物業(yè)管理公司工作計(jì)劃書范文(2)
物業(yè)管理公司工作計(jì)劃書范文
物業(yè)管理計(jì)劃書篇三
第一部分
項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
(一)、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求
1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求
本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：
1)、維護(hù)和維修。即對物業(yè)維護(hù)和維修，對日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù);
2)、組織和協(xié)調(diào)。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào);
3)、經(jīng)營和管理。對物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營，對客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng);
4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。
2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求
除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求，主要有：
1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);
2)、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;
3)、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;
4)、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;
5)、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。
(二)、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次
本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務(wù)水平。
2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式
根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營。
3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路
本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營，經(jīng)營帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤。
第二部分
本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想
按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架
本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。
1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式
本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖
總 經(jīng) 理
品牌物業(yè)顧問
3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)
1)、品牌物業(yè)顧問
該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報(bào)告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價(jià)書及建議書。
品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2)、工程部
該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。
3)、綠化保潔部
該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4)、保安部
該部門主要對本項(xiàng)目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)保安隊(duì)長1人，保安人員3人。
5)、酒店部
該部門主要負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營。
該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺(tái)。
6)、商業(yè)部
該部門主要負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目在交房后對商鋪進(jìn)行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)，
該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7)、多經(jīng)部
該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置人員2名。
8)、財(cái)務(wù)部
該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。
三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件
1、在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所;
2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金;
4、明確后期物業(yè)管理制作方案。
第三部分
物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)
物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式
物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：
1、在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務(wù);
2、保安服務(wù);
3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。
第四部分
常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)
一、常規(guī)服務(wù)
客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：
1、清潔衛(wèi)生;
2、安全保衛(wèi);
3、房屋維修;
4、房屋管理;
5、電梯升降;
6、報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞;
二、特約性服務(wù)
為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：
1、餐飲服務(wù);
2、商務(wù)辦公;
3、家政;
4、裝修;
5、醫(yī)療服務(wù);
第五部分
本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)
本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括：
