物業(yè)管理?xiàng)l例深圳(2)
任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第五十四條建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房房號(hào)、面積等相關(guān)資料。
市房地產(chǎn)主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)服務(wù)用房房號(hào)。
第五十五條建設(shè)單位不得擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。
第五十六條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)”字樣。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。
第五十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。
本條例實(shí)施前已取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自本條例實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。
異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。
第五十九條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。對(duì)違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正;情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開(kāi)譴責(zé)等制裁。
受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案;給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開(kāi)譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。
第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市主管部門(mén)依照有關(guān)規(guī)定另行制定和發(fā)布。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)有特殊要求的，由物業(yè)服務(wù)合同約定。
第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門(mén)報(bào)送季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。具體辦法由市主管部門(mén)制定。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第六十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第六十五條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：
(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定，但已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新劃分;
(二)分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然連接的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭(zhēng)議的，由區(qū)主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處處理。
第六十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)的計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限等。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，依照市主管部門(mén)發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第六十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國(guó)家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)方式。
酬金制計(jì)費(fèi)方式，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的其他各項(xiàng)支出，結(jié)余部分歸業(yè)主所有，不足部分由業(yè)主承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
包干制計(jì)費(fèi)方式，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
第六十八條采用酬金制計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，酬金的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容與水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第六十九條物業(yè)服務(wù)合同期限為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明示前期物業(yè)服務(wù)合同，并向業(yè)主告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)、辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和資質(zhì)等級(jí)等。
第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料，并同時(shí)移交業(yè)主相關(guān)資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
禁止建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員泄露業(yè)主資料。
第七十一條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第七十條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng) 同時(shí)移交下列資金、資料和物品：
(一)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余;
(二)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余;
(三)物業(yè)服務(wù)用房;
(四)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(五)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的企業(yè)，用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的資產(chǎn)及物品。
第七十二條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行。本條例另有規(guī)定的除外。
逐步實(shí)行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。具體辦法由市政府制定。
第七十三條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)方式。
由政府財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)物業(yè)屬于單個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(三)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定同意的;
(四)公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。
