人有權(quán)選擇解除合同、賠償損失或者接收房屋。
買受人選擇接收房屋的，不影響其依據(jù)合同法的規(guī)定向出賣人主張違約責(zé)任的權(quán)利。但在開發(fā)商交付不能的情形下，買受人既不選擇解除合同、賠償損失也不選擇接收房屋，僅以遲延交付為由主張逾期交付違約金的，法院應(yīng)當(dāng)從利益平衡的角度考慮不予支持買受人的主張。
相關(guān)案例：
開發(fā)商建設(shè)一種可以間隔成兩層使用的房屋。購房人收到交房通知時發(fā)現(xiàn)，所購房屋內(nèi)因?yàn)殇佋O(shè)公共管道導(dǎo)致無法間隔成兩層使用，故一直拒絕接收房屋并向法院起訴。訴訟中，購房人不主張解除合同僅主張延期交房違約金。
合議庭認(rèn)為，由于開發(fā)商設(shè)計(jì)的房屋品種可以將一層間隔成兩層，現(xiàn)其交付的房屋雖然符合交付條件，但因?yàn)閮?nèi)設(shè)公共管道導(dǎo)致無法隔成兩層，購房者已無法實(shí)現(xiàn)合同目的，有權(quán)拒絕接收房屋并解除合同。同時，因?yàn)楣补艿郎婕暗秸麄€樓層的公共利益，開發(fā)商無法通過維修等方式實(shí)現(xiàn)購房者間隔成兩層的合同目的，故構(gòu)成交付不能。
購房者在已明知無法交付的情況下，如果不主張解除合同僅主張延期交付違約金，將使開發(fā)商陷入永久性違約的境地，長期支付巨額違約金，對開發(fā)商造成極大的不公平，故應(yīng)當(dāng)向購房者釋明，讓其變更訴訟請求，否則不應(yīng)支持購房者的主張。
(4) 商品房已符合交付條件，但配套設(shè)施尚未齊全的，尚不足以認(rèn)定不能實(shí)現(xiàn)合同目的
(5) 商品房已符合交付條件，但購房者驗(yàn)收時發(fā)現(xiàn)漏水、脫皮等不影響正常使用的輕微質(zhì)量瑕疵
對于這兩類情形，因開發(fā)商違約行為不構(gòu)成根本性違約，購房者不得以此為由拒絕接收房屋并向開發(fā)商主張延期交付違約責(zé)任，但可在收房后要求開發(fā)商承擔(dān)維修等違約責(zé)任并主張賠償損失。
如北京高院的會議紀(jì)要中關(guān)于買受人拒絕接收商品房的處理：出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
(6) 開發(fā)商未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
關(guān)于這種情形有兩種不同意見，第一種意見認(rèn)為，建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付新建的商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)交付商品房時如不能提供兩書，購房者可以拒絕接收房屋并主張延期交付的違約責(zé)任，況且提供兩書對于開發(fā)商而言并非困難，沒有加重開發(fā)商的交付義務(wù)。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)部的規(guī)定屬于部門規(guī)章，效力不高，且設(shè)定兩書制度的目的是 “ 為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益 ” ，該規(guī)定明顯屬于行政管理性規(guī)定，除當(dāng)事人在合同中約定以外，法院不宜將兩書作為房屋交付的必要條件。
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商品房的交付方式
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由商品房買受人承擔(dān);商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”
由如上司法解釋可知，對于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)踐中，“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。
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