房地產(chǎn)投資信托守則(2)
5.2 管理公司必須:
(a) 根據(jù)該計(jì)劃的組成檔的規(guī)定,純粹以持有人的利益管理該計(jì)劃,同時(shí)亦要履行一般法律加諸其身上的職務(wù);
(b) 確保該計(jì)劃的資產(chǎn)在財(cái)政及經(jīng)濟(jì)方面都按持有人的利益獲得專業(yè)管理,包括但不限于: (i) 制訂該計(jì)劃的投資策略及政策及有效地管理與該計(jì)劃有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn); (ii) 厘定該計(jì)劃的借款限額;
(iii) 投資于符合該計(jì)劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目; (iv) 管理該計(jì)劃的現(xiàn)金流量; (v) 管理該計(jì)劃的財(cái)務(wù)安排; (vi) 制訂該計(jì)劃的股息支付時(shí)間表;
(vii) 為該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目安排足夠的物業(yè)保險(xiǎn)及公眾保險(xiǎn);
注: 倘若在投購(gòu)業(yè)權(quán)保險(xiǎn)屬普遍做法的司法管轄區(qū),管理公司便應(yīng)就位于該司法管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)作出該保險(xiǎn)安排.
(viii) 策劃租戶的組合及物色潛在租戶; (ix) 制訂及落實(shí)租務(wù)策略; (x) 執(zhí)行租約條件;
(xi) 確保所管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目遵守政府規(guī)例;
(xii) 履行租務(wù)管理工作,例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂(lè)設(shè)施,以及與租戶磋商出租,退租,續(xù)訂租約,租金檢討,終止租約及重新出租等事宜;
(xiii) 進(jìn)行租金評(píng)估,制訂租約條款,擬備租約,收取租金及入帳,追收欠租及收回物業(yè); (xiv) 確立及執(zhí)行例行的管理服務(wù),包括保安監(jiān)控,防火措施,通訊系統(tǒng)及緊急事故管理; (xv) 制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理,維修及改善的政策及計(jì)劃;及 (xvi) 推動(dòng)修繕及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng);
(c) 確保該計(jì)劃具有所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目及就該計(jì)劃的資產(chǎn)而替該計(jì)劃簽立的合約(例如租約)的適當(dāng)法定業(yè)權(quán),同時(shí)所有該等合約都必須是合法,有效,具約束力及可由該計(jì)劃或替該計(jì)劃按照有關(guān)條款予以執(zhí)行的;
(ca) 實(shí)施適當(dāng)政策及進(jìn)行盡職審查,以確保管理公司只會(huì)在審慎及勤勉地進(jìn)行調(diào)查后才作出投資.涉及某計(jì)劃投資或不投資于某一國(guó)家或物業(yè)的所有相關(guān)步驟,程序及決定,全部均須妥善及清楚地以書(shū)面方式記錄,作為管理公司備存紀(jì)錄的職能的一部分.
注: (1) 管理公司須采取一切合理的步驟,以確保有關(guān)計(jì)劃在海外物業(yè)方面的權(quán)利,已根據(jù)有關(guān)司法管轄區(qū)適用的土地業(yè)權(quán)及產(chǎn)權(quán)法適當(dāng)?shù)貧w屬及注冊(cè),并可在該海外司法管轄區(qū)的司法體系內(nèi)強(qiáng)制執(zhí)行.
(2) 盡管須進(jìn)行的盡職審查所涉及的范圍或事宜會(huì)因應(yīng)有關(guān)物業(yè),其地理位置及其它情況而有所差別,然而,不論物業(yè)位處何地,均須按相同準(zhǔn)則就物業(yè)進(jìn)行盡職審查.
(3) 管理公司有責(zé)任就任何物業(yè)投資的所有相關(guān)范疇進(jìn)行所有適當(dāng)和透徹的盡職審查.盡管何謂相關(guān)范疇將取決于有關(guān)物業(yè)的性質(zhì)及特定情況及其所在的司法管轄區(qū),然而,該等相關(guān)范疇包括例如以下事宜:
(i) 物業(yè)的擁有權(quán)及業(yè)權(quán);
(ii) 必需的政府批準(zhǔn)及城市規(guī)劃要求; (iii) 對(duì)物業(yè)用途及外資擁有權(quán)的限制; (iv) 安全規(guī)定; (v) 土地補(bǔ)價(jià)規(guī)定; (vi) 物業(yè)是否負(fù)有產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān); (vii) 是否符合分區(qū)規(guī)劃及建筑物規(guī)定; (viii) 現(xiàn)有及預(yù)期出現(xiàn)的租約及重大協(xié)議; (ix) 維修及營(yíng)運(yùn)物業(yè)所需的開(kāi)支;及 (x) 已投購(gòu)的保險(xiǎn)的承保范圍及金額.
