房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做賬
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做賬
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用很多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)要做好賬目的處理流程。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)?lái)的房地產(chǎn)企業(yè)做賬方法，歡迎閱讀。
房地產(chǎn)企業(yè)期末結(jié)賬方法
(1)對(duì)于不需要按月結(jié)計(jì)本期發(fā)生額的賬戶(hù)(如各項(xiàng)應(yīng)收款、應(yīng)付款明細(xì)賬等)，每次記賬以后，都要隨時(shí)結(jié)出余額，每月最后一筆余額即為月末余額。也就是說(shuō)，月末余額就是本月最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄的同一行內(nèi)的余額。月末結(jié)賬時(shí)，只需要在最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄之下劃一單紅線(xiàn)，不需要再結(jié)計(jì)一次余額。
(2)現(xiàn)金、銀行存款日記賬和需要按月結(jié)計(jì)發(fā)生額的收入、費(fèi)用等明細(xì)賬，每月結(jié)賬時(shí)，要在最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄下面劃一單紅線(xiàn)，結(jié)出本月發(fā)生額和余額，在摘要欄內(nèi)注明“本月合計(jì)”字樣，在下面再劃一條單紅線(xiàn)。
(3)需要結(jié)計(jì)本年累計(jì)發(fā)生額的某些明細(xì)賬戶(hù)，如主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬等，每月結(jié)賬時(shí)，應(yīng)在“本月合計(jì)”行下結(jié)計(jì)自年初起至本月末止的累計(jì)發(fā)生額，登記在月份發(fā)生額下面，在摘要欄內(nèi)注明“本年累計(jì)”字樣，并在下面再劃一單紅線(xiàn)。12月末的“本年累計(jì)”就是全年累計(jì)發(fā)生額，并在全年累計(jì)發(fā)生額下劃雙紅線(xiàn)。
(4)需要結(jié)計(jì)本年累計(jì)發(fā)生額同時(shí)也需要結(jié)計(jì)“自開(kāi)工累計(jì)數(shù)”的某些明細(xì)賬戶(hù)，如反映某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加明細(xì)賬等，在年末結(jié)賬時(shí)“本年累計(jì)”下面增設(shè)“自開(kāi)工累計(jì)數(shù)”，反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工前的所有收入、成本明細(xì)金額。
對(duì)于有甲供材料的房地產(chǎn)企業(yè)，為了方便與施工單位的甲供材料結(jié)算，“原材料”科目不僅按照數(shù)量金額設(shè)置明細(xì)帳，在會(huì)計(jì)期末結(jié)賬時(shí)也應(yīng)該反映“本年累計(jì)數(shù)”、“自開(kāi)工累計(jì)數(shù)”。
(5)總賬賬戶(hù)平時(shí)只需結(jié)計(jì)月末余額。年終結(jié)賬時(shí)，為了反映全年各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益增減變動(dòng)的全貌，便于核對(duì)賬目，要將所有總賬賬戶(hù)結(jié)計(jì)全年發(fā)生額和年末余額，在摘要欄內(nèi)注明“本年合計(jì)”字樣，并在合計(jì)數(shù)下劃一雙紅線(xiàn)。采用棋盤(pán)式總賬和科目匯總表代替總賬的單位，年終結(jié)賬，應(yīng)當(dāng)匯編一張全年合計(jì)的科目匯總表和棋盤(pán)式總賬。
(6)需要結(jié)計(jì)本月發(fā)生額的某些賬戶(hù)，如果本月只發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，由于這筆記錄的金額就是本月發(fā)生額，結(jié)賬時(shí)，只要在此行記錄下劃一單紅線(xiàn)，表示與下月的發(fā)生額分開(kāi)就可以了，不需另結(jié)出“本月合計(jì)”數(shù)。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后會(huì)計(jì)處理
對(duì)于會(huì)計(jì)處理，一種觀點(diǎn)認(rèn)為取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，應(yīng)以實(shí)際收到的土地返還款沖減土地成本。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分返還款屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定，作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處理。
從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財(cái)政返還。所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還沖減土地成本并不妥當(dāng)。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無(wú)償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，企業(yè)從政府取得的土地返還款符合這一規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)取得的開(kāi)發(fā)用地構(gòu)成存貨的一部分，取得的補(bǔ)償返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，會(huì)計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，而不是沖減開(kāi)發(fā)成本。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后企業(yè)所得稅處理
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào))規(guī)定，財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門(mén)的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類(lèi)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財(cái)政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財(cái)政性資金。
按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，并非所有的財(cái)政撥款、政府性基金都是不征稅收入，還要根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕57號(hào))的規(guī)定，注意區(qū)分出當(dāng)中的應(yīng)納稅收入。
根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。除此之外的其他財(cái)政性資金則都屬于征稅收入。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 》(財(cái)稅〔2009〕87號(hào))對(duì)此作了較為具體的規(guī)定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業(yè)取得的來(lái)源縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)具有專(zhuān)項(xiàng)用途的財(cái)政性資金，同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專(zhuān)項(xiàng)用途;二是財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求;三是企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿(mǎn)足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后土地增值稅處理
既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開(kāi)發(fā)成本”，那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目是否允許全額列支呢?
