沈陽(yáng)二手房交易流程怎樣的
購(gòu)買二手房流程復(fù)雜、費(fèi)用繁多,購(gòu)房者也是很迷糊。沈陽(yáng)二手房交易流程怎樣的?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的沈陽(yáng)二手房交易流程，希望對(duì)你有用!
沈陽(yáng)二手房交易流程
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查驗(yàn)證房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)：房屋手續(xù)是否齊全;房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰;土地情況是否清晰判斷房屋出售原因：市政規(guī)劃是否影響;房屋歷史是否清白;房屋質(zhì)量是否可靠調(diào)查是否合法出售：福利房屋是否合法;單位房屋是否侵權(quán);交易房屋是否在租。
2、簽署合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同;
3、辦理過(guò)戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部門產(chǎn)卻又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
6、銀行貸款對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在于賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買房的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)買賣交易稅費(fèi)
1、個(gè)人所得稅
支付方：賣方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人所得稅=房屋總價(jià)×1%或兩次成交價(jià)的差額×20%
免征情況：房產(chǎn)證(或契稅完稅發(fā)票)日期過(guò)5年。
2、契稅
支付方：買方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：
①普通住宅、家庭唯一住房，戶型面積≤90平方米，契稅為總房 款的1% ; 90平方米 < 戶型面積 ≤ 168平方米，契稅稅費(fèi)為購(gòu)房 款的1.5% ; 戶型面積>168平方米，契稅為房款的4%。
②非普通住宅、商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等) ，契稅為總成交價(jià)的4%。
免征情況：無(wú)
3、營(yíng)業(yè)稅
支付方：賣方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：
?、俜慨a(chǎn)證未滿2年，營(yíng)業(yè)稅為房屋成交價(jià)的5.6%。
?、诜慨a(chǎn)證滿2年，面積大于168平方米，要繳納房屋交易超出部分 價(jià)值的5.6% ; 面積≤168免交。
免征情況：房產(chǎn)證滿2年、面積≤168。
4、印花稅
支付方：買賣雙方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)稅價(jià)格 × 0.05%。
免征情況：目前個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。
5、土地增值稅：
計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。
征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅房產(chǎn)為5%?！?免征情況：目前個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅
6、登記費(fèi)
支付方：買方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人住房登記每件80元(含土地使用權(quán)證工本費(fèi)) ; 非普 通住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
免征情況：無(wú)
7、手續(xù)費(fèi)
支付方：買方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：每平米4塊錢
免征情況：無(wú)
針對(duì)非普通住宅(門市、車庫(kù)、寫字間、檔口等)房屋交易，上述提到的印花稅及土地稅稅費(fèi)是正常征收的，總稅款占交易金額的17.5%左右。
二手房買賣合同簽署需謹(jǐn)慎
明確房屋遺留問(wèn)題房屋遺留問(wèn)題房屋交付中的重要條款，要明確水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中寫明。合同中明確付款和過(guò)戶時(shí)間在交易流程中，由于買賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，形成了賣方不愿先過(guò)戶，買方不愿先付款的交易現(xiàn)狀，因此在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款，這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主，并且買方的注意力會(huì)放在交錢后何時(shí)可以過(guò)戶的問(wèn)題上，在此提醒消費(fèi)者，一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過(guò)戶時(shí)間，并且將違約責(zé)任注明。合同中明確買賣雙方違約責(zé)任多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于買賣雙方的違約責(zé)任能夠重視，但是并不能保證將之一一 落實(shí)到字面合同上。
為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。以防止這些被“雪藏”的問(wèn)題在買賣過(guò)程中出現(xiàn)。明確補(bǔ)充協(xié)議目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但是在具體的交易案例中，可能涉及到一些特殊情況，因此有必要簽署額外的補(bǔ)充協(xié)議，但是有很多消費(fèi)者認(rèn)為使用補(bǔ)充協(xié)議太麻煩，沒有必要簽訂并且輕信對(duì)方的口頭承諾，一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象，而又無(wú)據(jù)可依，只能自認(rèn)倒霉，因此重視使用補(bǔ)充協(xié)議也是二手房交易過(guò)程中的戒律之一。
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