符合前款第(三)、(四)項(xiàng)條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門(mén)批準(zhǔn);未經(jīng)批準(zhǔn)的，選聘行為無(wú)效。
第七十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案。
第七十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，供水、供電和供氣事故，物業(yè)安全事故，公共衛(wèi)生事件，治安及刑事案件等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。
安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案，區(qū)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施給予必要的指導(dǎo)
發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
第七十七條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第七十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)物業(yè)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)要求行為人及時(shí)整改;行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
第七十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)維護(hù)、修繕、裝修監(jiān)督等工作時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。
需要業(yè)主或者物業(yè)使用人提供方便的，應(yīng)當(dāng)事先通知，并就相關(guān)具體事項(xiàng)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商。
第八十條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān);物業(yè)專(zhuān)有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
公用事業(yè)以及通訊、有線電視等經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八十一條物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費(fèi)用從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支出。
業(yè)主自有空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施，應(yīng)當(dāng)每三年至少檢修或者粉刷一次，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第八十二條物業(yè)影響市容美觀或者存在安全隱患的，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定及時(shí)修繕或者改造。
對(duì)影響市容美觀或者存在安全隱患的物業(yè)未及時(shí)修繕的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求區(qū)主管部門(mén)責(zé)成業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)限期修繕;逾期不修繕的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為修繕，修繕費(fèi)用由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)承擔(dān)。
第六章 費(fèi)用和資金
第八十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的原則。具體辦法由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)制定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人根據(jù)前款規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八十四條業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買(mǎi)受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
前款所稱(chēng)入住是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面入住通知后，在通知期限內(nèi)無(wú) 正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。
第八十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金和日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
首期歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。
日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)制定。
市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類(lèi)型，分別制定各類(lèi)物業(yè)建筑安裝工程總造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。
第八十六條市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢(xún)等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，遵循按幢立賬、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、核算到戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
市主管部門(mén)可以在代管的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費(fèi)，以支付相關(guān)單位的代收、代管等費(fèi)用。具體辦法由市政府制定。
第八十七條物業(yè)保修期滿后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。
物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該共有物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸。
第八十八條物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)全體共有部分所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例共同承擔(dān);
(二)物業(yè)部分共有部分所需費(fèi)用，由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
物業(yè)共有部分遭人為損壞的，其修繕費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第八十九條物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用超過(guò)首期歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金金額百分之七十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金數(shù)額。
第九十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓;因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。
業(yè)主未繳清物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，市房地產(chǎn)主管部門(mén)不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。
