哈爾濱二手房交易流程
哈爾濱二手房交易流程
在哈爾濱購(gòu)買(mǎi)二手房的伙伴們注意了，你了解哈爾濱二手房交易流程嗎?哈爾濱二手房交易稅費(fèi)怎么計(jì)算你知道嗎?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的哈爾濱二手房交易流程，希望對(duì)你有用!
哈爾濱二手房交易流程
1、買(mǎi)方咨詢買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、簽合同賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3、辦理過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
哈爾濱最新二手房交易稅費(fèi)
新政頒布
根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營(yíng)業(yè)稅;同時(shí)自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。
新政細(xì)則
依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：
1)契稅 (一般由買(mǎi)方繳納，雙方另有約定除外)
1、買(mǎi)方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納;
2、買(mǎi)方首次購(gòu)房90平方以上(含90平)144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納;
3、以下情況按照3%繳納：
(1)144(含144平)平方以上 ;
(2)買(mǎi)方不是首次購(gòu)房;
(3)車(chē)庫(kù);
(4)非普通住宅(商業(yè)用房);
2)營(yíng)業(yè)稅 (一般由賣(mài)方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅;
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅;
3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.55%;
4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.55%;
3)個(gè)人所得稅 (一般由賣(mài)方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣(mài)方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅;
2、賣(mài)方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納;
3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率20%;
4)其他費(fèi)用相對(duì)減少
交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù) ;
工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元;共有權(quán)證20元/個(gè);
評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五(銀行貸款需要繳納);
抵押工本費(fèi)：100元(銀行貸款需要繳納);
購(gòu)房證明：20元一份，一般需開(kāi)3份;
公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元(如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi))。
二手房買(mǎi)賣(mài)的三個(gè)注意事項(xiàng)
確認(rèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法性
如果買(mǎi)賣(mài)本身存在不合法規(guī)的行為，則購(gòu)買(mǎi)二手房行為本身就很難得到法律保護(hù)。
首先，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。這包括注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人; 產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;此外，必須要求驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證正本，最好到房管局查詢，以保證該產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性。
其次，對(duì)屬于單位的公房，大部分公房進(jìn) 行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。再次， 要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊，屋內(nèi)搭建的小閣樓等。
比較容易忽視的一點(diǎn)是，還應(yīng)特別注意二手房的土地使用期限，以及之前業(yè)主是否與他人發(fā)生過(guò)嚴(yán)重糾紛，以免引起不必要的煩惱。
核實(shí)房產(chǎn)面積與質(zhì)量
對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，其面積和內(nèi)部結(jié)構(gòu)很可能與新房相比有所變化，確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積也就格外重要，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也是要重點(diǎn)考慮的因素，戶型合理、管線的走線合理、天花板無(wú)滲水痕跡、墻壁無(wú)裂紋或者脫皮，都是房屋質(zhì)量的基本要求。
不少市民在購(gòu)買(mǎi)二手房之后，都會(huì)涉及重新裝修的問(wèn)題，對(duì)此，應(yīng)詳細(xì)了解原房屋裝修水平和程度，并拿到住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
了解物業(yè)與配套
二手房大部分已經(jīng)有較長(zhǎng)的建筑時(shí)間，弊端是物業(yè)管理可能欠完善，好處是周邊配套較為完善，社區(qū)發(fā)展較為成熟。
就物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，水、電、煤的費(fèi)用，以及車(chē)位的費(fèi)用也應(yīng)納入購(gòu)房的全部成本中統(tǒng)一考慮，電梯的品牌、速度及管理方式，公共樓道的整潔程度及布局，也可以管中窺豹。很多年代較久的小區(qū)往往沒(méi)有全部封閉，保安的職業(yè)水平和執(zhí)勤情況也就格外重要。
市政配套也是購(gòu)房時(shí)必須考慮的，簡(jiǎn)單的檢查就可以大致了解。打開(kāi)水龍頭可以觀察水的質(zhì)量、水壓，周邊走走就可以注意到戶內(nèi)、外電線是否有老化現(xiàn)象，煤氣的接通、熱水的供應(yīng)，每一項(xiàng)，都關(guān)乎今后的居住質(zhì)量，馬虎不得。
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