1、車庫出租：75個(gè)，按60%出租，200元/車•月收取停車費(fèi)用;
2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營服務(wù)
商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算
一、物業(yè)管理運(yùn)行成本
項(xiàng)目名稱金額(元)備注
物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名
物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%
物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元
服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶•月支出
合計(jì)589720
二、收益計(jì)算
項(xiàng)目名稱金額(元)備注
物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡•月收取
車位出租費(fèi)126000總車位75個(gè)，按60%出租，按200元/月•車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)
一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金
二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算
合計(jì)1037158
三、利潤計(jì)算
利潤=收入計(jì)算-物業(yè)管理運(yùn)行成本
=1037158-589720=447438(元)
物業(yè)管理計(jì)劃書范文篇四
第一部 物業(yè)部職責(zé)
一、 物業(yè)部部門職責(zé)
負(fù)責(zé)商場物業(yè)管理的實(shí)際操作
1、 細(xì)分現(xiàn)場管理工作(維護(hù)、清潔、安全、消防等)，并計(jì)劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作
2、 負(fù)責(zé)商場消防安全等方面之對外溝通工作
3、 按照國家相關(guān)政策，一句專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對商場的采暖、空調(diào)、給排水、消防、照明、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、管理、規(guī)劃、運(yùn)行等工作。
4、 檢查、管理和規(guī)劃商場內(nèi)、外部的各項(xiàng)日常安全工作。
5、 檢查、管理和規(guī)劃商場內(nèi)、外部的個(gè)像日常保潔工作。
6、 緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。
7、 年度物業(yè)費(fèi)收入和支出的預(yù)算及監(jiān)控。
8、 各項(xiàng)中、長期及短期物業(yè)工作計(jì)劃。
9、 周、月、年度工作檢討會(huì)議，并每周/月提交工作計(jì)劃。
10、 對商場的防盜、防爆、放火安全負(fù)責(zé)，對公司發(fā)生的各類緊急險(xiǎn)情和火情能有效控制與處理。
11、 對整個(gè)商場的公共設(shè)施、設(shè)備的及時(shí)搶修，并將搶修情況匯報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)。
二、 物業(yè)部部門經(jīng)理工作范疇
物業(yè)部經(jīng)理直屬總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)，對電工主管、保安主管、保潔主管、消防主管進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督其工作。具體職責(zé)描述如下：
1、 制定部門的基本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)工作任務(wù);
2、 部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計(jì)劃方案的制定與實(shí)施;
3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場的物業(yè)管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給各部門;
4、 細(xì)分現(xiàn)場管理工作(維護(hù)、清潔、安全等)，并計(jì)劃和安排合適人選和人數(shù)負(fù)責(zé)第一文庫網(wǎng)部門各項(xiàng)工作;
5、 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場裝修盛情的審核;
6、 負(fù)責(zé)物業(yè)部人員培訓(xùn)工作;
7、 協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，監(jiān)督各工作環(huán)節(jié)正常運(yùn)行，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，做好總結(jié)工作;
8、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。
第二部 物業(yè)部構(gòu)架
物業(yè)部---電工部、安保部、維修部、保潔及綠化部
電工部---電工主管、電工班長、電工
安保部---保安主管、保安班長、保安員、消防主管、消防員 維修部---維修主管、維修工
保潔及綠化部---保潔主管、保潔員(保潔公司)
第三部 電工部
一、 電工部部門工作范疇
1、 負(fù)責(zé)制定空調(diào)、電梯、用電設(shè)備閱讀和年度的保養(yǎng)計(jì)劃和備件的采購計(jì)劃，并定期報(bào)物業(yè)部審核。負(fù)責(zé)組織、安排維修、保養(yǎng)計(jì)劃的事實(shí)及工程質(zhì)量的監(jiān)督。
2、 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅(jiān)持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和烈性檢查制度，定期編制“設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)裝空一覽表”，提交物業(yè)部經(jīng)理。
3、 設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時(shí)，要迅速趕到現(xiàn)場組織處理，并及時(shí)上報(bào)物業(yè)部經(jīng)理。
4、 要親臨現(xiàn)場督察廠家站位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。
5、 對門店各展位的用電量及裝修線路審核要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕電量超負(fù)荷運(yùn)載，對臨時(shí)用電要加強(qiáng)管理，減少安全隱患。
6、 負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作。
7、 建立齊全的展位各廠商的裝修檔案(包括電氣施工圖、立項(xiàng)通知
單、裝修單、裝修驗(yàn)收單等其他廠商裝修所必備的文件資料)。
8、 見禮齊全的商場所有廠商的用電管理檔案(包括每月電費(fèi)超標(biāo)讀書記錄表、月度、幾度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表以及各廠商電表變動(dòng)更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料)。
