個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策(2017)
二手房交易稅，是指在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)向賣(mài)方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。你對(duì)二手房交易稅有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹二手房交易稅的相關(guān)法律知識(shí)。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策(2017)
二手房轉(zhuǎn)讓繳稅降低
目前，我國(guó)二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)新規(guī)，增值稅替代營(yíng)業(yè)稅后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
非北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū)：去年的“3·30新政”對(duì)免征條件有所放松，從“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。今年2月又進(jìn)一步“松綁”為除北上廣深外，所有住房只要滿2年(含2年)對(duì)外銷(xiāo)售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。
以一套200萬(wàn)元的二手房為例簡(jiǎn)單計(jì)算，比較“營(yíng)改增”前后稅負(fù)差異。
增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率差額征收增值稅。
契稅方面，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
個(gè)稅方面，業(yè)主個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時(shí)，要按照差額的20%征收個(gè)稅。需要注意的是，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
那么，同樣一套房，“營(yíng)改增”前后，究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費(fèi)呢?舉例來(lái)說(shuō)，北京市民李先生以200萬(wàn)元的價(jià)格，出售了其購(gòu)買(mǎi)不足兩年的一套60平方米二手房，假設(shè)當(dāng)年買(mǎi)入價(jià)為100萬(wàn)元，繳納稅費(fèi)2萬(wàn)元。5月1日前，這套房屋需繳納營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元、個(gè)稅17.6萬(wàn)元、契稅2萬(wàn)元。
5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個(gè)稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬(wàn)元;個(gè)稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬(wàn)元;契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可以看出，營(yíng)改增后賣(mài)方稅負(fù)減少0.38萬(wàn)元，買(mǎi)方減少0.1萬(wàn)元。(案例中不包含附加稅)
個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則
4月26日，財(cái)政部、國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個(gè)人在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅。
此前，兩部門(mén)已經(jīng)表示，個(gè)人二手房交易由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅;非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過(guò)測(cè)算，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。
兩部門(mén)又進(jìn)一步明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅呢?對(duì)此，稅務(wù)總局明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2017年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。
買(mǎi)賣(mài)房屋個(gè)人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)
1、納稅義務(wù)人出售自有房屋(包括住宅和非住宅，下同)取得所得的個(gè)人。
2、納稅范圍個(gè)人出售自有房屋取得的所得。
3、適用稅目、稅率根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。
4、應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率(20%)
5、應(yīng)納稅所得額的確定應(yīng)納稅所得額=出售價(jià)-房屋原值-合理費(fèi)用出售價(jià)，是指?jìng)€(gè)人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。
房屋原值，是出售方取得該房屋時(shí)所支付的購(gòu)置價(jià)格或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。
合理費(fèi)用，是指購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。
納稅義務(wù)人應(yīng)提供合法、完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證以及稅費(fèi)繳納憑證。
6、減免稅規(guī)定
(1)對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分給予免稅;
(2)對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
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二手房交易稅的稅費(fèi)類(lèi)型
一、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年內(nèi))稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%，以上費(fèi)由地方稅務(wù)局征收，而每次交易中手續(xù)費(fèi)的3元/平米、登記費(fèi)的80元/套、查檔費(fèi)的150元/戶由房屋登記機(jī)構(gòu)征收。
二、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年外)稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%。
三、普通住宅(150平米以上、五年內(nèi))稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×3%。
四、普通住宅(150平米以上、五年外)稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收，土地增值稅免收，印花稅按本次交易價(jià)格×1%。+5元，契稅按本次交易價(jià)格×3%。
(營(yíng)業(yè)稅按本次交易價(jià)格×5.55%征收，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收)
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