個人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策(2017)
二手房交易稅,是指在二手房交易中,稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。你對二手房交易稅有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細介紹二手房交易稅的相關(guān)法律知識。
個人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策(2017)
二手房轉(zhuǎn)讓繳稅降低
目前,我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。根據(jù)新規(guī),增值稅替代營業(yè)稅后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
非北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū):去年的“3·30新政”對免征條件有所放松,從“滿5年以上(含5年)”,調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。今年2月又進一步“松綁”為除北上廣深外,所有住房只要滿2年(含2年)對外銷售的,均免征營業(yè)稅。
以一套200萬元的二手房為例簡單計算,比較“營改增”前后稅負差異。
增值稅方面,北京執(zhí)行的政策為,5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照5%的征收率差額征收增值稅。
契稅方面,個人購買家庭唯一住房,且面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。
個稅方面,業(yè)主個人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時,要按照差額的20%征收個稅。需要注意的是,個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅,將計入房屋的財產(chǎn)原值,計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
那么,同樣一套房,“營改增”前后,究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費呢?舉例來說,北京市民李先生以200萬元的價格,出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房,假設(shè)當(dāng)年買入價為100萬元,繳納稅費2萬元。5月1日前,這套房屋需繳納營業(yè)稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。
5月1日起,這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬元;個稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬元;契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬元。通過計算可以看出,營改增后賣方稅負減少0.38萬元,買方減少0.1萬元。(案例中不包含附加稅)
個人二手房交易的執(zhí)行細則
4月26日,財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文,明確了個人二手房交易的執(zhí)行細則。個人在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的,應(yīng)繳納增值稅。
此前,兩部門已經(jīng)表示,個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后,原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅;非普通住房對外銷售的,按差額征收增值稅。經(jīng)過測算,實際稅負并未出現(xiàn)太大變化,甚至略有下降。
兩部門又進一步明確,個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅,將計入房屋的財產(chǎn)原值,計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
如果在5月1日前已簽訂交易合同,但尚未辦理過戶手續(xù),應(yīng)該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢?對此,稅務(wù)總局明確,個人轉(zhuǎn)讓住房,在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,2017年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的,應(yīng)繳納增值稅,不繳納營業(yè)稅。
買賣房屋個人所得稅的標準
1、納稅義務(wù)人出售自有房屋(包括住宅和非住宅,下同)取得所得的個人。
2、納稅范圍個人出售自有房屋取得的所得。
3、適用稅目、稅率根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定,按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅,適用比例稅率,稅率為20%。
4、應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率(20%)
5、應(yīng)納稅所得額的確定應(yīng)納稅所得額=出售價-房屋原值-合理費用出售價,是指個人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的,由征收機關(guān)參照市場價格核定。
房屋原值,是出售方取得該房屋時所支付的購置價格或建造費用以及其他有關(guān)費用。
合理費用,是指購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。
納稅義務(wù)人應(yīng)提供合法、完整、準確的房屋原值憑證以及稅費繳納憑證。
6、減免稅規(guī)定
(1)對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人,其出售住房所應(yīng)繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值可全部或部分給予免稅;
(2)對個人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
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二手房交易稅的稅費類型
一、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年內(nèi))稅費種類及征收標準,營業(yè)稅,個人所得稅,土地增值稅免收,印花稅為5元/戶,契稅按本次交易價格×0.75%,以上費由地方稅務(wù)局征收,而每次交易中手續(xù)費的3元/平米、登記費的80元/套、查檔費的150元/戶由房屋登記機構(gòu)征收。
二、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年外)稅費種類及征收標準,印花稅為5元/戶,契稅按本次交易價格×0.75%。
三、普通住宅(150平米以上、五年內(nèi))稅費種類及征收標準,營業(yè)稅,個人所得稅,土地增值稅免收,印花稅為5元/戶,契稅按本次交易價格×3%。
四、普通住宅(150平米以上、五年外)稅費種類及征收標準,營業(yè)稅,個人所得稅,個人所得稅按本次交易價格×0.5%征收,土地增值稅免收,印花稅按本次交易價格×1%。+5元,契稅按本次交易價格×3%。
(營業(yè)稅按本次交易價格×5.55%征收,個人所得稅按本次交易價格×0.5%征收)
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