商品房“五證兩書一表”詳細(xì)釋義(4)
商品房“五證兩書一表”詳細(xì)釋義
準(zhǔn)確理解三個(gè)概念
關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問(wèn)題，目前國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)、《商品房銷售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和《建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對(duì)象、保修期起算時(shí)間和期限有所不同，應(yīng)準(zhǔn)確加以理解。
概念一：關(guān)于保修關(guān)系
《條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位(即施工單位)向建設(shè)單位(即房地產(chǎn)開發(fā)單位)承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對(duì)象不同，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。
概念二：關(guān)于起算時(shí)間
建設(shè)工程保修期是自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而住宅質(zhì)量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計(jì)算。
概念三：關(guān)于保修期限
《條例》規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于《規(guī)定》中的保修期。
對(duì)于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問(wèn)題，《辦法》第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;
存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指《條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗(yàn)收合格日期之間相隔的時(shí)間段(即存續(xù)期=《條例》規(guī)定的保修期-〔交付住戶使用日期-竣工驗(yàn)收合格日期〕)。
據(jù)此，住宅質(zhì)量保證書的保修期限應(yīng)按以下不同情況分別確定：
1.商品住宅竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規(guī)定的保修期限確定;
2.商品住宅竣工驗(yàn)收合格后相隔一段時(shí)間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于存續(xù)期確定;當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時(shí)，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。
《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;
2、結(jié)構(gòu)類型;
3、裝修、裝飾注意事項(xiàng);
4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;
5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);
6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng);
7、配電負(fù)荷;
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;
9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書》中。
其實(shí)就是一個(gè)簡(jiǎn)單兩書一表，確關(guān)系到以后的房證辦理，要正確面對(duì)這個(gè)問(wèn)題是很重要的。
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商品房的分類
1.內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
復(fù)式商品房是內(nèi)銷商品房的一種，是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。
2.外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
為進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國(guó)公民。
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