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“多城房貸利率進(jìn)入3時(shí)代”解讀

“剛降了，最新是3.95%?！?0月9日，建設(shè)銀行(601939)濟(jì)寧某支行房貸部門(mén)工作人員對(duì)記者表示，該行首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率已進(jìn)一步下調(diào)。在此之前，該支行已經(jīng)執(zhí)行低于LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)20個(gè)基點(diǎn)的最低按揭利率。

這與節(jié)前出臺(tái)的地產(chǎn)新政不無(wú)關(guān)系。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)于2022年6～8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月～8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)情況來(lái)看，符合這一政策的有23個(gè)城市，主要是三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，其中就包括山東濟(jì)寧。

這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限。此前5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP。加上年內(nèi)5年期以上LPR累計(jì)3次下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)已經(jīng)大大減輕。

在樓市持續(xù)低迷背景下，各地面對(duì)新政因城施策的積極性明顯提高，部分滿(mǎn)足要求的城市也迅速跟進(jìn)，在23個(gè)滿(mǎn)足條件的大中城市外，還有不少符合條件的三四線(xiàn)城市已有相應(yīng)動(dòng)作。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，除濟(jì)寧外，截至10月8日已有武漢、清遠(yuǎn)、江門(mén)等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

以清遠(yuǎn)為例，該市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-60BP，房貸利率可低至3.7%，觸及新低;江門(mén)、云浮、湛江已暫時(shí)取消首套房貸利率下限。

武漢則是首個(gè)執(zhí)行該政策的省會(huì)城市，首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-40BP，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率。

房產(chǎn)利率特點(diǎn)

中國(guó)房貸利率是由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的。用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息，這個(gè)利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

商業(yè)銀行將執(zhí)行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個(gè)商業(yè)銀行執(zhí)行的時(shí)候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動(dòng)。中國(guó)的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動(dòng)的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會(huì)比較，在增加利率之前和增加利率之后的情況。

現(xiàn)行基準(zhǔn)利率 現(xiàn)行優(yōu)惠利率調(diào)整前基準(zhǔn)利率 調(diào)整前優(yōu)惠利率

10年固定利率貸款8.613% 6.930% 7.953% 7.099%

20年固定利率貸款 8.811% 7.580% 8.121% 7.246%

5年浮動(dòng)利率貸款5.760% 4.032% 5.918% 4.204%

30年浮動(dòng)利率貸款5.940% 4.158% 6.098% 4.350%

固定期為3年的混合利率貸款7.200% 6.120% 8.041% 7.069%

固定期為5年的混合利率貸款 7.290% 6.660% 8.121%

房產(chǎn)利率計(jì)算公式

一、利息計(jì)算的基本常識(shí)

(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。

1.積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶(hù)余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：

利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。

2.逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：

計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：

①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率

計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：

②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率

同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：

③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率

這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。

(三)復(fù)利：復(fù)利即對(duì)利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時(shí)間償還利息的，就要加收復(fù)利。

(四)罰息：貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款,銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對(duì)失約人的處罰利息叫銀行罰息。

(五)貸款逾期違約金：性質(zhì)與罰息相同，對(duì)合同違約方的懲罰措施。

(六)計(jì)息方法的制定與備案

全國(guó)性商業(yè)銀行法人制定的計(jì)、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計(jì)息方法，報(bào)中國(guó)人民銀行總行備案并告知客戶(hù);區(qū)域性商業(yè)銀行和城市信用社法人報(bào)人民銀行分行、省會(huì)(首府)城市中心支行備案并告知客戶(hù);農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實(shí)際情況制定計(jì)、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計(jì)息方法，報(bào)人民銀行分行、省會(huì)(首府)城市中心支行備案，并由農(nóng)村信用社法人告知客戶(hù)。

(七)參考依據(jù)：

1.《人民幣利率管理規(guī)定》銀發(fā)【1999】77號(hào)。

2.《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》銀發(fā)【2003】251號(hào)。

3.《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣存貸款計(jì)結(jié)息問(wèn)題的通知》銀發(fā)【2005】129號(hào)。