詳解無房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例(2)
詳解無房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例
首先，同為強(qiáng)行性規(guī)范，但在強(qiáng)制性上存在顯著的差異。傳統(tǒng)民法理論以“二分法”將民事法律規(guī)范區(qū)分為強(qiáng)行性規(guī)范與任意性規(guī)范，過于粗疏，如果直接運(yùn)用于對合同效力的判斷，則難免會出現(xiàn)差錯(cuò)。
如，經(jīng)營者銷售不合格產(chǎn)品;房地產(chǎn)商未完成開發(fā)投資總額百分之二十五而開發(fā)、出售房屋的，都違反了國家法律的強(qiáng)行性規(guī)定，如認(rèn)定買賣合同無效，則消費(fèi)者只能要求銷售者、開發(fā)商退還價(jià)款，無權(quán)主張合同權(quán)利，勢必?fù)p害消費(fèi)者的合法權(quán)利，顯然這不符合強(qiáng)行法規(guī)范的立法目的，也有悖民法意思自治原則的基本精神。
其次，如果按照法律條文中含有“必須”“不得”或“禁止”的規(guī)范作為強(qiáng)行性規(guī)范理解，則法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)范過于寵大，必然會產(chǎn)生大量的合同被不適當(dāng)?shù)卣J(rèn)定無效。
在我國，私法相對于公法明顯欠發(fā)達(dá)，國家在社會管理中主要依靠行政性法規(guī)發(fā)揮作用，所以必然會在法律、行政法規(guī)中設(shè)置大量的強(qiáng)行性規(guī)范，這些規(guī)范不僅在社會公共管理領(lǐng)域發(fā)揮著作用，還滲透到本來應(yīng)當(dāng)屬于私法自治領(lǐng)域，嚴(yán)重干擾著私法自治原則。
對此，王涌博士在《私法的分析與建構(gòu)》一文中尖銳地指出：“由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它(行政法)對中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴(yán)重一點(diǎn)，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè)。”
再次，在法律制度有缺陷時(shí)，司法行為應(yīng)當(dāng)校正這種制度缺陷。審理民事案件，常常會遇到因民事立法嚴(yán)重滯后，存在法律模糊、法律沖突、法律出現(xiàn)漏洞的現(xiàn)象，
此時(shí)，法官應(yīng)當(dāng)高舉“私法自治”的大旗，以權(quán)利為本位，依據(jù)民法基本原則，以法官的智慧和良知，探求法律真諦。在審判實(shí)務(wù)中，有的法官擔(dān)心認(rèn)定合同無效而被指責(zé)不依法辦案，采取保守的態(tài)度，簡單化地認(rèn)定合同無效，看似依法辦案，實(shí)質(zhì)上既損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也最終損害了司法的權(quán)威。結(jié)果導(dǎo)致類似于本文所提出問題得不到公平合理解決，很值關(guān)注。
何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范?依筆者之見，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運(yùn)用目的解釋方法，綜合案情實(shí)際加以研究。法律已明定其目的，應(yīng)嚴(yán)格遵循其目的;法律未明定其目的時(shí)，法官應(yīng)進(jìn)行必要的基本價(jià)值判斷，探求立法的價(jià)值取向。對于具體的強(qiáng)行性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”：
一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效;后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。
有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。因?yàn)椋ㄖ▽Y質(zhì)管理的目的，是禁止無資質(zhì)經(jīng)營，《建筑法》的立法目的在于“保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展”。在實(shí)務(wù)中，有人認(rèn)為對于施工企事業(yè)超越資質(zhì)等級訂立的建筑工程施工合同，應(yīng)原則上確認(rèn)無效，理由是對合同內(nèi)容違法應(yīng)作廣義解釋，合同主體資格違法亦應(yīng)當(dāng)包括在合同無效情形之中。 這是值得商榷的。
二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。
如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時(shí)，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時(shí)，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。如無證出售煙花爆竹時(shí)買賣合同、禁漁期內(nèi)所捕魚產(chǎn)品的買賣合同，均應(yīng)為有效，因?yàn)橄嚓P(guān)法律只是出于管理需要，禁止無證銷售行為和禁止一定時(shí)期內(nèi)捕魚。
三看禁止的對象、范圍是什么。
如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價(jià)。不論出讓人是否與買受人故意瞞報(bào)成交價(jià)，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費(fèi)者、勞動者等弱勢群體利益時(shí)，還應(yīng)根據(jù)個(gè)案情況而定，不宜一概認(rèn)定無效。
經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費(fèi)者將得不到合同上的權(quán)利，顯然對消費(fèi)者不利。
在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時(shí)，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國家的干預(yù)。但在強(qiáng)制性質(zhì)的民事規(guī)范是否具有特殊公共政策目的不甚明確的時(shí)候，基于對私法自治的尊重，即應(yīng)朝單純自治規(guī)范的方向去解釋，法官應(yīng)避免假設(shè)有特殊公共政策目的的存在，或?qū)夏康男宰鲾U(kuò)大解釋，而斫傷了自治機(jī)制，換言之，就是“有疑義，從自治”。
關(guān)于本案的討論，我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理。該法對于私法的干預(yù)，主要表現(xiàn)在第三十七條、第三十八條。第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;”第三十八條第二款規(guī)定“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。