9、 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等。
10、 樓層電工必須保證分管樓管日常照明燈具的按時(shí)起筆、完成計(jì)時(shí)更換維修工作，確保分管樓層過道、公用大廳照明率達(dá)100%，并且要求制定出相應(yīng)的維護(hù)計(jì)劃。
11、 樓層電工必須在每月5日前完成本樓層所有廠商上月電字、電話費(fèi)抄錄工作送交財(cái)務(wù)部。
12、 嚴(yán)格遵守空調(diào)、高低壓配電間相關(guān)的操作規(guī)程，按照有關(guān)規(guī)定和程序驚醒操作，絕對禁止違章操作。
13、 值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設(shè)備除塵，接線部位電纜桿堅(jiān)固，故障電氣及儀表設(shè)備更換等。完成空調(diào)換季的檢修和保養(yǎng)工作。
14、 值班電工必須完成對配電間所有電氣儀表、電氣開關(guān)、電氣設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄、巡視檢查、維修保養(yǎng)工作、電氣儀、空調(diào)系統(tǒng)每小時(shí)抄表記錄一次，數(shù)據(jù)必須真實(shí)準(zhǔn)確，電氣開關(guān)、設(shè)備維修保養(yǎng)必須詳細(xì)記錄，留查備案。
15、
耗。
16、 每周召開一次工作會(huì)議，總結(jié)一周來工作，并對下一周工作在確保系統(tǒng)安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，爭取創(chuàng)新，節(jié)省能源消提出建議和安排。
17、 完成上級交辦的其它工作。
二、 電工主管工作范疇
電工主管直屬物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，對物業(yè)部電工班長、電工進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)并監(jiān)督其工作。
其職責(zé)描述如下：
1、 制定部門的今本管理制度，嚴(yán)格按照公司的各項(xiàng)管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù);
2、 部門年度預(yù)算的制定與實(shí)施，部門年度的工作計(jì)劃方案的制定與實(shí)施;
3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督完成商場用電管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達(dá)給本部門;
4、 領(lǐng)導(dǎo)部門做好商場用電管理與電力設(shè)備維護(hù)工作;
5、 負(fù)責(zé)商家進(jìn)場裝修用電方面的審核管理;
6、 設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時(shí)，要及時(shí)趕到現(xiàn)場組織處理，并及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo);
7、 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送點(diǎn)時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時(shí)超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所欲操作、檢修工具的報(bào)管、年檢、更換記錄、日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度年度停電檢修工作記錄等;
8、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。
三、 電工班長職責(zé)范疇
電工班長直屬電工主管領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)部門電工進(jìn)行工作，并對電工工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)以及對電工主管負(fù)責(zé)。其職責(zé)描述如下：
1、 負(fù)責(zé)強(qiáng)電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作;
2、 建立齊全的商場所有廠商的用電管理檔案(包括每月電費(fèi)超標(biāo)讀書記錄表、月度、季度、年度電費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表以及各廠商電表變動(dòng)更換情況等有關(guān)用電管理的各項(xiàng)資料);
3、 對配電間所有有關(guān)記錄資料進(jìn)行建檔保存，包括停、送電時(shí)間記錄、高低壓配電框電氣儀表每小時(shí)超標(biāo)數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄，日常各項(xiàng)巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、年度停電檢修工作記錄等;
4、 要親臨現(xiàn)場督察廠家展位裝修中電路、消防、通風(fēng)口等設(shè)施檢查工作，控制、驗(yàn)收廠家裝修的電、消防、通風(fēng)等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正;
5、 督導(dǎo)下屬嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅(jiān)持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例
行檢查制度;
6、 負(fù)責(zé)電工日常工作的管理;
7、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。
四、 機(jī)房管理
中央空調(diào)及輔助設(shè)備機(jī)房管理
一、 中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程，確保幾組及輔助設(shè)備的正常運(yùn)行;
二、 操作人員開機(jī)前應(yīng)嚴(yán)格按照中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作;
三、 按時(shí)查看各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，記好工作日記;
四、 如果設(shè)備運(yùn)行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大問題及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知維保單位來人處理;
五、 做好設(shè)備管理臺(tái)賬，如實(shí)記錄設(shè)備使用狀況;
六、 新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組的機(jī)房要求通風(fēng)良好，衛(wèi)生清潔，確保幾組的正常運(yùn)行;
七、 機(jī)房內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火;
八、 機(jī)房內(nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處;
九、 設(shè)備運(yùn)行期間每周清潔設(shè)備，設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備，保持設(shè)備表面無油垢、無灰塵;
十、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房;
