西安二手房交易流程(2)
西安二手房交易流程
2、房產(chǎn)證不滿2年的住宅按照5.6%繳納營業(yè)稅;
3、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.55%;
(三)個(gè)人所得稅：(一般由賣方繳納，雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅;
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，無法計(jì)算房屋原值的按照1%繳納;可以計(jì)算差額的按照按照(上次購買價(jià)格發(fā)票金額一現(xiàn)在出售價(jià)格發(fā)票金額)×稅率20%繳納;
3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：(上次購買價(jià)格發(fā)票金額一現(xiàn)在出售價(jià)格發(fā)票金額)×稅率20%;
(四)其他費(fèi)用：
交易手續(xù)費(fèi)：6元/平方×房屋平方數(shù) (交易雙方各承擔(dān)50%);
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元;共有權(quán)證20元/個(gè)(買方承擔(dān));
評估費(fèi)：評估總額的千分之五(銀行貸款需要買方繳納);
抵押工本費(fèi)：100元(銀行貸款需要買方繳納);
購房證明：20元一份，一般需開3份(買方承擔(dān));
公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元(如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi))。
根據(jù)財(cái)稅【2015】39號文件規(guī)定，自2015年3月31日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
西安二手房交易的8個(gè)事項(xiàng)防“陷阱”
1、原屋主賣房原因有貓膩
有的二手房可能房子老化不能居住，急需出售;有的可能是面臨拆遷;有的可能風(fēng)水不好，影響運(yùn)勢，急于出售。不管是以上哪個(gè)原因，都會(huì)給以后的居住帶來麻煩，所以，一定要了解清楚原屋主賣房的原因。
能夠了解到這個(gè)原因是非常重要的，戶主不一定會(huì)講真實(shí)的原因，但自己一定要進(jìn)行調(diào)查與觀察，如果是房子老化、市政規(guī)劃、拆遷、二手房風(fēng)水等情況就最好不要購買了。如果原房主只是因?yàn)橄氤鲑u或者缺錢或者有更好的房子，那就不用擔(dān)心。
2、合同糾紛霸王條款
一些不良業(yè)主和開發(fā)商往往會(huì)在合同上做手腳，使得買家的權(quán)益受到損害。對于買家而言，在二手房買賣上一定要留心合同上的霸王條款，維護(hù)自身合法權(quán)益。
比如：對于共有部位，“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權(quán)益歸屬，沒有約定的歸屬賣方所有”;“車位、車庫、游泳池、架空層等區(qū)域的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)歸賣方所有”等等。
買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。
3.、房屋裝修質(zhì)量有問題
有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補(bǔ)的缺陷，特地用家具遮掩。所以，二手房驗(yàn)收時(shí)記得查看家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。檢查廁所或廚房時(shí)，要注意水管周圍有無水溝。對于水缸或者有蓄水槽的地方要先放滿水檢查水管流水是否正常，然后再放水檢查排水系統(tǒng)。最好再看看天花板和墻面是否出現(xiàn)水漬等現(xiàn)象。
在二手房驗(yàn)收時(shí)還要注意戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)。二手房在出賣時(shí)是不是存在質(zhì)量或者缺陷，如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無裂縫，主要是墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水等。
驗(yàn)房時(shí)，要問清原房主是否所有門的鑰匙都還在，單元門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱鑰匙、房間門鑰匙、入室門鑰匙等，要清點(diǎn)所有鑰匙，并對應(yīng)保管好。防盜門、臥室門最好重新?lián)Q鎖。
4、謹(jǐn)防職業(yè)炒房客
資深中介介紹，這些炒房客從別人手里買來毛坯房或清水房，進(jìn)行裝修后伺機(jī)出售，這些房子裝修時(shí)選用的材料都是價(jià)格便宜的劣質(zhì)材料，但面相比較好看。買家看房時(shí)容易被房子的外貌迷惑，實(shí)際居住后才會(huì)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，但此時(shí)交易已經(jīng)完成，買家已經(jīng)無處說理。
經(jīng)驗(yàn)不足的買房客盡量購買有人住過的二手房，對于沒有人住過的二手房，不要被表象所迷惑，不要急于下訂單，在買房前要多和賣房的業(yè)主交流，通過談話了解，區(qū)分對方是不是“職業(yè)炒房客”，只要在購房時(shí)留個(gè)心眼就可以盡可能避免不愉快的事。
5.、房齡造假
中介和房東對老舊二手房造假已經(jīng)屢見不鮮了，一套十年的房子和三十年的老房子，其單價(jià)是不可能一樣的，這直接影響到房屋的質(zhì)量、使用期限和購買總價(jià)，不可不慎重。買房前要多方打聽，不能單聽中介和房東的一面之辭。最好能把房齡寫入購房合同，如果有詐，可以據(jù)此維權(quán)。
6、產(chǎn)權(quán)陷阱
自從有二手房交易以來，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致購房者中招的陷阱之一，產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：首先“賣房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣房人的身份，立即中止與之進(jìn)行交易，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購房人在履行自身義務(wù)后亦無法取得產(chǎn)權(quán)。
其次，賣房者可能將房產(chǎn)用于抵押，這種情況多出現(xiàn)在購房時(shí)沒有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣家在簽訂賣房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，一旦幾年后銀行方面強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)，賣家往往已經(jīng)不知所終，購房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對這種情況，購房者在簽訂買賣合同時(shí)，一定要注意合同上有沒有雙方何時(shí)交接產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，最好是當(dāng)即付款后，當(dāng)即交接產(chǎn)權(quán)。
然而，產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式，還需要注意，仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣房者是不是真正的所有權(quán)人，而非使用權(quán)人。還需要留意，房產(chǎn)在法律上有沒有不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙，交易的二手房的用途是不是居住用房。
7、原房主拖欠各項(xiàng)費(fèi)用
在二手房買賣時(shí)，原房主可能會(huì)欠很多費(fèi)用，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。如果提前不查清楚，欠款需要由新房主交納，會(huì)損失一大筆錢。
建議新老房主一起去自來水公司、煤氣公司、電力公司辦理過戶手續(xù)，新房主要向這些公司問明原房主是否有欠費(fèi)情況，如有應(yīng)要求原房主繳清欠款。
新房主要和原房主一起持開戶卡到相關(guān)單位辦理過戶手續(xù)，如果有欠費(fèi)情況同樣要求原房主繳清欠費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)的情況也需要問明白，或許原房主有欠繳物業(yè)費(fèi)，一定要求其繳清物業(yè)費(fèi)。同時(shí)還要辦理物業(yè)更名手續(xù)。一般情況下，交房當(dāng)月之前的物業(yè)費(fèi)由原房主繳納，交房之后的物業(yè)費(fèi)由新房主繳納。
8.、室內(nèi)設(shè)施沒有清點(diǎn)
二手房一般帶裝修，甚至原房主會(huì)連同部分家具、家電一起出售，這些東西都是有價(jià)的，哪些贈(zèng)送、哪些出售，新房主都要一一記清，簽訂房屋購買合同時(shí)，這些設(shè)施的品牌、型號、顏色、是否可正常使用都要寫入合同，商談價(jià)格按照這些東西進(jìn)行商談。
新房主完成上面所說的10件事之后，基本購買二手房的手續(xù)也就完結(jié)了，這時(shí)繳納房款，首付款多少要寫入購房合同，原房主收到全部款項(xiàng)后要向新房主出具“全部房款已結(jié)清”的收條。
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