(以上清單旨在提供有關(guān)須進(jìn)行盡職審查的范疇的若干指標(biāo),但所列范疇并非巨細(xì)無(wú)遺.) (d) 在香港備存或安排備存該計(jì)劃及(如適用)所有特別目的投資工具和聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排的妥善簿冊(cè)及記錄,以及編制該計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表.有關(guān)報(bào)表必須與該計(jì)劃的簿冊(cè)及記錄相符,以及根據(jù)本守則,其組成文件及銷售文件的有關(guān)條文,或與該計(jì)劃有關(guān)的通函而制備,及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表必需真實(shí)及公平地反映該計(jì)劃在該段財(cái)政期間結(jié)束時(shí)的狀況,以及該計(jì)劃在截至當(dāng)時(shí)結(jié)束的該段財(cái)政期間所進(jìn)行的交易;
(e) 編制及發(fā)表報(bào)告.每個(gè)財(cái)政年度須最少出版兩份報(bào)告.有關(guān)報(bào)告必須在第10條指定的期間內(nèi),發(fā)給所有持有人及呈交證監(jiān)會(huì)存檔;
(f) 確保香港公眾人士可以在正常辦公時(shí)間內(nèi),在管理公司及其核準(zhǔn)人士的營(yíng)業(yè)地點(diǎn),隨時(shí)免費(fèi)查閱所有有關(guān)該計(jì)劃的文件及有關(guān)該計(jì)劃的上市程序的文件(但載有敏感商業(yè)數(shù)據(jù)的文件除外),并確保任何人在提出要求并支付合理費(fèi)用后,可取得該等檔的副本;
(g) 確保持有人就對(duì)該計(jì)劃的任何重大改變,例如增加管理費(fèi)的水平,更改投資目標(biāo)及建議撤回該計(jì)劃的認(rèn)可等,獲給予足夠的事先通知,以及在適用的情況下,獲給予投票權(quán);及
(h) 確保政府部門(mén),監(jiān)管機(jī)構(gòu),交易所或任何其它組織就該計(jì)劃的活動(dòng)或管理而發(fā)出的任何適用法例,規(guī)例,守則或指引獲得遵守.
5.2A 管理公司及其每位董事對(duì)有關(guān)計(jì)劃所刊發(fā)或派發(fā)的銷售文件,通函及任何通知和公告所載的數(shù)據(jù)的內(nèi)容,完整性及準(zhǔn)確性承擔(dān)共同及各別的責(zé)任,并負(fù)責(zé)確保當(dāng)中所有重要陳述都已經(jīng)過(guò)查證及符合有關(guān)法例及規(guī)例.
獲接納為管理公司的條件
5.3 管理公司必須獲證監(jiān)會(huì)根據(jù)該條例第V部發(fā)牌及獲其核準(zhǔn)管理該計(jì)劃.
注: (1) 獲證監(jiān)會(huì)所接納的海外證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)牌以進(jìn)行與該計(jì)劃業(yè)務(wù)類似的業(yè)務(wù)的管理公司,若符合若干條件,亦會(huì)獲得證監(jiān)會(huì)的考慮.有關(guān)的管理公司必須受有關(guān)的海外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)察和監(jiān)督.有關(guān)的海外監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須已經(jīng)與證監(jiān)會(huì)簽立諒解備忘錄,使證監(jiān)會(huì)能依據(jù)有關(guān)的海外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的協(xié)助,監(jiān)察和監(jiān)督有關(guān)管理公司的活動(dòng).這些海外管理公司必須向證監(jiān)會(huì)證明直至使其信納,該公司一般符合本守則對(duì)管理公司所施加的規(guī)定,并且對(duì)有關(guān)司法管轄區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)富有經(jīng)驗(yàn).該公司亦必須向證監(jiān)會(huì)承諾,會(huì)提供與該計(jì)劃有關(guān)的所有簿冊(cè)及記錄.獲證監(jiān)會(huì)接納的海外監(jiān)管機(jī)制的清單載于附錄A.