從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。因此，該法中雖然對反映房地產(chǎn)歸屬的靜態(tài)物權(quán)關(guān)系作了一些規(guī)定，如出讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等，但主要調(diào)整的不是民事物權(quán)關(guān)系，而是對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)動態(tài)流轉(zhuǎn)關(guān)系的規(guī)定。這樣比較容易處理好與現(xiàn)行的土地管理法和將來還要制定的物權(quán)法、土地法之間的關(guān)系。
對于第三十七規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，對于該條第(六)項(xiàng)，“之所以制定該項(xiàng)規(guī)定，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)未依法領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明。如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。”
從《房地產(chǎn)管理法》的法律名稱看，已十分鮮明地表達(dá)了其立法目的，在法律規(guī)范設(shè)計(jì)上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無民事責(zé)任的法律規(guī)范。從價(jià)值取向看，合同無效無視買受人的合法權(quán)益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯(cuò)而合法獲利”的原則，違反了誠實(shí)信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時(shí)，還會助長出賣人的投機(jī)心理，進(jìn)而影響交易秩序和社會風(fēng)氣。
甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務(wù)就房屋權(quán)屬向有關(guān)部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應(yīng)盡義務(wù)。甲違反該義務(wù)，不應(yīng)得到法律的保護(hù)。乙作為賣受人，其購買沒有權(quán)屬證書的房屋，雖然沒有審查權(quán)屬證書、沒有依法進(jìn)行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實(shí)信用的。
三、違反管理性規(guī)范的處理
有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果讓沒有權(quán)屬證書的房屋在市場上流轉(zhuǎn)，則會損害國家的稅收利益，法律必須禁止，合同應(yīng)當(dāng)無效。
這種觀點(diǎn)是值得商榷的。合同效力問題是私法問題，應(yīng)由民事法律調(diào)整;漏稅是公法問題，應(yīng)當(dāng)通過稅法調(diào)整，對于漏稅問題應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)行政部門加強(qiáng)行政管理加以解決。違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認(rèn)定無效，并不等于說就是適法行為了。
由于違反管理性規(guī)范的事實(shí)并不因合同有效消失，既然當(dāng)事人的行為違反了國家意志，理應(yīng)受到來自國家強(qiáng)制力的約束，所以只要違法行為構(gòu)成刑事處罰、行政處罰的，就應(yīng)當(dāng)依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以，損害國家利益應(yīng)予以禁止，是從公法意義上進(jìn)行分析的。
根據(jù)房屋買賣契稅的性質(zhì)，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機(jī)關(guān)交納的稅目，其只在買受人與征稅機(jī)關(guān)產(chǎn)生行政法律關(guān)系，與房屋買賣雙方當(dāng)事人之間沒有民事上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。再說，如合同無效，買賣消失，則國家稅收由根本無從談起。
案情結(jié)果
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無效，雙方各自返還已取得的財(cái)產(chǎn)，判決由甲返還20萬元房款及按銀行同期貸款利息，房屋歸甲所有。乙對判決不服，提出上訴。二審法院審理后認(rèn)為，房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。
合同無效后，互相返還財(cái)產(chǎn)外，應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)因合同無效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過錯(cuò)且房屋已大幅增值，故損失數(shù)額可把房屋增值部分(20萬元)作為計(jì)算依據(jù)。判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款20萬元并賠償損失10萬元。
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房屋買賣合同的法律規(guī)定
1.房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價(jià)金等約定于書面。
2.在城鎮(zhèn)買賣房屋之所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果。
3.出賣共有房屋或出租房屋時(shí)，其他共有人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。
4、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。 5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的《存量 房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)作為本合同的附件。
6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項(xiàng))、綜合地價(jià)款(經(jīng)濟(jì)適用住房有此 項(xiàng))、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當(dāng)事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。
8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致。
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