經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓糾紛案例分析
經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。你對經(jīng)適房的買賣有多少了解?下面由學習啦小編為你詳細介紹經(jīng)濟適用房的相關法律知識。
經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓糾紛案例
案情介紹
近日，北京朝陽法院審理了一起因私下轉(zhuǎn)讓購買經(jīng)濟適用房房號而引發(fā)的案件，法院認定私下轉(zhuǎn)讓購買經(jīng)濟適用房房號協(xié)議無效，判決轉(zhuǎn)讓者王某返還原告購房名額轉(zhuǎn)讓金八萬元、聯(lián)系人邢某返還原告購房名額轉(zhuǎn)讓金二萬三千元。
經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓糾紛案例分析
2006年9月25日，原告李某與被告王某簽訂了《經(jīng)濟適用房買賣合同》一份，約定王某將自己在朝陽區(qū)垡頭地區(qū)翠城經(jīng)濟適用房E區(qū)范圍內(nèi)部分住房的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，原告一次性向王某支付人民幣8萬元整，作為將購買經(jīng)濟適用房名額轉(zhuǎn)讓給原告的補償。原告向王某支付了房號轉(zhuǎn)讓金8萬元。
此后，原告又向聯(lián)系人被告邢某支付了轉(zhuǎn)讓金23 000元。邢某向原告出具了內(nèi)容為：“今收到李X購買翠城經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓費2.3萬元，大寫：貳萬叁仟元整”的收據(jù)一張。原告在與王某簽訂《經(jīng)濟適用房買賣合同》前未經(jīng)過有關部門的購房資格審查，后原告拿著轉(zhuǎn)讓的房號去購買房子時遭拒。原告現(xiàn)起訴至法院要求確認其與王某簽訂的《經(jīng)濟適用房買賣合同》無效，王某、邢某返還原告房號轉(zhuǎn)讓金。
案情分析
發(fā)展經(jīng)濟適用住房是為了建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。經(jīng)濟適用住房的用地實行行政劃撥的方式，享受政府的扶持政策，以微利價格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購買新建的經(jīng)濟適用住房實行申請，審批制度。
在我國，經(jīng)濟適用住房的購買有嚴格的條件限制，購買人必須符合相關的條件并且在購買房屋后的一定的年限內(nèi)不得出售。隨著經(jīng)濟適用住房制度的不斷完善，這些條件還將更加嚴格。本案中，不僅原告尚未取得相應的購房資格，且轉(zhuǎn)讓者王某也尚未實際取得確定的房屋。
王某將購房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格的原告的行為已經(jīng)違反了我國關于購買經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定，客觀上也損害了社會公共利益，妨礙了其他符合購房條件人的購買權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同及損害社會公共利益的合同無效。
案情結(jié)果
本案中原告與王某之間所簽訂的《經(jīng)濟適用房買賣合同》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定且損害了社會公共的利益，故被法院認定為無效。
判決后，原告及二被告均未提起上訴，上述判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
相關法規(guī)
發(fā)展經(jīng)濟適用住房是為了建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。經(jīng)濟適用住房的用地實行行政劃撥的方式，享受政府的扶持政策，以微利價格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購買新建的經(jīng)濟適用住房實行申請，審批制度。
在我國，經(jīng)濟適用住房的購買有嚴格的條件限制，購買人必須符合相關的條件并且在購買房屋后的一定的年限內(nèi)不得出售。隨著經(jīng)濟適用住房制度的不斷完善，這些條件還將更加嚴格。
本案中，不僅原告尚未取得相應的購房資格，且轉(zhuǎn)讓者王某也尚未實際取得確定的房屋。王某將購房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格的原告的行為已經(jīng)違反了我國關于購買經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定，客觀上也損害了社會公共利益，妨礙了其他符合購房條件人的購買權(quán)。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同及損害社會公共利益的合同無效。
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購買經(jīng)濟適用房的注意事項
一、位置
雖然經(jīng)濟適用房的價位人們能接受，但人們不能接受的是它的位置。因為位置即代表著長期的交通。
經(jīng)濟適用房項目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。
有些經(jīng)濟適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線路和可選擇的站點又相對較少，幾年后的事至少無法讓購房者犧牲現(xiàn)在的工作或事業(yè)。
二、戶型
購買經(jīng)濟適用房時，同樣要搞清分攤面積、使用面積等概念，充分考察戶型。購買時不追求大面積大的同時也增加房價、物業(yè)管理等費用，應更注重居室功能。在有條件進行戶型選擇時，應盡量以專業(yè)衡量標準去做選擇?，F(xiàn)時流行的居室八大功能即包括起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習以及陽臺。
三、合同及補充合同
按新《合同法》規(guī)定，實行約定優(yōu)先原則，所以在合同或補充合同中的條款必須簽訂全面。購房者應在充分了解和考察預售許可證、項目施工情況、產(chǎn)權(quán)問題有些經(jīng)濟適用房項目是某些單位自建房或聯(lián)建房，購買前一定要問清銷售許可證和產(chǎn)權(quán)等重要情況、物業(yè)管理等基礎上，仔細研究清楚合同的每一項，并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關鍵的配套設施加以約定，并注明開發(fā)商在每項違約時的懲罰辦法，必要時請專業(yè)律師，考慮清楚了再簽才比較妥當。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾，否則后悔莫及。
四、交房
房建好后，通過相關主管部門的竣工驗收和裝修裝飾等程序后便可入住了，在開發(fā)商交房時別忘了向開發(fā)商要“使用說明書”和“質(zhì)量保證書”兩書。這過程的許多問題最好都一一搞清楚為佳。
由建設部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟適用房的范疇?！掇k法》還規(guī)定，此前已經(jīng)購買和簽訂買賣合同或協(xié)議的經(jīng)濟適用住房，仍按當?shù)卦幸?guī)定執(zhí)行。
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