十一、 設(shè)備運(yùn)行期間每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查，停機(jī)期間每月組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。
高低壓配電設(shè)備機(jī)房管理
一、 配電值班電工必須持證上崗，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守配電運(yùn)行管理規(guī)程，確保配電設(shè)備正常供電;
二、 配電設(shè)備由配電值班電工執(zhí)行24小時(shí)操作、監(jiān)控、記錄，嚴(yán)謹(jǐn)不合理的超負(fù)荷運(yùn)行;
三、 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，并詳細(xì)填寫
交接班記錄;
四、 非工作人員進(jìn)入配電機(jī)房，須經(jīng)過分管專管品準(zhǔn)后，在值班電工或者羅曾電工陪同下方可入內(nèi)，并按規(guī)定填寫人員出入登記表;
五、 機(jī)房應(yīng)保持良好通風(fēng)及照明，門窗應(yīng)開啟靈活;
六、 機(jī)房內(nèi)按規(guī)定配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處;
七、 配電機(jī)房內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火;
八、 不得擅自更改配電機(jī)房內(nèi)各配電設(shè)備線路，如需更改則必須經(jīng)過相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可實(shí)施;
九、 保持配電機(jī)房清潔衛(wèi)生，地面、槍斃、門窗、設(shè)備無積塵、無水漬、油漬;
十、 每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。
電梯設(shè)備機(jī)房管理
一、 電梯工作人員必須有高度責(zé)任感，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)指揮、安排，嚴(yán)格遵守電梯運(yùn)行管理規(guī)程，確保電梯正常、安全使用及運(yùn)行;
二、 開機(jī)前應(yīng)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作;
三、 通過專業(yè)人員及儀器對電梯進(jìn)行檢測、調(diào)試，由權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)正常并發(fā)證后方可使電梯投入運(yùn)行;
四、
提醒;
五、
六、 按規(guī)定填寫設(shè)備運(yùn)行記錄; 電梯出現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大文婷及時(shí)向領(lǐng)電梯維保、檢修、檢測時(shí)應(yīng)設(shè)置棉線的維修表示，以示導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知維保單位來人處理;
七、
八、 做好電梯設(shè)備管理臺(tái)賬，如實(shí)記錄電梯使用狀況; 機(jī)房設(shè)備每周清潔一次，保持設(shè)備表面無油垢、灰塵，層站門、扶梯每日清潔，保持光亮、潔凈;
九、 電梯機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好、衛(wèi)生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運(yùn)行;
十、 機(jī)房及轎廂內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火;
十一、 機(jī)房內(nèi)安規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處; 十二、 電梯各處應(yīng)做到標(biāo)識齊全、明顯，應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)完好無損;
十三、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房;
十四、 每周組織一次機(jī)房、設(shè)備、轎廂、扶梯的衛(wèi)生、安全檢查。
電話、音響設(shè)備機(jī)房管理
一、 播音員、電話轉(zhuǎn)接人員、維修人員必須對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)管理制度，確保程控電話、音響系統(tǒng)的正常工作及相關(guān)活動(dòng)的順利進(jìn)行;
二、
插接合理;
三、
四、
物;
五、
裝空;
六、
明火;
七、
八、
九、 機(jī)房內(nèi)安規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處; 維修人員應(yīng)做好設(shè)備維保工作，并按規(guī)定詳細(xì)填寫維修記錄; 電腦程控系統(tǒng)必須由專人管理，其他無關(guān)人員不得動(dòng)用程控機(jī)房內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用做好設(shè)備使用記錄，做好設(shè)備管理臺(tái)賬，如實(shí)記錄設(shè)備使用機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境整潔，通風(fēng)良好。試問失憶; 每日清潔設(shè)備及機(jī)房，保持設(shè)備表面無灰塵、機(jī)房清潔無雜機(jī)房應(yīng)保持良好的照明，電源線路整齊，設(shè)備插接線整齊、系統(tǒng)電腦及電腦程序;
十、 機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房;
十一、 每周組織一次機(jī)房、設(shè)備，衛(wèi)生、安全檢查。
水泵的運(yùn)行管理
一、 巡查水泵的運(yùn)行情況;
二、 巡查水泵的供水流量;
三、 巡查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流、電壓是否正常;
四、 巡查水泵運(yùn)行聲音是否正常，有無異常震動(dòng);
五、 巡查電機(jī)運(yùn)行中有無異味;
六、 檢查水泵是否缺油、軸承溫度是否正常;
七、 巡查相關(guān)閥門是否有異常震動(dòng)、是否失靈。
自動(dòng)扶梯的運(yùn)行管理
一、 根據(jù)自動(dòng)扶梯運(yùn)行管理時(shí)間，按時(shí)開停扶梯;
二、 巡查扶梯在運(yùn)行中有無異常聲響;
三、 巡查運(yùn)行中有無雜物卡在梯級、梳齒板等處;
四、 巡查梯級、梳齒板是否完好;
五、 查看扶手帶是否存在問題，扶手傳動(dòng)鏈條是否完好;
六、 查看牽引鏈條及鏈輪是否有斷裂、損壞情況;
七、 查看梯級輪軸軸承、鏈輪軸承是否損壞，是否缺油;
八、 查看驅(qū)動(dòng)裝置及驅(qū)動(dòng)主軸軸承情況及是否缺油;
九、 嚴(yán)禁用自動(dòng)扶梯載貨;
十、 清潔、打掃電梯各部位。
第四部 安保部
一、 安保部部門職責(zé)范疇
1、 負(fù)責(zé)商場各階段消防安全工作的計(jì)劃編制、檢查落實(shí)和總結(jié);
2、 對廠商的展位、商品防盜、放火安全負(fù)全責(zé);
3、 每日巡視門窗、玻璃、墻壁、地面、無眠等是否完好、整潔;
4、 認(rèn)真審核裝修廠商的消防情況，對現(xiàn)場的煙感、噴淋進(jìn)行檢查，避免移位和損壞，審核裝修廠商是否裝修手續(xù)齊全，是否按照規(guī)定施工;
5、 認(rèn)真做好無煙商場的管理工作，巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)動(dòng)用明火，要檢查是否持有動(dòng)火許可證;