(2) 管理公司須符合該條例所訂的發(fā)牌規(guī)定.證監(jiān)會(huì)可根據(jù)管理公司所具備的能力及資源,向管理公司發(fā)出管理計(jì)劃的牌照,但有關(guān)管理公司須受到證監(jiān)會(huì)不時(shí)認(rèn)為適宜施加或修改的條件及/或承諾條文所約束,以確保管理公司只獲準(zhǔn)進(jìn)行與其技巧及能力相符的計(jì)劃管理.
5.3A 管理公司在投資及管理海外物業(yè)時(shí)所面對(duì)的復(fù)雜性,視乎物業(yè)所在的司法管轄區(qū)而定.一般而言,隨著物業(yè)數(shù)目增加,尤其是當(dāng)物業(yè)位于不同的司法管轄區(qū)時(shí),對(duì)管理公司的資源,專業(yè)知識(shí)及內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)的需求將會(huì)倍增.因此,在發(fā)牌給管理公司以批準(zhǔn)其擔(dān)任投資于海外物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)理時(shí),證監(jiān)會(huì)通常只準(zhǔn)其管理一只房地產(chǎn)投資信托基金,并會(huì)視乎有關(guān)管理公司的獨(dú)有情況而施加必要的條件.
5.3B 證監(jiān)會(huì)對(duì)管理公司施加的進(jìn)一步條件或會(huì)按照管理公司的具體情況而有別,當(dāng)中可能包括對(duì)管理公司所管理的物業(yè)種類及可投資的物業(yè)的所在地的限制.
5.3C 當(dāng)管理公司確立了業(yè)績(jī)紀(jì)錄后,并能夠向證監(jiān)會(huì)證明其具備專業(yè)知識(shí)及能力足以超越其發(fā)牌條件當(dāng)前所列明的限制時(shí),我們便可能會(huì)檢討及更改有關(guān)的發(fā)牌條件.在某些例外情況下,如管理公司能證明其擁有大量的營(yíng)運(yùn)支持,充足的具備跨境物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)管理知識(shí)的主要人員,健全的財(cái)務(wù)及組織支持,以及管理物業(yè)投資組合的已確立的業(yè)績(jī)紀(jì)錄,則證監(jiān)會(huì)可能會(huì)考慮從一開(kāi)始便批給管理多于一只房地產(chǎn)投資信托基金的牌照.
注: 若管理公司同時(shí)向其它實(shí)體(包括其它房地產(chǎn)投資信托基金或物業(yè)擁有人/投資)提供物業(yè)投資及管理服務(wù),管理公司須設(shè)有適當(dāng)及足夠的措施以避免可能因而出現(xiàn)的利益沖突.
5.4 管理公司必須具備足夠的人力,組織及技術(shù)資源,以便可以適當(dāng)?shù)芈男衅渎殑?wù),其中包括2名負(fù)責(zé)人員,其中各人必須在投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面具備最少5年可追溯的記錄;而其中1名負(fù)責(zé)人員必須可以在所有時(shí)間監(jiān)督管理公司的受規(guī)管活動(dòng)業(yè)務(wù),包括資產(chǎn)及物業(yè)管理.管理公司亦必須設(shè)立使人滿意的內(nèi)部監(jiān)控及書(shū)面合規(guī)程序,以應(yīng)付所有適用的監(jiān)管規(guī)定.
注: (1) 就決定負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)的目的而言,證監(jiān)會(huì)可能會(huì)考慮其管理私人基金的經(jīng)驗(yàn). (2) 管理公司可以選擇自行履行本守則規(guī)定其須履行的所有職能,或?qū)⒉糠致毮苻D(zhuǎn)授予一家或多家外間的機(jī)構(gòu)履行(參閱第5.7條).凡管理公司選擇自行履行該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理職能時(shí),必須擁有專門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員,而該等主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)資格.每名該等人士須在管理房地產(chǎn)項(xiàng)目方面具備最少5年經(jīng)驗(yàn).管理公司須適當(dāng)?shù)乇O(jiān)督該等人士及確保他們是這方面的適當(dāng)人選. 5.5 管理公司必須:
(a) 證明其具備足夠的可動(dòng)用財(cái)政資源,以便有效地處理業(yè)務(wù)及應(yīng)付負(fù)債,特別是必須遵守《證券及期貨(財(cái)政資源)規(guī)則》下適用于該公司的任何財(cái)務(wù)規(guī)定;及 (b) 不能過(guò)度借出款項(xiàng).
