廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定新實(shí)施細(xì)則(2)
第五十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前3個(gè)月內(nèi)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定程序，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)委員任期屆滿后，當(dāng)屆委員資格自動(dòng)終止，不得再履行委員職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未完成換屆選舉的，所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期仍未組織召開(kāi)的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，籌備組成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或其委托的社區(qū)居民委員會(huì)確定;經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。
第五十九條 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理好交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的資金使用情況等進(jìn)行審計(jì)。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會(huì)的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)派出所協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過(guò)30%但未超過(guò)50%的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ);缺員超過(guò)50%的，由街道辦事處解散該業(yè)主委員會(huì)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說(shuō)明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由執(zhí)行秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定對(duì)離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第六十二條 業(yè)主委員會(huì)委員和專職人員應(yīng)當(dāng)定期接受相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。各區(qū)建設(shè)行政主管部門每年應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展任職培訓(xùn)和年度復(fù)訓(xùn)。
培訓(xùn)可采用政府購(gòu)買服務(wù)或組建講師團(tuán)等方式。具體工作由市民政部門會(huì)同市建設(shè)行政主管部門進(jìn)行指導(dǎo)。
第三章 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用
第一節(jié) 一般規(guī)定
第六十三條 本市物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)配備一名駐場(chǎng)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目較小或物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
10萬(wàn)平方米以上(含本數(shù))的住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以上(含本數(shù))的非住宅項(xiàng)目必須由物業(yè)管理師擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理;10萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下非住宅項(xiàng)目必須由持有效物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書者擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在該項(xiàng)目任職期間，應(yīng)當(dāng)依法履約、守法盡職。經(jīng)查實(shí)存在違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行監(jiān)管，并在信用系統(tǒng)中計(jì)入不良行為記錄;情節(jié)嚴(yán)重的，納入向社會(huì)公布的警示名單。
第六十四條 非本市注冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法到所在地工商部門辦理分支機(jī)構(gòu)有關(guān)手續(xù)，并提供相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書等合法有效證件，到建設(shè)行政主管部門辦理相關(guān)信息登記。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、日常專項(xiàng)維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長(zhǎng)期公示。
第六十六條 建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)提交以下資料向項(xiàng)目所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會(huì)備案證明;
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同;
(四)普通住宅前期物業(yè)項(xiàng)目的中標(biāo)通知書和價(jià)格主管部門備案證明材料;
(五)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動(dòng)合同及社保繳交證明等有關(guān)資料。
區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)所提交資料進(jìn)行形式審查;資料齊全、符合法定形式的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)予以備案。
合同主體、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)向原備案部門進(jìn)行變更備案。
第六十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：
(一)建設(shè)面積10萬(wàn)平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于50平方米;
(二)建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之二配置，但最高不超過(guò)1000平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確。
第六十八條 物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有，作為業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)處辦公用房、門衛(wèi)值班用房等;不包括設(shè)施設(shè)備用房、架空層和建設(shè)單位出售時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的活動(dòng)用房或健身用房等。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第六十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)國(guó)土房產(chǎn)等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并將依法辦理相關(guān)手續(xù)的情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)經(jīng)合法手續(xù)改作商業(yè)使用的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)可按物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行調(diào)整。
第七十一條 政府有關(guān)部門或公共服務(wù)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費(fèi);不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務(wù)或社區(qū)服務(wù)的有關(guān)職責(zé)。
第七十二條 區(qū)建設(shè)行政主管部門可以按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。有下列情況之一的，可以由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織，以抽簽形式在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)：
(一)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;
(二)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的;
(三)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主委員會(huì)同意選用應(yīng)急服務(wù)企業(yè)的。
應(yīng)急服務(wù)合同的期限由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體約定;內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)可參照物業(yè)服務(wù)最基本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)公共服務(wù)等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)專職人員違反法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范、侵害業(yè)主合法權(quán)益的具體行為，應(yīng)當(dāng)建立信用信息檔案。市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、公開(kāi)、公平的原則，制定全市統(tǒng)一的信用記錄生成、信息采集錄入、監(jiān)管綜合評(píng)價(jià)、評(píng)價(jià)結(jié)果披露和后續(xù)差異監(jiān)管等具體規(guī)則。
第七十四條 聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的住宅小區(qū)，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以業(yè)主評(píng)價(jià)為主要依據(jù)，遵循公開(kāi)透明、科學(xué)合理、以區(qū)為主、屬地管理的原則，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查自評(píng)和業(yè)主滿意度評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)及監(jiān)督檢查機(jī)制，由區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)工作的組織實(shí)施。
具體組織實(shí)施工作可以由市、區(qū)建設(shè)行政主管部門通過(guò)購(gòu)買服務(wù)等方式組織市物業(yè)管理協(xié)會(huì)或有關(guān)社會(huì)組織開(kāi)展。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定開(kāi)展保安服務(wù)。
第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)
第七十六條 前期住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市或區(qū)工程交易中心采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招投標(biāo)情況報(bào)區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)及總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的高層住宅，經(jīng)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接物業(yè)管理手續(xù)20日之前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交項(xiàng)目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料及設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料和物業(yè)服務(wù)用房，并接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督。
完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作30日內(nèi)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收情況告知所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日以上。
第七十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定前期物業(yè)管理期間的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用或管理事項(xiàng);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單獨(dú)列賬，并且每半年將收入和支出的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示10日以上。