6、 認(rèn)真檢查各樓層及所有消防器材是否完好;
7、 巡視有無煙味、焦糊味等有無易燃易爆物品泄露之味;
8、 加強(qiáng)商場公共設(shè)施的保護(hù)，阻止顧客亂寫亂畫、敲擊和損壞，對造成后果的要報(bào)部門主管處理;
9、 排放好責(zé)任區(qū)內(nèi)的車輛，并加強(qiáng)看管，防止被盜;
10、 對違禁電梯上貨、無人照看小孩上電梯這，要晚宴謝絕，保證人員及電梯安全;
11、 商品出門一律憑出門證，出門證上要有物業(yè)部樓層管理人員簽字的手續(xù)方可予以放行，無正當(dāng)手續(xù)的扣貨后，要及時(shí)匯報(bào)部門主管處理;
12、 夜班保安必須提前十五分鐘上崗，與白班進(jìn)行交接班是，以書面記錄情況作為處理問題的依據(jù)，并詳細(xì)檢查各大門鎖，填寫好交接班記錄;
13、 展位如有在晚上裝修的，要派專門人員在現(xiàn)場實(shí)施監(jiān)護(hù)，對進(jìn)出人員應(yīng)檢查有無出入證;
14、 夜班每個(gè)30-40分鐘，必須全面對商場進(jìn)行檢查，并填寫各樓層巡視表，檢查廠家電源是否關(guān)閉，有無氣味和煙頭等不安全隱患;
15、 堅(jiān)持全天對營業(yè)區(qū)消防巡回巡視檢查，每小時(shí)巡視檢查次數(shù)不得少于一次，同事配合做好治安防范工作，夜班需對商場和單位外圍進(jìn)行消防巡查1-2次;
16、 嚴(yán)格按照尋常規(guī)范做好商場尋常工作，消防員可單獨(dú)或在相關(guān)人員的配合下進(jìn)行消防檢查和尋常;
17、 尋常過程中不得任意離開商場，在班前和班中不得飲酒，任何時(shí)間不得在禁煙場所吸煙;
18、 在巡視、檢查、值班等工作中隊(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患、治安隱患、發(fā)生的安全事故等必須追查到底，并形成書面材料上報(bào)。同時(shí)在應(yīng)急處理過程中必須及時(shí)上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo);
19、 對重點(diǎn)防火部位及各經(jīng)營戶進(jìn)行日常性消防監(jiān)督檢查，其包括防火間距是否占用，消防通道是否暢通，防火卷簾門運(yùn)行狀態(tài)是否良好，滅火器材是否完好，有無被挪作他用，消火栓被家具或雜物遮擋情況，是否影響使用，防火安全隱患死角存在情況等;
20、 定期組織義務(wù)消防噸訓(xùn)練，做好消防安全宣傳工作，主動(dòng)與各部門之間進(jìn)行溝通與合作。開好每周部門例會(huì)，并做好記錄;
21、 協(xié)調(diào)與主管上級機(jī)關(guān)及轄區(qū)中隊(duì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，多頭并進(jìn)，齊抓共管，在公安消防部門的指導(dǎo)和幫助下改進(jìn)消防工作;
22、
23、 及時(shí)處理好各類突發(fā)事件的發(fā)生; 認(rèn)真完成上級交辦的其他工作。
二、 安保部主管職責(zé)范疇
安保主管直屬物業(yè)部經(jīng)理管轄，直接領(lǐng)導(dǎo)安保班長及保安員的工作，并安保班長及保安員的工作進(jìn)行監(jiān)督引導(dǎo)。其具體職責(zé)范疇描述如下：
1、 根據(jù)商場的實(shí)際情況細(xì)化制定本商場安全部所屬各班長的安全員等崗位的管理制度。工作流程?？己恕＊?jiǎng)懲等事實(shí)辦法，并上報(bào)物業(yè)部備案;
2、 督促、檢查和指導(dǎo)下屬班長及安全員的至親工作和遵章守紀(jì)情況;
3、 經(jīng)常性地對下屬班長、安全員開展有關(guān)管理技巧、執(zhí)勤能力、工作制度、消防安全、軍事技能、精神面貌等方面的培訓(xùn)，并做好記錄，每月不少于3次;
4、 發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重騷擾商場秩序以及超越職權(quán)范圍以外的重大事故，應(yīng)及時(shí)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系，并積極協(xié)助、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)開展工作;
5、 按規(guī)定建立、填寫各類工作臺(tái)賬，督促本部門人員保管好公司發(fā)放的各類公用物品和資料;
6、 定期召開部門業(yè)務(wù)及各類安全、工作會(huì)議并做好記錄;每月不少于兩次;
7、 本部門、本商場如發(fā)生重大問題和安全事故，安保部主管負(fù)有在第一時(shí)間想公司進(jìn)行緊急匯報(bào)的責(zé)任，如安保部主管對事故負(fù)有責(zé)任的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;
8、 完成上級安排的其他工作任務(wù)。
電子巡檢系統(tǒng)管理
1、 為督促、合適夜間值班保安員的工作狀況，商場須安裝電子巡檢系統(tǒng);
2、 巡檢頻次：當(dāng)班設(shè)子不少于十次;
3、 巡檢間隔：同一地點(diǎn)巡檢時(shí)間間隔不得少于30分鐘且不得超過90分鐘;
4、 信息鈕設(shè)置：避免盲區(qū)且上下相鄰樓層同一樓梯對應(yīng)處應(yīng)錯(cuò)位設(shè)置;
5、 巡檢要求：根據(jù)確定的巡檢路線設(shè)置信息鈕代碼并以此打點(diǎn)且同一樓層任意相鄰的兩個(gè)信息鈕打點(diǎn)間隔不得少于30秒;
6、 物業(yè)部設(shè)專人負(fù)責(zé)巡檢信息的電腦化管理，每日輸入數(shù)據(jù)并分析處理;
7、 安保部主管須對每日巡檢記錄進(jìn)行檢查，分析值班狀況是否正常，并建立夜間巡檢記錄臺(tái)賬和故障備案;如有異常情況應(yīng)進(jìn)行調(diào)查，分析并對相關(guān)怎人人做出處理意見，匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理;
8、 電子巡檢系統(tǒng)故障和夜間值班異常情況應(yīng)及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo);
9、 物業(yè)部將不定期對各商場電子巡檢記錄臺(tái)賬和故障備案進(jìn)行檢
查(突擊檢查或普查)，對存在問題的將視情況建議中心或商場給予相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)的處罰或追究其上級領(lǐng)導(dǎo)的管理責(zé)任。
停車場管理
一、
二、
齊有序;
三、
四、 商場內(nèi)所有客戶的激動(dòng)車輛必須登記備案; 當(dāng)有車輛駛?cè)胪＼噲鰰r(shí)，值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停車場護(hù)管員負(fù)責(zé)指揮車場內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù); 應(yīng)確保停車場內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場內(nèi)整停放在指定的車位上，并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走;
五、 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主;
六、 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長及時(shí)處理，避免交通意外事故發(fā)生;
七、 車輛出場時(shí)，仔細(xì)核對出場之車和駕駛員，有疑問時(shí)，應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮，再有禮貌盤問;