5.6 就第5.5條而言,在下列情況下,管理公司欠其控股公司的債項(xiàng)將會(huì)被視為資本的一部分: (a) 有關(guān)債項(xiàng)在獲得證監(jiān)會(huì)書(shū)面同意之前不可償還;及
(b) 無(wú)論是就分享收入的權(quán)利及在公司清盤(pán)時(shí)享有的權(quán)利來(lái)說(shuō),有關(guān)債項(xiàng)都從屬于管理公司的所有其它債項(xiàng).
5.7 管理公司可以將與該計(jì)劃有關(guān)的一項(xiàng)或多項(xiàng)職能轉(zhuǎn)授,以及必須:
(a) 確保獲其轉(zhuǎn)授職能者具備經(jīng)驗(yàn)和可動(dòng)用足夠的財(cái)政資源去處理業(yè)務(wù)及應(yīng)付負(fù)債;及 (b) 證明已設(shè)立適當(dāng)?shù)谋M職審查程序及管理或行政架構(gòu),以挑選及持續(xù)監(jiān)察獲轉(zhuǎn)授職能者.
注: (1) 管理公司必須確保獲其轉(zhuǎn)授職能者是適當(dāng)?shù)娜诉x.這包括須確保該獲轉(zhuǎn)授職能的公司在執(zhí)行有關(guān)職能方面具有良好聲譽(yù),以及具備足夠資源,相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)資格(見(jiàn)第5.4條的注釋(2)所述詳情)去執(zhí)行獲轉(zhuǎn)授的職能.該等獲轉(zhuǎn)授職能者亦必須財(cái)政穩(wěn)健及維持正資產(chǎn)凈值,以及已購(gòu)買(mǎi)足夠的保險(xiǎn)(包括專業(yè)保險(xiǎn),如適用),以涵蓋一般的風(fēng)險(xiǎn).
(2) 管理公司與各獲轉(zhuǎn)授職能者簽訂的協(xié)議,必須清楚注明如何劃分各自負(fù)責(zé)的職能.
(3) 管理公司有權(quán)檢查獲其轉(zhuǎn)授職能者就其獲轉(zhuǎn)授的職能而備存的簿冊(cè)及記錄,而該獲轉(zhuǎn)授職能者則須提供有關(guān)的簿冊(cè)及記錄,以供檢查.
5.7A 管理公司須確保其在管理某計(jì)劃時(shí),會(huì)充分地監(jiān)督該計(jì)劃及其相關(guān)物業(yè)的日常運(yùn)作及財(cái)政狀況.管理公司須繼續(xù)擔(dān)任涉及管理該等物業(yè)的所有重大事宜的主要決策者.
5.8 管理公司必須在所有時(shí)間都持續(xù)監(jiān)督和定期監(jiān)察獲轉(zhuǎn)授職能者的表現(xiàn)是否稱職,以確保管理公司對(duì)投資者應(yīng)負(fù)的責(zé)任不會(huì)受到削弱或損害.雖然管理公司可以轉(zhuǎn)授其一項(xiàng)或多項(xiàng)職能予第三者,但管理公司的責(zé)任和義務(wù)卻不可因此而轉(zhuǎn)授.有關(guān)的責(zé)任和義務(wù)仍然是管理公司的責(zé)任和義務(wù). 5.9 所有由或替該計(jì)劃進(jìn)行的交易必須是公平的,特別是該計(jì)劃與管理公司或該計(jì)劃任何其它關(guān)連人士以主事人身分進(jìn)行的交易,只可以按照第8章的規(guī)定進(jìn)行及在該計(jì)劃的年度報(bào)告內(nèi)予以披露. 5.10 管理公司必須使證監(jiān)會(huì)信納其整體操作穩(wěn)健.管理公司須確保其有合理的保證,證明其具備足夠的內(nèi)部監(jiān)控措施及設(shè)有書(shū)面程序,并由管理公司的高層管理人員定期進(jìn)行監(jiān)察,以確保有關(guān)措施及程序切合時(shí)宜及符合法規(guī).涉及利益沖突的事宜必須妥善處理,以保障投資者的權(quán)益.