第九十一條本條例實(shí)施前，建設(shè)單位未按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定劃撥公用設(shè)施專(zhuān)用基金的，應(yīng)當(dāng)按照該條例有關(guān)規(guī)定繼續(xù)繳交。未按照規(guī)定繳交的，由區(qū)主管部門(mén)予以追繳。
按照前款規(guī)定收取與追繳的公用設(shè)施專(zhuān)用基金，應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第九十二條本條例實(shí)施前，業(yè)主按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定繳納的住宅維修基金，應(yīng)當(dāng)由該物業(yè)的管理單位按戶(hù)設(shè)賬，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝蝗~存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。
本條例實(shí)施前，業(yè)主未按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定繳納住宅維修基金的，應(yīng)當(dāng)按照該條例的有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)足。
第九十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)決定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、承擔(dān)有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。
第九十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。
物業(yè)被依法拍賣(mài)的，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前明示物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用支付和交納情況。
第九十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。審計(jì)報(bào)告由業(yè)主委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
第九十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支情況。
第九十七條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示。
第七章法律責(zé)任
第九十八條業(yè)主委員會(huì)違反本條例第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十八條、第四十九條有關(guān)規(guī)定的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對(duì)責(zé)任人處以二千元以上五千元以下罰款。
第九十九條建設(shè)單位違反本條例第四十六條規(guī)定，未將臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案并公示的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)以下罰款。
第一百條建設(shè)單位未按照本條例第五十二條規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期三個(gè)月內(nèi)提供;逾期未提供的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位按照本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)平均售價(jià)和規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房面積，向業(yè)主大會(huì)支付專(zhuān)款，存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)用于承租、購(gòu)置物業(yè)服務(wù)用房，并處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零一條建設(shè)單位違反本條例第五十五條規(guī)定，擅自處分依法屬于業(yè)主的共有物業(yè)、共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令恢復(fù)原狀或者賠償損失，并處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十七條規(guī)定，未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十八條規(guī)定，未加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期一個(gè)月內(nèi)改正;逾期未改正的，按逾期月數(shù)每月處以一萬(wàn)元罰款。
第一百零四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十九條第三款規(guī)定，聘用受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第一百零五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十條規(guī)定，將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給他人的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者提請(qǐng)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第一百零六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十三條規(guī)定，不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料，或者提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正。對(duì)不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)資料的，處以五千元罰款;對(duì)提供虛假統(tǒng)計(jì)資料的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第一百零八條建設(shè)單位違反本條例第二十條第二款和第七十條第一款規(guī)定，不提供或者移交相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由區(qū)主管部門(mén)給予警告，并處以十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十條第二款、第七十一條規(guī)定，未在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將有關(guān)資料、財(cái)物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者提請(qǐng)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第一百零九條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十條第三款規(guī)定，故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門(mén)處以二萬(wàn)元罰款，并對(duì)直接責(zé)任人員處以五千元罰款。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員或者執(zhí)行秘書(shū)故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門(mén)處以一萬(wàn)元罰款。
第一百一十條建設(shè)單位違反本條例第七十四條規(guī)定，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反本條例第七十四條規(guī)定，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處以一萬(wàn)元罰款。