八、 當(dāng)停車場發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)，保安崗應(yīng)及時(shí)前往對可疑人員進(jìn)行查問，同事巡視檢查停車所有車輛，有無丟標(biāo)志，車輛有無損傷，車門窗、后備箱有無撬痕。
第五部消防部
一、 消防部職責(zé)范疇
1、 消防主管負(fù)責(zé)單位各階段消防安全工作的計(jì)劃編制、檢查落實(shí)和
總結(jié)并定期向消防安全責(zé)任人、消防安全管理人匯報(bào);
2、 專兼職消防員嚴(yán)格認(rèn)真做好交接班工作，填寫交接班記錄(交接
班記錄應(yīng)用黑水筆填寫);
3、 專兼職消防員堅(jiān)持對責(zé)任區(qū)進(jìn)行巡回巡視檢查，每小時(shí)巡視檢查
次數(shù)不得少于一次，同事配合安全員做好治安防范工作，夜班須對單位內(nèi)部和外圍進(jìn)行消防巡查一至二次;
4、 消防主管每日(公休時(shí)必須制定專人負(fù)責(zé))對重點(diǎn)部位的設(shè)備、
電、水路等進(jìn)行消防安全監(jiān)督檢查，每班次監(jiān)督檢查不少于三次(接班以后和班中及下班以前);
5、 專兼職消防員嚴(yán)格按照巡查規(guī)范做好單位巡查工作，專兼職消防
員可單獨(dú)或在安全員的配合下進(jìn)行消防監(jiān)督檢查和巡查;
6、 專兼職消防員巡查過長中不得任意離開本單位，任何時(shí)間不得在
禁煙場所吸煙;
7、 消防主管在巡視和檢查工作過程中，對發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患、治安隱
患等必須追查到底，同事在應(yīng)急處理過程中上報(bào)有關(guān)部門和人員，不得隱瞞和草率處理;
8、 為確保單位消防安全和規(guī)范有序的工作環(huán)境，應(yīng)著重對本單位重
點(diǎn)防火部位及相關(guān)責(zé)任區(qū)進(jìn)行如下各項(xiàng)的日常性消防監(jiān)督檢查：
1、 防火間距是否占用，消防通道是否暢通;
2、 放火卷簾門運(yùn)行狀態(tài)是否良好，其下有無放置物;
3、 滅火器材是否完好，有無被挪作他用;
4、 消火栓被家具或雜物遮擋情況，是否影響使用;
5、 責(zé)任區(qū)內(nèi)是否有人吸煙，員工及廠商駐場人員勸阻依序是否
盡到;
6、 有無私拉亂接電線或違反電器安裝、使用規(guī)定的現(xiàn)象;
7、 裝修廠家是否有違反有關(guān)安全管理規(guī)定及裝修管理制度的
行為;
8、 責(zé)任區(qū)是否有違章動(dòng)火用火現(xiàn)象;
9、 下班后用電器是否關(guān)閉，電源是否切斷;
10、
11、
12、
13、 責(zé)任區(qū)內(nèi)有無非使用中的易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品存放; 放火安全隱患死角存在情況; 毗鄰商場外部有無大家臨時(shí)建筑物，是否存在防火隱患; 毗鄰商場的垃圾場中的可燃垃圾一旦著火有無對商場造
成危害的可能;
14、 商場建筑內(nèi)外各種消防安全標(biāo)志、標(biāo)識等是否有損毀或
缺少的情況;
15、 違反消防安全的其他行為及現(xiàn)象;
9、 專兼職消防員對發(fā)現(xiàn)存在的違反消防法規(guī)和防火安全規(guī)定的行
為有權(quán)責(zé)令當(dāng)即改正;對當(dāng)即不能改正的，要下發(fā)《防火安全隱患整改通知書》，并督促責(zé)任單位(或責(zé)任人)限期改正，并在整改期限內(nèi)督促檢查整改落實(shí)情況;
10、 對火災(zāi)隱患進(jìn)行及時(shí)、有效的整改是防止火災(zāi)的重要手段之
一，對火災(zāi)隱患整改提出以下要求：
1、 消防主管要將當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督部門、商場消防安全管理部門通
過檢查發(fā)現(xiàn)的隱患和電工、保安員、樓層在工作中發(fā)現(xiàn)的不安全因素
一并匯總并出具《放火安全隱患整改通知書》后，每周報(bào)總經(jīng)理辦公
室進(jìn)行立案，由消防部主管協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定整改方案，執(zhí)行單位應(yīng)
按要求限期整改結(jié)束;
2、 在整改過程中由單位安全部制定人員負(fù)責(zé)監(jiān)督消防整改實(shí)
施的過程;
3、 整改借宿后，有商場安保部制定人員負(fù)責(zé)對整改部位進(jìn)行檢
查、驗(yàn)收，直到符合消防安全要求。
4、 整改完畢，通過驗(yàn)收，符合法律法規(guī)和規(guī)范要求，方可銷案;
5、 單位各部門和各廠商對消防整改工作應(yīng)給予積極有效的配
合和支持，不得以任何借口組織和拖延整改工作的進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)上述行
為的，將按《中華人民共和國消防法》和商場所在地公安消防機(jī)構(gòu)的
有關(guān)規(guī)定依法追究責(zé)任或責(zé)令停業(yè)。
11、 罰則：
1、 消費(fèi)者違反規(guī)定，尚未造成嚴(yán)重后果和筍絲的，應(yīng)以勸說和
教育為主，并責(zé)令當(dāng)場改正違章行為;造成嚴(yán)重后果的應(yīng)請示單位領(lǐng)
導(dǎo)處理或送交公安機(jī)關(guān)依法處理;
2、 遇有廠商進(jìn)出貨或談生意等特殊情況下偶爾五一存在的違
反一半消防安全管理的行為和現(xiàn)象，應(yīng)靈活處理;對廠商在裝修過程
中火單位建筑長期存在的防火隱患要堅(jiān)持原則，一抓到底。
12、
13、 根據(jù)不同時(shí)期的火災(zāi)特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的預(yù)防措施; 制定滅火作戰(zhàn)計(jì)劃和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織演練，加強(qiáng)與
友鄰單位互防聯(lián)動(dòng)合作;
14、
15、 對商場員工、廠商駐場人員進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn); 定期組織雨霧消防隊(duì)訓(xùn)練，做好消防安全宣傳工作，主動(dòng)與
各部門之間進(jìn)行溝通與合作;
16、 協(xié)調(diào)與主管上級機(jī)關(guān)及轄區(qū)中隊(duì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，在公安消防部
門的指導(dǎo)和幫助下，改進(jìn)消防工作;
17、
平;
18、 完成單位領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 認(rèn)真學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識，不斷提高自身業(yè)務(wù)技能及管理水
二、 消防部門主管職責(zé)范疇
消防主管直屬于物業(yè)部經(jīng)理管轄，協(xié)調(diào)安保部，領(lǐng)導(dǎo)公司消防員對公司的消防工作進(jìn)行全面監(jiān)督和改進(jìn)。其具體職責(zé)描述如下：
1、 擬訂公司年度及各階段消防工作計(jì)劃;
2、 實(shí)施日常消防安全管理工作;
3、 擬訂消防安全工作資金投入和組織保障方案供上級領(lǐng)導(dǎo)參考;
4、 實(shí)施放火檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
5、 實(shí)施對本單位消防設(shè)施、滅火器材和消防安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng)，
確保完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通;