委任上市代理人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)
5.11 該計(jì)劃的管理公司須確保其有足夠的資源和專業(yè)知識(shí),以應(yīng)付聯(lián)交所的要求及遵守其《上市規(guī)則》.管理公司必須確保首次公開(kāi)發(fā)售過(guò)程以公平,恰當(dāng)及有秩序的方式進(jìn)行.管理公司須委任獲證監(jiān)會(huì)接納的代理人,而該代理人須負(fù)責(zé)為該計(jì)劃以新申請(qǐng)人身分進(jìn)行申請(qǐng)上市的籌備工作,向聯(lián)交所遞交申請(qǐng)上市的正式申請(qǐng)表格及所有支持檔,及就申請(qǐng)上市所產(chǎn)生的一切事宜與聯(lián)交所交涉.特別是每位代理人必須有足夠的經(jīng)驗(yàn)履行以下職能:
(a) 與聯(lián)交所的溝通-該代理人將會(huì)就所有由有關(guān)的上市申請(qǐng)而產(chǎn)生的事宜與聯(lián)交所溝通,及確保所有適用的程序及文件規(guī)定獲得遵守;
(b) 就透過(guò)聯(lián)交所及上市過(guò)程發(fā)售該計(jì)劃的權(quán)益進(jìn)行整體管理-該代理人將會(huì)確保有關(guān)的發(fā)售及上市過(guò)程是以公平,及時(shí)和有秩序的方式加以管理和進(jìn)行的;及
(c) 保薦人的職責(zé) - 上市代理人的責(zé)任及職能,實(shí)際上與保薦人在首次公開(kāi)發(fā)售中所承擔(dān)和履行的責(zé)任及職能相若.上市代理人須自行對(duì)該計(jì)劃的物業(yè)進(jìn)行獨(dú)立的盡職審查,及必須在這方面符合聯(lián)交所及證監(jiān)會(huì)就保薦人進(jìn)行的盡職審查而制訂的類似標(biāo)準(zhǔn).
注: 管理公司可以委任聯(lián)席上市代理人.若有超過(guò)一名上市代理人獲委任,證監(jiān)會(huì)可要求管理公司指定其中一名上市代理人為與證監(jiān)會(huì)就有關(guān)申請(qǐng)事宜的主要溝通管道.然而,計(jì)劃的上市代理人須共同及各別就其與發(fā)售計(jì)劃單位有關(guān)的工作負(fù)責(zé)及承擔(dān)法律責(zé)任.
5.12 管理公司可自行或委任代理人履行第5.11條所述的職能及職責(zé),但須獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn).若進(jìn)行交易,管理公司須在必要時(shí)或本守則規(guī)定的情況下聘用財(cái)務(wù)顧問(wèn).
注: (1) 證監(jiān)會(huì)預(yù)期計(jì)劃的管理公司所委任的任何上市代理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn),須時(shí)刻按照證監(jiān)會(huì)的守則及指引(包括《企業(yè)融資顧問(wèn)操守準(zhǔn)則》)所訂明的準(zhǔn)則及規(guī)定,發(fā)牌條件及證監(jiān)會(huì)可能施加的任何其它條件,履行其職能及職責(zé)及進(jìn)行活動(dòng).
(2) 管理公司有責(zé)任確保為統(tǒng)籌首次公開(kāi)發(fā)售而委任的任何上市代理人或就交易而委任的財(cái)務(wù)顧問(wèn)都是適當(dāng)?shù)娜诉x,并擁有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及資源足以承擔(dān)有關(guān)的工作.即使有關(guān)的管理公司已根據(jù)本守則及所有相關(guān)法例及規(guī)例委任上市代理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn)及訂明他們各自的責(zé)任,但有關(guān)進(jìn)行該計(jì)劃的首次公開(kāi)發(fā)售及上市的所有事宜,仍然是有關(guān)的管理公司的責(zé)任.