第一百一十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十五條規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)主管部門(mén)備案的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以五千元罰款。
第一百一十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第七十七條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令其限期退出;逾期仍不退出的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按月處以五萬(wàn)元罰款;逾期三個(gè)月仍不退出的，由市主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者提請(qǐng)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第一百一十三條違反本條例第八十一條規(guī)定，未保持物業(yè)天面和外墻等設(shè)施安全整潔的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)修繕、粉刷，并處以一千元以上五千元以下罰款。
第一百一十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第八十五條規(guī)定，不履行代收物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金義務(wù)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令其追收;非業(yè)主原因而拒不執(zhí)行的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金后，有權(quán)向未繳納的業(yè)主收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期未將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)戶(hù)的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期存入，并按逾期月數(shù)每月處以一萬(wàn)元罰款。
第一百一十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，侵占或者挪用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由區(qū)主管部門(mén)依法追回被侵占或者挪用的資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處以被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款。
第一百一十六條建設(shè)單位不按照本條例第九十一條規(guī)定繳交公用設(shè)施專(zhuān)用基金，經(jīng)區(qū)主管部門(mén)責(zé)令限期繳交后拒不履行的，由區(qū)主管部門(mén)按應(yīng)交款項(xiàng)逾期天數(shù)處以每日萬(wàn)分之五的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者提請(qǐng)吊銷(xiāo)其相關(guān)資質(zhì)證書(shū)。
第一百一十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例九十二條第一款規(guī)定，拒不移交住宅維修基金的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令其限期移交;逾期仍不移交的，按逾期月數(shù)每月處以五萬(wàn)元罰款。
第一百一十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十五條規(guī)定，未按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五千元罰款;業(yè)主委員會(huì)違反本條例第九十五條規(guī)定，未將審計(jì)報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正，處以直接責(zé)任人五千元罰款。
第一百一十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十六條規(guī)定，未按期公布物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支情況的，由區(qū)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五千元罰款。
第一百二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十七條規(guī)定，未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，由價(jià)格主管部門(mén)依法予以處罰。
第一百二十一條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)違反本條例有關(guān)規(guī)定，不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管部門(mén)依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)主管部門(mén)提請(qǐng)公安機(jī)關(guān)對(duì)直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰。
第八章 附則
第一百二十二條本條例對(duì)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百二十三條未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，可以由區(qū)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處，在征求該住宅區(qū)業(yè)主或者使用人意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)書(shū)面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)代行本條例規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第一百二十四條市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約等示范文本。
第一百二十五條本條例要求市政府或者市有關(guān)主管部門(mén)制定具體實(shí)施辦法、示范文本的，市政府或者市有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在本條例實(shí)施后十二個(gè)月內(nèi)制定。
第一百二十六條本條例規(guī)定罰款處罰的，市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，與本條例同時(shí)施行。
第一百二十七條本條例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)、2004年6月25日深圳市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議修正的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的包干制和酬金制比較
酬金制與包干制
業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，需要簽訂一份合同。那么這個(gè)合同究竟是應(yīng)該酬金制的，還是包干制的呢?近幾年，這個(gè)問(wèn)題漸漸成為一個(gè)焦點(diǎn)話題。從2006年上海組織相對(duì)規(guī)模較大的研討會(huì)至今，酬金制與包干制的優(yōu)劣已經(jīng)在很多物業(yè)人和一部分業(yè)主中間獲得共識(shí)——酬金制可以做到業(yè)主與物業(yè)公司“各就其位、相得益彰”，而現(xiàn)行的包干制卻總是將二者關(guān)系導(dǎo)向“兩敗俱傷”。