6、 管理專職消防隊(duì)和義務(wù)消防隊(duì);
7、 制訂滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并在分管領(lǐng)導(dǎo)的組織下實(shí)施和演練;
8、 消防主管應(yīng)定期向消防安全管理人和消防安全責(zé)任人報(bào)告消防
安全情況，及時(shí)報(bào)告涉及消防安全的重大問題;
9、 公司消防安全責(zé)任人、消防安全管理人為頭的其他消防安全管理
工作;
10、 公司安排的其他安全管理工作。
火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)管理(待定)
自動(dòng)滅火系統(tǒng)管理(待定)
防火排煙系統(tǒng)設(shè)施管理(待定)
消防安全管理制度(待定)
消防安全培訓(xùn)及宣傳制度(待定)
消防控制中心管理制度
一、 消防控制中心設(shè)備操作人員應(yīng)持證上崗;
二、 消防控制中心必須保證晝夜24小時(shí)有人值班;
三、 消防控制中心設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守交接班制度，堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁脫崗;
四、 嚴(yán)禁無關(guān)人員出動(dòng)、使用室內(nèi)設(shè)備，由消防控制中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)監(jiān)督;
五、 確保消防控制中心內(nèi)外消防通訊暢通，消防控制中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)做好電話記錄;
六、 未經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)統(tǒng)一不得擅自關(guān)閉火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、
七、 遇有重大情況要及時(shí)報(bào)告或請示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo);
八、 違反以上各條，視情節(jié)輕重，酌情給予警告、扣分、除名處理;
九、 如因失職對單位造成不可挽回的影響或損失的，當(dāng)時(shí)人影負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
動(dòng)火、用火管理制度(待定)
消防報(bào)警處理程序(待定)
消防設(shè)施和滅火器材維護(hù)保養(yǎng)管理(待定)
易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品管理(待定)
對講機(jī)使用相關(guān)管理(待定)
第六部保潔及綠化部
一、保潔及綠化部工作范疇
(1)綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
根據(jù)氣候，給花木適量澆水。
根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土;
及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;
制定預(yù)防措施，防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。
(2)大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置;
(3)清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公
共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施(含各種標(biāo)志牌)，隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒;每月對照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。
地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水;每周沖洗地坪，去除下水道口雜物;每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵;每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。
垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面;每月對垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌;每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線;每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。
樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階(含踢腳線)每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。
電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸;擦拭消防栓、滅火器;每季清潔天花板及照明部件。
電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面;每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮;每月對電梯門槽進(jìn)行清潔。
消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺(tái)、消防設(shè)施;每周清潔墻身;每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面(日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé))。
洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球;每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。
外墻：定期清洗。
二 保潔主管職責(zé)范疇
(1)建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí);
(2)按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作;
(3)加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能;
(4)以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查(“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查);
(5)抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。
第七部 廠商裝修管理
為了規(guī)范深國投暨沃爾瑪購物廣場廠商裝修行為，提高商場安全質(zhì)量，特研究制定本管理規(guī)定：
一、 展位裝修申請：
1、 需要進(jìn)行展位裝修的廠商，裝修三日前須向物業(yè)部提供
裝修方案與書面“裝修申請”，并附展位裝修平面圖、立體圖及效
果圖。并經(jīng)商場相關(guān)部門審核同意后向財(cái)務(wù)部交納保證金(具體
數(shù)額待定);
2、 物業(yè)部確認(rèn)廠商裝修需求后，應(yīng)明確告知該廠商商場裝
修申報(bào)的流程及相關(guān)施工管理規(guī)范;
3、 物業(yè)部并協(xié)助廠商備齊用于裝修審批的各類相關(guān)圖紙和
資料并進(jìn)行初審;