(3) 就某計(jì)劃的上市事宜獲委任的上市代理人及就某交易獲委任的財(cái)務(wù)顧問(wèn),必須是獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)牌可從事一類或多類受規(guī)管活動(dòng)(包括提供有關(guān)的機(jī)構(gòu)融資服務(wù))的人士,同時(shí)須獲證監(jiān)會(huì)接納. (4) 計(jì)劃的市場(chǎng)推廣材料向公眾發(fā)表,分發(fā)或發(fā)出之前,必須先獲得證監(jiān)會(huì)的認(rèn)可.為免產(chǎn)生疑問(wèn),證監(jiān)會(huì)在有關(guān)計(jì)劃獲得其認(rèn)可或聯(lián)交所批準(zhǔn)該計(jì)劃上市之前,通常不會(huì)就有關(guān)的市場(chǎng)推廣材料給予認(rèn)可.
5.13 管理公司須將與其有關(guān)系的任何重大持有人的名稱,向計(jì)劃的持有人披露,以及披露該項(xiàng)關(guān)系的性質(zhì).
管理公司的退任
5.14 在下列任何一種情況下,受托人可以透過(guò)書(shū)面通知辭退管理公司: (a) 管理公司清盤(pán),破產(chǎn)或已有接管人被委任接管其資產(chǎn)或部分資產(chǎn);或
(b) 受托人有良好及充分理由,認(rèn)為轉(zhuǎn)換管理公司符合持有人的利益,并以書(shū)面說(shuō)明此事;或 (c) 代表最少75%已發(fā)行單位的價(jià)值的持有人(不包括管理公司持有或被視為持有的單位,以及就聘用該管理公司方面擁有權(quán)益的持有人)向受托人遞交書(shū)面請(qǐng)求,要求辭退管理公司.
注: 由下列人士持有的單位,均被視為由管理公司或持有人(視乎情況而定)持有的單位:(i)管理公司董事,高級(jí)行政人員或高級(jí)人員;或(ii)第(i)條所指的人士的有聯(lián)系者;或(iii)管理公司的控權(quán)實(shí)體,控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司,或就聘用該管理公司方面擁有權(quán)益的持有人.
5.15 此外,管理公司亦必須在下列情況退任:
(a) 組成檔規(guī)定的所有其它情況(而在有關(guān)情況下退任將不會(huì)在任何重大方面對(duì)持有人的權(quán)益帶來(lái)負(fù)面影響);或
(b) 證監(jiān)會(huì)撤回對(duì)該管理公司的批準(zhǔn).
5.16 辭退管理公司的建議或決定,必須實(shí)時(shí)由受托人通知證監(jiān)會(huì).
5.17 管理公司退任或被辭退時(shí),受托人必須盡快委任新的管理公司,而新管理公司的委任必須已獲得證監(jiān)會(huì)事先批準(zhǔn).
委任核數(shù)師
5.18 在該計(jì)劃成立時(shí)或當(dāng)核數(shù)師一職懸空時(shí),以及在該計(jì)劃已購(gòu)入或即將購(gòu)入特別目的投資工具時(shí),管理公司必須為該計(jì)劃及該等特別目的投資工具委任核數(shù)師.
5.19 核數(shù)師一般必須具有國(guó)際名聲和聲譽(yù),亦必須符合《專業(yè)會(huì)計(jì)師條例》內(nèi)有關(guān)被委任為公司核數(shù)師的資格,并且獨(dú)立于管理公司,受托人及任何其它有關(guān)各方.
5.20 管理公司必須安排將該計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表交由核數(shù)師審計(jì),同時(shí)該等報(bào)表必須包含附錄C所載的數(shù)據(jù).
房地產(chǎn)投資信托基金優(yōu)勢(shì)
REITs不僅資金來(lái)源廣泛，而且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因此在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，因?yàn)镽EITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對(duì)于中國(guó)的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營(yíng)管理上大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,從而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于REITs投資于房地產(chǎn)，可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國(guó)，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險(xiǎn)卻要小于一般的股票。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款，財(cái)務(wù)壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款;同時(shí)，由于REITs的分散投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)和自經(jīng)營(yíng)權(quán)。
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