包干制是業(yè)主交錢(qián)，卻不知道這些錢(qián)到底用作了什么，去了哪?就是說(shuō)物業(yè)公司只是承諾把小區(qū)管好，但是這筆錢(qián)如何花怎么花就不告訴業(yè)主。管得不好業(yè)主們也無(wú)法處罰物業(yè)公司。這種關(guān)系，是建立在所謂的“信任”和“權(quán)威”的基礎(chǔ)上的，但信任和權(quán)威不可持續(xù)維持，故這種業(yè)主們只有交錢(qián)的業(yè)務(wù)、沒(méi)有知情權(quán)、更沒(méi)有決定權(quán)的制度很快就走入死胡同。
其實(shí)，這種制度在設(shè)計(jì)的初期就注定是短命的。
舉個(gè)“包干制”的簡(jiǎn)單例子，業(yè)主們給物業(yè)公司100萬(wàn)元錢(qián)用于小區(qū)管理，物業(yè)公司怎么用我都不知道，既無(wú)知情權(quán)也無(wú)裁判權(quán)。
而“酬金制”則是我給物業(yè)公司100萬(wàn)元錢(qián)用于小區(qū)管理。事先約定好，其中10萬(wàn)元錢(qián)是物業(yè)公司的工資，其他90萬(wàn)元錢(qián)物業(yè)公司都得明明白白地花在小區(qū)里。
從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，“酬金制”必將取代“包干制”。因?yàn)?，前者制度關(guān)系中，物業(yè)費(fèi)并非就是物業(yè)公司的錢(qián)，而是物業(yè)公司替全體業(yè)主來(lái)管、來(lái)用的。目前北京市要求物業(yè)公司每年必須公示賬目，其實(shí)這就基本相當(dāng)于終結(jié)了“包干制”。
酬金制對(duì)業(yè)主的好處是：其一讓業(yè)主享受到明明白白的消費(fèi)，業(yè)主可以控制每一分錢(qián)的使用;其二使業(yè)主能夠自己合理安排消費(fèi)(即進(jìn)行預(yù)算時(shí)，哪些方面可以多支出一點(diǎn)，哪些方面能夠節(jié)省一些，減少不必要的浪費(fèi))?，F(xiàn)我國(guó)絕大多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行的是包干制。這種方式對(duì)打的弊病是：在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高，也就是說(shuō)，在包干制模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)干得越好，掙得就越少。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，采用包干制形式的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)成本的增長(zhǎng)，因此，最終難免降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，易滋長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“偷工減料”的行為發(fā)生。這樣一來(lái)，一些物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來(lái)獲取更多的利潤(rùn)。
酬金制則克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多國(guó)家物業(yè)管理通常采用的模式，因?yàn)槠鋸V泛存在，就足以證明其合理性和適宜性，引入酬金制概念是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的一大進(jìn)步。酬金制加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中的財(cái)務(wù)透明度，有助于推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。同時(shí)，也是絕大多數(shù)業(yè)主最易接受和最放心的方式。酬金制下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。酬金制不會(huì)混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布賬務(wù)的，不像包干制是由企業(yè)獨(dú)自操作，所以不易使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)理取鬧、故意挑剔，并由此引發(fā)矛盾和糾紛。
依常情常理判斷，簽訂酬金制物業(yè)服務(wù)合同后，可以讓業(yè)主團(tuán)體直接對(duì)所須發(fā)生的維護(hù)保養(yǎng)等各類(lèi)事項(xiàng)，逐一作出決定、支付費(fèi)用，保障業(yè)主享受到質(zhì)價(jià)相符、公開(kāi)透明的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)還可以保障物業(yè)公司收到合同約定的酬金而不會(huì)出現(xiàn)以往經(jīng)常出現(xiàn)的虧損。那為什么會(huì)出現(xiàn)物業(yè)公司拒絕為酬金制合同呢?其深層次的原因值得挖掘和反思。
再來(lái)看看一些物業(yè)公司為何會(huì)抵制酬金制吧。在對(duì)包干制和前期物業(yè)服務(wù)的討論中，有一種聲音頗有市場(chǎng)——“交費(fèi)不足，只能降低服務(wù)質(zhì)量” 因此“偷工減料”也就成了包干制的“潛規(guī)則”。繼而引申出另一個(gè)慣性思維，當(dāng)收費(fèi)不足時(shí)，占用共有部位經(jīng)營(yíng)收益是順理成章的事情。甚至當(dāng)收費(fèi)率較高時(shí)，一些物業(yè)公司也因?yàn)榘芍齐y以被業(yè)主監(jiān)督，而主動(dòng)減少投入。有的物業(yè)公司老總也曾親口講，利潤(rùn)率的要求值在25%以上。而北京的小區(qū)在實(shí)行酬金制后，普遍約定利潤(rùn)率在10%。粗略估計(jì)，同樣的收費(fèi)率下，則物業(yè)公司采用酬金制后，年利潤(rùn)減少達(dá)75萬(wàn)。而在另一家物業(yè)公司老總那里，則是另一種計(jì)算方式——包干制下，所有物業(yè)費(fèi)都計(jì)入公司收入，而酬金制下則物業(yè)費(fèi)屬于代收性質(zhì)，只有酬金部分屬于公司收入。兩相比較，采用酬金制后財(cái)務(wù)報(bào)表上公司收入將大幅縮水。更有甚者，當(dāng)采用酬金制后，原來(lái)采用包干制的物業(yè)公司將被迫向業(yè)主全盤(pán)托出小區(qū)的管理成本和人員實(shí)際配置。這將令曾經(jīng)的“偷工減料”行為暴露無(wú)遺。
種種原因之下，已經(jīng)習(xí)慣于包干制的物業(yè)公司抵制酬金制也就在“情理之中”了。業(yè)主的欠費(fèi)盡管暫時(shí)可能收不上來(lái)，但通過(guò)訴訟追繳或轉(zhuǎn)移債權(quán)，這些欠費(fèi)都是公司的潛在巨大利潤(rùn)。而酬金制下，雖然公司贏利可以變得立竿見(jiàn)影，但“偷手”的機(jī)會(huì)和潛在收益都蹤跡全無(wú)。當(dāng)下，已經(jīng)有部分率先覺(jué)悟的積極業(yè)主和物業(yè)公司在積極推動(dòng)酬金制物業(yè)合同，但畢竟還是散點(diǎn)式的，尚未形成合力?？梢哉f(shuō)，從包干制到酬金制的普遍轉(zhuǎn)變，將是物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的一次革命。公平、效率都將得以保證。但在轉(zhuǎn)變初始，參與各方都要付出巨大的努力，而其中最需要克服的，就是來(lái)自于內(nèi)心的恐懼，當(dāng)然還有對(duì)降低交易成本而付出的各種努力，而良藥則無(wú)疑是信息的公開(kāi)透明、對(duì)制度設(shè)計(jì)的完善，以及對(duì)契約的尊重。
物管“疲軟”的源頭：包干制
從物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀看，無(wú)論是南京、天津，還是北京的物管公司，整體上呈全行業(yè)虧損狀態(tài)。然而，在整體利微的情形下，卻仍有不少物業(yè)管理公司可以掙個(gè)“腦滿腸肥”—北三環(huán)的某物業(yè)，2011年年收物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)150萬(wàn)元，卻有70余萬(wàn)元的利潤(rùn);另一處高檔物業(yè)，所有消防、水循環(huán)全部誘死癱瘓，但物業(yè)管理公司卻仍正常營(yíng)業(yè)，獲取利潤(rùn)。
為何全行業(yè)會(huì)呈虧損狀況?為何有的公司卻可以掙到“半兒劈”的利潤(rùn)呢?