4、 物業(yè)部初審?fù)ㄟ^后，在《裝修申報(bào)單》上簽署相關(guān)意見，
并即時(shí)上報(bào)至商場總經(jīng)理予以審批;
5、 商場總經(jīng)理接到物業(yè)部《裝修申報(bào)單》后，審批后簽署
意見。
另：《裝修申報(bào)單》見附
二、 裝修審核
1、 總經(jīng)理審批通過后，相關(guān)部門針對差個(gè)上裝修提供的各類圖紙進(jìn)行現(xiàn)場審核;
2、 物業(yè)部和企劃部隊(duì)裝修廠商提供的展位布置、設(shè)計(jì)樣式、總體效果等圖紙?bào)@醒現(xiàn)場審定;
3、 安保部按照裝修廠商提供的展位布置等圖紙對照現(xiàn)場消防設(shè)施情況提出安全規(guī)范的各項(xiàng)要求;
4、 電工部對裝修廠商提供電氣線路、燈具布置等圖紙及總負(fù)荷進(jìn)行
現(xiàn)場審定;
5、 相關(guān)部門現(xiàn)場審核結(jié)束后，須在《裝修審議單》上簽署詳細(xì)審核意見。
三、 裝修現(xiàn)場施工管理：
1、 物業(yè)部和裝修廠商簽訂《廠商裝修管理協(xié)議》(見附表)并協(xié)助辦理押金、垃圾費(fèi)、消防設(shè)施調(diào)整費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的繳納及出入證等相關(guān)憑證領(lǐng)取的手續(xù);
2、 物業(yè)部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的綜合管理及與各部門、廠商之間的相互協(xié)調(diào)等工作;
3、 企劃部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的整體布局、風(fēng)格、門頭形象、招牌廣告的合法性等項(xiàng)目的巡查和監(jiān)督工作;
4、 安保部負(fù)責(zé)廠商裝修施工人員的進(jìn)出證件發(fā)放、查驗(yàn)工作及裝修現(xiàn)場動(dòng)火管理工作，并負(fù)責(zé)各項(xiàng)安全工作落實(shí)情況的巡查和監(jiān)督工作;
5、 電工部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場臨時(shí)用電、電氣線路、設(shè)備安裝等電氣相關(guān)規(guī)范落實(shí)情況的巡查和監(jiān)督工作;
6、 保潔部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場周圍場地的衛(wèi)生清理工作;
7、 違反扣款事項(xiàng)與扣款金額：
(1)
(2) 遺失進(jìn)場工作證，罰款并補(bǔ)辦; 工作證于工作中未佩戴或佩戴不全者，工作證轉(zhuǎn)借
他人者，罰款;
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8) 因物體墜落而造成傷害經(jīng)查屬實(shí)者，罰款并賠償; 在商場內(nèi)任何位置吸煙者，罰款 動(dòng)火作業(yè)未報(bào)備案并未作適當(dāng)防護(hù)措施者，罰款; 易燃易爆物品未經(jīng)合理處置和保存者，罰款; 工地秩序被破壞或現(xiàn)場清潔布及時(shí)者，罰款; 臨時(shí)電源未依規(guī)定接地使用，或未經(jīng)申請?jiān)S可自行
接電話者，罰款;
(9) 未經(jīng)許可拆裝及操作供電設(shè)備者，罰款;
(10) 使用電器不當(dāng)造成傷害者;罰款;
(11) 施工用電器具及纜線管理不良，以致影響供電及作
業(yè)進(jìn)行者，罰款;
(12) 場區(qū)內(nèi)未依據(jù)指定地點(diǎn)停車或非工作時(shí)間車輛停放
場區(qū)內(nèi)者，罰款;
(13) 承攬廠商未依工地管理規(guī)定或提報(bào)相關(guān)安全衛(wèi)生數(shù)
據(jù)者，罰款;
(14) 在工地喝酒，鬧事，打架者，罰款;
(15) 攜帶違禁品進(jìn)入工地者，罰款。
四、 裝修后續(xù)工作
(一) 驗(yàn)收合格
1、 各職能部門均驗(yàn)收通過后，則該廠商本次裝修完成;
2、 物業(yè)部負(fù)責(zé)協(xié)助廠商辦理押金退還、財(cái)務(wù)登記等相關(guān)手
續(xù);
3、 安保部負(fù)責(zé)廠商裝修施工人員離場時(shí)的證件回收、物品
查驗(yàn)等相關(guān)工作;
4、 電工部負(fù)責(zé)第一時(shí)間內(nèi)完成該場地的各項(xiàng)通電工作。
(二) 驗(yàn)收不合格
1、 任一職能部門驗(yàn)收不通過，則該廠商本次裝修驗(yàn)收不合
格;
2、 相應(yīng)職能部門對裝修廠商提出整改建議及期限要求;
3、 裝修廠商按相應(yīng)職能部門的整改建議，并在期限要求內(nèi)
完成整改工作的，可提請?jiān)摬块T進(jìn)行二次驗(yàn)收;
4、 裝修廠商未能按相應(yīng)職能部門的整改要求完成整改工作
的，該部門應(yīng)即時(shí)上報(bào)至商場分管領(lǐng)導(dǎo)，由商場領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)處理。
五、 裝修資料存檔
1、 裝修資料包括：廠商書面裝修申請、各類施工圖紙、《裝修申報(bào)單》、《裝修會(huì)審單》、《廠商裝修協(xié)議》、《裝修單》、《動(dòng)火施工申請表》、《動(dòng)火許可證》、《裝修驗(yàn)收單》、《臨時(shí)用電申報(bào)表》等與裝修有關(guān)的文件資料(相關(guān)協(xié)議及表格范本見附);
2、 所有裝修資料均由物業(yè)部專人負(fù)責(zé)保管和存檔;
3、 所有裝修資料均由保管至該場地重新進(jìn)行全面裝修時(shí)為止。
附一： 《廠商裝修協(xié)議書》
為了加強(qiáng)商場的裝修管理，為廠商提供更好的服務(wù)，建立商場及廠商展位的良好形象，特此制定本協(xié)議書。
一、 廠商進(jìn)場裝修起止時(shí)間必須按照廠商裝修申報(bào)單上所擬定的起止時(shí)間執(zhí)行，否則廠商裝修申報(bào)單將視為過期無效。廠商裝修申報(bào)單需要延期必須經(jīng)過物業(yè)部的批準(zhǔn);
二、 廠商裝修嚴(yán)格按照商場相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行裝修申請，必須服從商場物業(yè)部相關(guān)職能部門對廠商整個(gè)裝修過程中施工人員及工程質(zhì)量的管理;
三、 廠商展位裝修效果須與商場整體裝修效果相協(xié)調(diào)，裝修效果、裝修檔次符合商場整體經(jīng)營定位;
四、 廠商申報(bào)的總用容量如大于商場所提供的用電容量，則相關(guān)增容費(fèi)用由廠商承擔(dān);
五、 現(xiàn)場施工臨時(shí)用電嚴(yán)格按照商場臨時(shí)用電管理規(guī)范流程進(jìn)行;
六、 裝修工程施工嚴(yán)格按照商場裝修工程施工規(guī)范及進(jìn)行;
七、 廠商裝修電工進(jìn)場須知：
1、 電氣施工人員必須持有效電工證上崗操作;
2、 各類電器線路鋪設(shè)應(yīng)安全、規(guī)范、整齊、美觀;
3、 廠商裝修多用電線、線管、空氣開關(guān)等電氣材料必須符合商場的規(guī)范要求或由商場按阻燃、品牌要求購買使用，所有燈具必須為國家認(rèn)可的合格產(chǎn)品，其中日光燈必須采用成套燈具;
4、 各類電器線路應(yīng)采用金屬保護(hù)方式鋪設(shè)，;
5、 廠商裝修各類燈具與可燃物間必須做好防火、隔熱措施(刷防火涂料、加墊石膏板、石棉墊);
6、 廠商裝修各類燈箱應(yīng)留有足夠的散熱孔，固定式燈箱應(yīng)安裝活動(dòng)檢修口;
7、 其他未寫規(guī)定按商場《裝修工程施工規(guī)范》執(zhí)行，由本商場電動(dòng)監(jiān)督實(shí)施。
六、 安全須知：
1、 裝修材料必須使用國家認(rèn)可的防火、環(huán)保型材料;
看過物業(yè)管理計(jì)劃書的人還會(huì)看：