美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房?jī)r(jià)樓市的影響(3)
第四：資金價(jià)格明顯上漲
從資金成本看，過(guò)去的一個(gè)月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見整體資金價(jià)格的上行。這個(gè)趨勢(shì)還在持續(xù)。
2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國(guó)房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚不明朗，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力又較差，買房(特別是非核心城市)已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。
第五：國(guó)內(nèi)融資難度上行
2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀(jì)錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：合計(jì)全年融資額度達(dá)到了11250億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億的年份，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但從10月調(diào)控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：
10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調(diào)了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。
第六：海外融資成本大幅上漲
僅11月來(lái)，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過(guò)10億美金，而且從趨勢(shì)看，隨著美元走強(qiáng)，房企贖回的速度還在加快。
11月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，金額相當(dāng)于相等于票據(jù)本金額103.43750%另加截至贖回日期(但不包括該日)的累計(jì)及未支付的利息的贖回價(jià)。
11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開市場(chǎng)購(gòu)買本金總額分別為650萬(wàn)美元及570萬(wàn)美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。
11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬(wàn)美元的總代價(jià)(包括未付應(yīng)計(jì)利息)購(gòu)買本金總額為2050萬(wàn)美元的部分2018年票據(jù)。
11月合景泰富(01813)公告稱，該公司已于贖回日期按贖回價(jià)贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據(jù)，贖回價(jià)相等于2012年票據(jù)本金額100%，即4億美元。
新昌集團(tuán)控股(00404)發(fā)布公告，根據(jù)1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規(guī)定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應(yīng)計(jì)但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。
第七：資本管制加強(qiáng)可能性增加
從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長(zhǎng)期貶值是既成事實(shí)，但因?yàn)閺?qiáng)有力的國(guó)家調(diào)控，人民幣的貶值導(dǎo)致資本大規(guī)模無(wú)序外流的可能性不大。
龐大的外匯儲(chǔ)備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對(duì)嚴(yán)格，也約束了資本短期大規(guī)模流出。
第八：人民幣貶值肯定是房地產(chǎn)的利空
在人民幣升值的數(shù)年里：人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價(jià)消費(fèi)品，吸引了大量財(cái)富增長(zhǎng)的消費(fèi)者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會(huì)拉高房?jī)r(jià)。
流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì)隨之人民幣升值預(yù)期而增加。“輸入性通貨膨脹”會(huì)引起我國(guó)物價(jià)上漲。一般來(lái)說(shuō)，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會(huì)更大。
預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣升值時(shí)，國(guó)外資金會(huì)大量流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。
但如果一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢(shì)性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢(shì)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹(jǐn)慎。
第九：巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張
如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢(shì)，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首先影響三四線市場(chǎng)，對(duì)目前的一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響不大，但如果成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到影響。
在未來(lái)一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來(lái)的投資價(jià)值。
第十：市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹苗頭
目前通脹看似溫和，但上升趨勢(shì)令人不安，工業(yè)價(jià)格漲幅向消費(fèi)者傳導(dǎo)只是時(shí)間問題!
如果2017年出現(xiàn)通脹爆發(fā)，則央行貨幣政策方向可能發(fā)生更大變化。那么對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)守一二線更是最大的綠洲。
第十一：對(duì)于豪宅市場(chǎng)
未來(lái)可能更多的資金進(jìn)入歐美市場(chǎng)，而對(duì)于新興市場(chǎng)的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀(jì)錄的2016年一線城市豪宅市場(chǎng)很可能在2017年難再突破。
第十二：對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)
減少房地產(chǎn)投資行為，剛需入市盡量選擇核心區(qū)域，在這個(gè)人民幣趨弱的時(shí)候，選擇資產(chǎn)必須是變現(xiàn)難度最小的資產(chǎn)，對(duì)于很多遠(yuǎn)郊區(qū)前期已經(jīng)暴漲過(guò)的資產(chǎn)，目前看，風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于核心區(qū)域。
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