關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的具體適用
關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的具體適用
你知道優(yōu)先購買權(quán)嗎?優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律知識。
關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的具體適用
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍：首先要明確，僅適用于房屋租賃合同，其他租賃合同的承租人無優(yōu)先購買權(quán)。其次，是限指在承租期間出租人出賣或拍賣房屋，這就排除了繼承、贈與的情形。第三，適用與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)，即出租人將房屋抵押的情形。
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容：首先，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前15天通知承租人;拍賣的，應(yīng)提前5天通知承租人;第二，承租人在同等條件享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。所謂同等條件，指出租人在價款、付款方式、擔(dān)保狀況等均與第三人相同。拍賣時，承租人可采取“跟價”、“詢價”方式。
在拍賣中，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)也是有法可依的。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中評估、拍賣、變賣若干問題的規(guī)定》第十八條(優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù))規(guī)定：“拍賣進(jìn)行中，有最高出價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價接受，如無更高出價，則歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高出價，而優(yōu)先購買權(quán)人不為表示的，則歸最高出價人。多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示接受的，采取抽簽方式?jīng)Q定買受人。”
在法院拍賣程序中，對于優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。“跟價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競買，優(yōu)先購買權(quán)人和競買人一起競價，實(shí)行價高者得。這種做法將優(yōu)先購買權(quán)人視同一般的競買人。
“詢價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場，但不直接參與競價，待經(jīng)過競價產(chǎn)生最高應(yīng)價者后，由拍賣師詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標(biāo)的即由最高應(yīng)價者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應(yīng)價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人購得;如果其表示愿意，則在加價后再詢問優(yōu)先購買權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣才成交。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條規(guī)定：“ 執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。” 執(zhí)行人員如果不進(jìn)行必要的調(diào)查，就有可能遺漏通知承租人參與競買。必須明確的是，如果拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)為由申請法院宣告拍賣無效。
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優(yōu)先購買權(quán)的價值
(一)秩序價值
優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)和前提是先買權(quán)人已先于買賣關(guān)系而存在于某種法律關(guān)系或法律事實(shí)中。為了盡可能維護(hù)已經(jīng)建立起來的法律關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)生活秩序，立法者確立優(yōu)先購買權(quán)。在出賣人出賣標(biāo)的物前，先買權(quán)人已于事實(shí)上占有、使用出賣的標(biāo)的物，并在生產(chǎn)、生活上對其形成了一定的依賴。相比于第三人，出賣物產(chǎn)權(quán)變動與先買權(quán)人有更大的利害關(guān)系。
法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價值取向進(jìn)行平衡，承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)，減化法律關(guān)系，防止先買權(quán)人生活發(fā)生較大變動，減少糾紛產(chǎn)生，“保護(hù)這一利益不但對個人而且對經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。”
(二)效率價值
優(yōu)先購買權(quán)制度有利于最大限度地充分發(fā)揮物資財(cái)富的經(jīng)濟(jì)效益，以做到物盡其用。自由和效率是私法上的兩個原則，但他們并非相互排斥，而是相互促進(jìn)的。就自由而言，保障和實(shí)現(xiàn)個人在其財(cái)產(chǎn)范疇的形成空間;就效率而言，應(yīng)使物歸于能最適于發(fā)揮其效用之人。
為此，在法律規(guī)范上應(yīng)明確界定物權(quán)(產(chǎn)權(quán))，減少交易成本。賦予特殊主體在同等條件下以優(yōu)先購買權(quán)，一方面保護(hù)了出賣人利益，另一方面可使先買權(quán)人基于原有的基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)，擴(kuò)大對出賣物的支配范圍，并按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要，同時優(yōu)先購買權(quán)制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進(jìn)交易效率。
(三)公平價值
法律制度的內(nèi)在理念之一是保護(hù)弱勢群體，實(shí)現(xiàn)社會公平正義。在物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，較之于第三人，先買權(quán)人更易受到出賣人任意處分出賣物所帶來的侵害，影響其生產(chǎn)生活和社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。為了維護(hù)先買權(quán)人的合法權(quán)益，對出賣人與第三人的交易自由進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗剖潜匾m當(dāng)?shù)摹?/p>
同時優(yōu)先購買權(quán)行使條件為同等條件，且必須在一定期限內(nèi)行使，因而對出賣人利益并未造成實(shí)質(zhì)損害。因而我們認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)制度體現(xiàn)了法律的公平正義理念，滿足了社會主體在民商事領(lǐng)域?qū)秸x的追求，是合乎社會需求的。
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