北京物業(yè)管理商務(wù)會(huì)長(zhǎng)于慶新一語(yǔ)道破：“目前物業(yè)管理的漏洞百出，原因在于目前施行的物業(yè)管理為‘包干制’。”于會(huì)長(zhǎng)解釋到，所謂“包干制”，就是按第196號(hào)文件規(guī)定的收費(fèi)辦法：即約定了物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但該規(guī)定并沒(méi)有指出物業(yè)管理企業(yè)的獲利形式。這樣就形成了一種必然結(jié)果：收取的物業(yè)管理費(fèi)是定額定量，省的越多，我就掙的越多，花的越多，我就掙的越少。
這樣以前不明白的問(wèn)題，也就明白了：目前絕大多數(shù)物業(yè)管理公司的帳目是不愿公開(kāi)的—怎么公開(kāi)呢?利潤(rùn)全指著偷工減料呢，一下子全抖落開(kāi)，還有何利可圖?因此一種現(xiàn)象也就成了不公開(kāi)的秘密—凡規(guī)規(guī)矩矩的企業(yè)，必然虧損，凡是不規(guī)矩的企業(yè)，全都掙錢(qián)。包干制實(shí)際上仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的做法，即劃撥一筆經(jīng)費(fèi)，由企業(yè)完成產(chǎn)品定額。這樣的運(yùn)行體制，已根本不適應(yīng)商品房迅速發(fā)展的需要。
“酬金制”： 剔除包干“灰金”的利器
那么，應(yīng)當(dāng)采取什么樣的管理方式，就可以讓物業(yè)管理公司既提供到位的服務(wù)，
也能掙到陽(yáng)光收入呢?于慶新指出，“酬金制”是取代“包干制”的理想管理方式。酬金制”即在物業(yè)管理公司進(jìn)駐一處物業(yè)時(shí)，要約定獲利，一般而言，兩種方式，一是固定額度，二是物業(yè)管理費(fèi)總額的10-15%不等。無(wú)獨(dú)有偶，日前，新華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在研討“房地產(chǎn)物權(quán)計(jì)算辦法”時(shí)指出，如讓物業(yè)管理費(fèi)可以公示于業(yè)主，惟有“酬金制”才能解決。那為什么遲遲無(wú)人提出“酬金制”呢?一是此項(xiàng)管理?xiàng)l例的變動(dòng)，牽扯太多，管理部門(mén)變動(dòng)成本較高，二是相當(dāng)多的物業(yè)管理公司，“包干”后，把錢(qián)“包”了，活兒卻沒(méi)“干”，挺舒坦。因此，“酬金制”一直得不到呼吁。
包干制與酬金制的優(yōu)劣比較：
■酬金制為委托關(guān)系，而包干制則是交易關(guān)系。
委托關(guān)系，即委托你買(mǎi)10元錢(qián)的瓶水，給你2元錢(qián)跑腿費(fèi);而交易關(guān)系則是，給你12塊錢(qián)，買(mǎi)瓶水來(lái)，規(guī)矩的就買(mǎi)了瓶10元錢(qián)的水，而“聰明的”就買(mǎi)瓶2塊錢(qián)的水，自己掙10元錢(qián)。
■酬金制的監(jiān)控作用。
酬金制可讓物業(yè)管理費(fèi)的花銷(xiāo)賬目明示業(yè)主，但包干制下的物業(yè)管理費(fèi)則無(wú)法透明。包干制下的物業(yè)管理費(fèi)的支出靠自律，而酬金制下的物業(yè)管理費(fèi)不是靠自律，是固定支出，如果年度內(nèi)透支，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以追加。
■酬金制利于培育健康的物管企業(yè)。
包干制，“鍛煉”了一批短視企業(yè)，不管水、電、氣件誘死癱瘓，只要我能收到今年的物業(yè)管理費(fèi)就算是賺了。而酬金制，則要靠把物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)真花出去，服務(wù)到位，才能收到完整酬金
看過(guò)“深圳物業(yè)管理?xiàng)l例”的人還看了：
3.深圳住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
物業(yè)管理?xiàng)l例深圳(2)
