購(gòu)房前需要了解的專業(yè)術(shù)語(yǔ)和注意事項(xiàng)
購(gòu)房是指向房地產(chǎn)商或者其他開(kāi)發(fā)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房，或者向其他房產(chǎn)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)二手住房，通過(guò)廣告獲取房子的詳細(xì)信息，然后比對(duì)后決定購(gòu)買(mǎi)。你對(duì)購(gòu)房有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹購(gòu)房與其相關(guān)的法律知識(shí)。
購(gòu)房前需要了解的專業(yè)術(shù)語(yǔ)和注意事項(xiàng)
“五證”和“兩書(shū)”
簽訂合同之前，一定要先確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“五證”、“兩書(shū)”是齊全的，那“五證”和“兩書(shū)”有什么作用呢?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)，也就是說(shuō)，只有這些手續(xù)都齊備了，他才有資格賣(mài)房。
“五證”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，“兩書(shū)”是指：《住房質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
購(gòu)房前需要了解的專業(yè)術(shù)語(yǔ)和注意事項(xiàng)
定金和訂金
定金是指在合同訂立或在履行之前支付一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，俗稱保證金。
如果開(kāi)發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。
而訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒(méi)有擔(dān)保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，這時(shí)候，付訂金意味著你擁有對(duì)這套房子的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果最后你買(mǎi)了這套房子，訂金作為總房款的一部分;否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。
認(rèn)籌金和誠(chéng)意金
除了定金和訂金。買(mǎi)房子的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)認(rèn)籌金和誠(chéng)意金。
認(rèn)籌金是指開(kāi)發(fā)商正式銷(xiāo)售前讓購(gòu)房者繳納的費(fèi)用，繳納了認(rèn)籌金之后，你不僅可以獲得一定折扣的優(yōu)惠，還可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋，一般用來(lái)解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題。
誠(chéng)意金與認(rèn)籌金類(lèi)似，都是通過(guò)收取一定金額的錢(qián)，向買(mǎi)房的人承諾一定的優(yōu)惠，并以此確定購(gòu)房者的先后順序，但是，誠(chéng)意金更相當(dāng)于一種營(yíng)銷(xiāo)手段。同樣，誠(chéng)意金也不具有合同效力，不受到法律保護(hù)。
此外購(gòu)房者還需要關(guān)注以下問(wèn)題：
1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房;
(2)購(gòu)房者不按期付款;
(3)開(kāi)發(fā)商不按期交房;
(4)面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;
(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位;
(6)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
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購(gòu)房流程
1.調(diào)查市場(chǎng)，尋找房源。這期間購(gòu)房人可借助報(bào)刊雜志上的宣傳和中介機(jī)構(gòu)的幫助，但重要的是調(diào)查分析，多方比較，以免偏聽(tīng)偏信。
2.委托代理商或合同代理律師簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》并按合同規(guī)定交付全部或部分購(gòu)居款。合同是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。因此，購(gòu)房人應(yīng)逐條審查、詢問(wèn)、并應(yīng)根據(jù)具體要求增訂補(bǔ)充協(xié)議。
3.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房應(yīng)辦理預(yù)售登記。簽訂預(yù)售合同30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋合同登記備案手續(xù)，為以后辦理房屋權(quán)證作準(zhǔn)備。
4.驗(yàn)收房屋，辦理入住。購(gòu)房人可從購(gòu)房面積、主體結(jié)構(gòu)、外墻、房屋面積、地面裝修以及電器、水、消防等配套設(shè)施進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。入住前，開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)。購(gòu)房人應(yīng)與物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同并交納維修基金及各項(xiàng)管理費(fèi)用。
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