房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)

　　購(gòu)房可不是件容易的事兒。因此，在去售樓處實(shí)地看房前，您必須掌握一些基礎(chǔ)的房地產(chǎn)知識(shí)、術(shù)語(yǔ)，這樣才不會(huì)讓那些售樓先生/小姐們覺(jué)得你是毫無(wú)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的菜鳥(niǎo)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)?lái)的房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)，歡迎閱讀。

　　房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)

　　1. 房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

　　2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

　　是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

　　3. 土地使用權(quán)

　　是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

　　4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：

　　一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(長(zhǎng)春市國(guó)土管理局)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。

　　二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。

　　三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。

　　5. 土地類型

　　土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。

　　6. 三通一平

　　是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。

　　7. 七通一平

　　是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。

　　8. 土地管理局

　　代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。

　　9. 公證處

　　是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

　　10.國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處

　　是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。。。

　　11.房地產(chǎn)證

　　是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

　　12.商品房

　　是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。

　　13.復(fù)式房

　　上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

　　14.面積概念

　　總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

　　建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。

　　公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。

　　實(shí)用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

　　套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。

　　房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　15.建筑密度

　　在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。

　　16.稅費(fèi)

　　大稅：五年之內(nèi)交易過(guò) 0到90平米(不包含90)稅率0.077 90平米以上均為0.097 單身不分面積都0.097

　　小稅：交易超過(guò)五年 0到90平米(不含90)稅率為0.01 90平米到144平米為0.015 單身或者二套均為0.03

　　房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)考題

　　1. 1畝約等于 667 平方米。

　　2. 1公頃等于 10000 平方米，約等于 15 畝。

　　3. 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

　　4. 房地產(chǎn)包括土地，建筑物及地上附著物以及房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利

　　5. 現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，按揭貸款 二種。

　　6. 按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn),旅游房地產(chǎn),五種。

　　7. 房地產(chǎn)土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。居住用地是 50 年;

　　8. 房地產(chǎn)土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。工業(yè)用地是40年;

　　9. 房地產(chǎn)土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年; 綜合用地或者其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

　　10. 土地出讓通常是政府通過(guò)拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，

　　11. 七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通 、煤氣通、通訊通、及場(chǎng)地平整;

　　12. 通常說(shuō)的建筑兩證一書(shū)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。13. 取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利：使用權(quán)，占有權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán) 。

　　14. 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)一般包括：鋼結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。

　　15. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為 1-3 層;多層住宅為4-6層;小高層住宅為 7-11層;

　　16. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：中高層住宅為12-16層;

　　17. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：16層以上為高層住宅

　　18. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：30 層以上為超高層住宅;

　　19. 構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括：土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，勘查測(cè)繪費(fèi)， 設(shè)計(jì)費(fèi)，景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)，建安成本。

　　20. 別墅可分為 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼別墅，三種。

　　21. 契稅：是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。

　　22. 土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

　　23. 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積

　　24. 房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、收益法、成本法

　　25.經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線叫做用地紅線

　　26. 房地產(chǎn)的英文通常翻譯為 Real estate

　　27. 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值成為容積率。

　　28. 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例稱為建筑密度。

　　29. 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。稱為建筑紅線又稱建筑控制線。

　　30. 指城市各類綠地范圍的控制線稱為建筑綠線。

　　31. 房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者稱為地下室

　　房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)：住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式

　　住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內(nèi)，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔(dān)起來(lái)，同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。

　　住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開(kāi)間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式。

　　房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)：商品房的銷售面積如何計(jì)算

　　按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào))：商品房的銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

　　一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

　?、偬變?nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算;其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

　?、谔變?nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

　　(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

　　(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積;

　　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%.

　　下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

　　(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。

　　(2)作為人防工程的地下室。

　　公用建筑面積計(jì)算公式：

　　公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

　　分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)