根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)做賬流程
1.審核原始憑證
(1)外來(lái)原始憑證。由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員在業(yè)務(wù)發(fā)生或者完成時(shí)從外單位取得的憑證，如供應(yīng)單位發(fā)貨票、銀行收款通知等。
(2)自制原始憑證。單位自行制定并由有關(guān)部門(mén)或人員填制的憑證，如收料單、領(lǐng)料單、工資結(jié)算單、收款收據(jù)、銷(xiāo)貨發(fā)票、成本計(jì)算單等。
2.填制記賬憑證
可以到月底把同類(lèi)的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時(shí)發(fā)生隨時(shí)填 . 但不要把時(shí)間順序顛倒了。根據(jù)有借必有貸，借貸必相等的記賬規(guī)則，編制會(huì)計(jì)分錄。
3.復(fù)核
就是看看有沒(méi)有錯(cuò)誤。
4.記賬
根據(jù)記賬憑證登記入賬，小規(guī)模公司必備的賬本：現(xiàn)金日記賬;銀行日記賬;總賬;三欄明細(xì)賬。
5.編制會(huì)計(jì)報(bào)表
(1)根據(jù)總賬科目余額填列?？芍苯痈鶕?jù)有關(guān)總賬科目的期末余額填列，(如應(yīng)收票據(jù))有些則需根據(jù)幾個(gè)總賬科目的期末余額計(jì)算填列，如“貨幣資金”，需根據(jù)“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”三個(gè)科目的期末余額的合計(jì)數(shù)填列。
(2)根據(jù)明細(xì)賬科目余額計(jì)算填列。如“應(yīng)付賬款”，需根據(jù)“應(yīng)付賬款”和“預(yù)付賬款”相關(guān)明細(xì)科目的期末貸方余額計(jì)算填列。
(3)根據(jù)總科目和明細(xì)科目余額分析計(jì)算填列。如“長(zhǎng)期借款”，需根據(jù)“長(zhǎng)期借款”總賬科目余額扣除“長(zhǎng)期借款”明細(xì)科目中將在一年內(nèi)到期限的長(zhǎng)期借款部分分析計(jì)算填列。
(4)務(wù)查登記簿記錄。會(huì)計(jì)報(bào)表附注中的某些資料，需要根據(jù)備查登記簿中的記錄編制。
6.納稅申報(bào)
1)增值稅：
銷(xiāo)售或購(gòu)進(jìn)貨物、提供加工或修理修配勞務(wù)是要繳納增值稅的。小規(guī)模納稅人的增值稅率為3%。
2)營(yíng)業(yè)稅：
營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。不同行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率不同。
3)地稅：
還要交地稅，就是在營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上，分別按7%征收的城建稅(還有5%、1%，視城市大小而定)和3%的教育費(fèi)附加和地方教育附加1%(或2%，也是各城市不同)。
4)所得稅：
不論是工商業(yè)還是服務(wù)業(yè)，都要按利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅，具體征收辦法：按照企業(yè)所得稅申報(bào)表的要求，逐項(xiàng)填寫(xiě)收入、成本、費(fèi)用、支出，算出利潤(rùn)，按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。
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