北京二手房交易流程
北京二手房交易流程
北京市地稅部門將優(yōu)化二手房交易稅收服務(wù)，推行納稅人跨區(qū)辦業(yè)務(wù)和限時(shí)辦理制，這對(duì)打算購(gòu)買二手房的市民來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。那么北京市二手房交易流程如何?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的北京二手房交易流程，希望對(duì)你有用!
北京二手房交易流程
1、買賣雙方互相了解。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、房屋買賣合同的簽訂。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、提交產(chǎn)權(quán)審查申請(qǐng)。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、貸款手續(xù)辦理。對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、其他事項(xiàng)交付。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
北京二手房交易注意事項(xiàng)
1、核實(shí)二手房房主的身份。如果房主是個(gè)人，應(yīng)該要求查看他的身份證;如果是單位，應(yīng)該到工商局查看它的檔案資料;如果賣方有代理人，應(yīng)查看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。
2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。進(jìn)行二手房交易前應(yīng)查看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
3、中介公司的選擇。買房在進(jìn)行二手房交易前，如果對(duì)交易事項(xiàng)不了解，可選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
4、房屋購(gòu)買的限制。已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋;被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。
5、注意將房主的承諾寫進(jìn)合同。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估;簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
北京市二手房買賣常見糾紛問(wèn)答
1、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋能不能賣?
意見：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。
對(duì)以將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無(wú)效。出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
解讀：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)仍可主張買賣有效。城市房地產(chǎn)管理法為行政管理范疇，不影響民事合同效力。在確定產(chǎn)權(quán)專屬而只是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況下，可以無(wú)證售房，未取得房本不作為認(rèn)定買賣合同無(wú)效的證據(jù)。如果到期無(wú)法過(guò)戶辦證，賣方擔(dān)責(zé)。
2、夫妻共同財(cái)產(chǎn)，只登記了一個(gè)人的名字，該人自己能賣嗎?賣了怎么辦?
意見：合同是否有效(有效)——夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。合同能否履行——
(1)房屋尚未辦理過(guò)戶，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。買受人主張合同解除的，有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
(2)房屋已經(jīng)過(guò)戶，經(jīng)審查買受人符合“善意取得”規(guī)定的(具體規(guī)定為：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人)，房屋歸屬買受人。不符合的，房屋應(yīng)追回。
解讀：買受人不知道共有，已經(jīng)盡了注意義務(wù)，又已經(jīng)過(guò)戶，符合上述條件，合同有效，房屋歸買受人。上述條件缺一個(gè)，房屋都不能歸買受人。
3、經(jīng)濟(jì)適用房能買賣嗎?
意見：政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)(一般為五年)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，無(wú)效。轉(zhuǎn)讓“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”的房屋，有效。
4、有抵押的房屋能賣嗎?賣了怎么處理?
意見：房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持;買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
解讀：未解押，轉(zhuǎn)讓無(wú)需銀行同意，買賣有效。未解押，無(wú)法過(guò)戶，可解除合同。未解押，不支持履行過(guò)戶。買受人解押可過(guò)戶。
5、被查封的房屋能賣嗎?賣了怎么處理?
意見：出賣人擅自將已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無(wú)效。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房屋采取了查封等強(qiáng)制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時(shí)，強(qiáng)制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以參照有抵押的房屋轉(zhuǎn)讓來(lái)做處理。
解讀：先查封，后轉(zhuǎn)讓，買賣無(wú)效。先轉(zhuǎn)讓，后查封，轉(zhuǎn)讓有效，但不支持過(guò)戶。買受人解押可過(guò)戶。
6、房屋上有他人的居住使用權(quán)，房主能賣嗎?賣了怎么處理?
意見：出賣人因婚前購(gòu)買、拆遷安置等原因單獨(dú)享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被安置人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實(shí)，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。但居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。
解讀：居住使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)不同。保護(hù)居住人權(quán)益，但不代表居住人有處分權(quán)。居住人非合同一方，不能影響買賣合同的有效性。但居住人的權(quán)益應(yīng)當(dāng)保護(hù)，一般是轉(zhuǎn)換為金錢形式解決。
7、一房多賣怎么處理?
意見：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：
(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;
(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
解讀：一房數(shù)賣，給誰(shuí)的先后順序，首先是先過(guò)戶的(但不能是串通過(guò)戶)，其次是先占房的(但不能是非法占房)，其余結(jié)合上述幾個(gè)方面酌情確定。
8、借名買房，如何處理?
意見：當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求出名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持，根據(jù)證據(jù)可以認(rèn)定為借債的，可作為債權(quán)處理;不能認(rèn)定的，作為贈(zèng)與處理。借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者要求過(guò)戶的，一般不予支持。
解讀：支持借名買房(非經(jīng)濟(jì)適用房)的過(guò)戶效力，但需要證據(jù)尤其是書面協(xié)議支持，僅憑出資關(guān)系不能證明借名買房，只能認(rèn)定債權(quán)或贈(zèng)與。
9、可以通過(guò)承擔(dān)違約責(zé)任的方式，強(qiáng)行解除房屋買賣合同嗎?
意見：房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，
解讀：除非對(duì)方同意，否則己方不能通過(guò)承擔(dān)違約責(zé)任的方式來(lái)解除合同，只要房屋買賣合同能履行的，對(duì)方又堅(jiān)持履行的，必須履行，不能解除。
10、如果合同確實(shí)已經(jīng)不能履行，或者守約方同意不再履行而改為追究對(duì)方賠償房屋差價(jià)的，如何計(jì)算?
意見：房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失的，應(yīng)酌情予以支持。在認(rèn)定和計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的總額中，扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
解讀：八個(gè)字，差價(jià)應(yīng)賠，數(shù)額酌定。
11、有租戶的房屋，賣了后，租戶不同意，要求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如何處理?
意見：出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，法院在審理過(guò)程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
解讀：承租權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)，不單獨(dú)確認(rèn)，只支持行使。而且，意思真實(shí)且具備合同履行能力，才支持行使。
12、房屋買賣中陰陽(yáng)合同的效力如何認(rèn)定?
意見：當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人要求確認(rèn)買賣合同全部無(wú)效的，不予支持。
解讀：假的價(jià)格條款無(wú)效，按真價(jià)格繼續(xù)履行，不影響合同本身效力。
13、房屋買賣合同簽好后，限購(gòu)政策來(lái)了，怎么處理?
意見：
(1)限購(gòu)房資格的——合同訂立后，尚未網(wǎng)簽的，由于限購(gòu)政策實(shí)施，致使買受人無(wú)法辦理網(wǎng)簽過(guò)戶的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人要求解除合同的，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人。當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持。已經(jīng)網(wǎng)簽的，合同可以繼續(xù)履行。
(2)限制貸款的——房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無(wú)履約能力為由，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請(qǐng)。
(3)提高首付比例和貸款利率的——對(duì)房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，可以支持。
在以上三種情況中，經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。
解讀：一般情況下，經(jīng)審查確實(shí)因限購(gòu)政策導(dǎo)致合同履行情況和成本發(fā)生重大變化的，合同可予解除，雙方互不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。如有合理?yè)p失，可酌情支持。
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