第七十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立或者業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，而全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)及業(yè)主所持有的投票權(quán)半數(shù)以下業(yè)主沒(méi)有明確表示異議的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。
第八十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按房屋交付期限屆滿之日起次月起按時(shí)足額繳納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
房屋交付，是指業(yè)主收到房屋交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到書面房屋交付通知的限定期限未辦理相應(yīng)手續(xù)，經(jīng)書面催告仍逾期未辦理房屋交付手續(xù)的，視為已交付。房屋交付通知應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)范和合同約定。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)
第八十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目獨(dú)立設(shè)賬，按物業(yè)服務(wù)合同約定代為支出。
物業(yè)服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)為按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者數(shù)額提取的酬金。
實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每半年至少公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況一次。業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)需要，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公告。
對(duì)于業(yè)主委員會(huì)履職良好且其組成人員素質(zhì)較高的物業(yè)項(xiàng)目，鼓勵(lì)實(shí)行酬金制方式。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前書面告知業(yè)主委員會(huì)、區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)建設(shè)行政主管部門后，并提前30日告知全體業(yè)主。
第八十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或終止的;
(二)生效的人民法院判決或仲裁裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷，且重新申請(qǐng)核定資質(zhì)未獲批準(zhǔn)的;
(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第八十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
第八十五條 業(yè)主大會(huì)選聘未依法取得資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)限期改正，同時(shí)提請(qǐng)區(qū)建設(shè)行政主管部門依法查處未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)。
第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù)
第八十六條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和(臨時(shí))管理規(guī)約，將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法向有關(guān)主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。
第八十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第八十八條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主本人承擔(dān)。
物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、更新和管理責(zé)任，由有關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)制度，按照合同約定加強(qiáng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、維護(hù)，并做好記錄。
電梯、壓力容器等特種設(shè)備和自動(dòng)消防設(shè)施，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方的安全管理責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)向下列最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收取;
(三)公共使用的由業(yè)主分?jǐn)?，按照合同約定收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定代收代付公共水電費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)將分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢(梯)向業(yè)主公示7日;經(jīng)公示無(wú)異議的，應(yīng)當(dāng)將水電分?jǐn)偳闆r抄送供水、供電等有關(guān)服務(wù)單位。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。
第九十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將實(shí)際代收的費(fèi)用及欠費(fèi)清單及時(shí)繳交委托單位。
對(duì)未及時(shí)繳交水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用的業(yè)主，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清單直接向欠費(fèi)業(yè)主催收，并可針對(duì)欠費(fèi)業(yè)主采取合同約定或法律許可的催收措施，但不得以部分業(yè)主欠費(fèi)為由停止小區(qū)整體的供水、供電等。
第九十二條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備施工、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極配合，不得向有關(guān)單位收取不合理費(fèi)用，阻擾相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備施工、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等。
第九十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定及有關(guān)規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等各項(xiàng)費(fèi)用。不得以下列理由拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)個(gè)人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;
(三)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;
(四)其他部分業(yè)主不交費(fèi);
(五)其他物業(yè)使用人對(duì)本人造成生活影響或相關(guān)損失;
(六)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿。
第九十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道、消防施救場(chǎng)地和人員疏散通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第四章 專項(xiàng)維修資金
第九十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金。
由一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)變更為兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)充設(shè)立專項(xiàng)維修資金。市房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在辦理該物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)該告知申請(qǐng)人及時(shí)補(bǔ)充設(shè)立專項(xiàng)維修資金，并將相關(guān)信息和資料抄送市建設(shè)行政主管部門。
第九十六條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存撥、業(yè)主決策、區(qū)級(jí)核實(shí)、市級(jí)復(fù)核的管理與使用原則，用于物業(yè)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的維修、更新和改造。
建設(shè)行政主管部門可聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行審計(jì)，并依法對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行處理。
專項(xiàng)維修資金管理工作經(jīng)費(fèi)納入主管部門預(yù)算。
第九十七條 專項(xiàng)維修資金包括首期專項(xiàng)維修資金和日常專項(xiàng)維修資金。
首期專項(xiàng)維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用部位、全體(或部分)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，其費(fèi)用支出以有關(guān)合同及造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審定金額為準(zhǔn)。
日常專項(xiàng)維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢建筑物的全體業(yè)主或部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、更新和改造以及必須由專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施的維護(hù)保養(yǎng)，其費(fèi)用支出以有關(guān)合同及其支付憑證為準(zhǔn)。
土建、消防、電梯等專項(xiàng)維修改造工程需由具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第九十八條 住宅前期物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常專項(xiàng)維修資金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立后的日常專項(xiàng)維修資金實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢(梯)公示10日以上;公示時(shí)可以在顯著位置或以醒目方式要求業(yè)主有反對(duì)意見(jiàn)的提供書面意見(jiàn);提出反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主不超過(guò)三分之一的，即視為多數(shù)業(yè)主同意。
第九十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將日常專項(xiàng)維修資金存入市建設(shè)行政主管部門開(kāi)立的專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并建立相應(yīng)管理機(jī)制后，可以對(duì)日常專項(xiàng)維修資金采用業(yè)主自主管理的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)日常專項(xiàng)維修資金的管理。
決定自行管理日常專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行開(kāi)立專戶。
第一百條 使用專項(xiàng)維修資金維修、更新和改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)建筑面積三分之二以上的受益業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的受益業(yè)主同意，并由該共有部分受益業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，涉及尚未出售之物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分總面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費(fèi)用。
第一百零一條 專項(xiàng)維修資金由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員負(fù)責(zé)使用核銷，并實(shí)行第三方審價(jià)制度。
已成立業(yè)主委員會(huì)且在有效期內(nèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項(xiàng)進(jìn)行審核確認(rèn);沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)代為確認(rèn)。
第一百零二條 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項(xiàng)維修資金：
(一)屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的;
(二)電梯出現(xiàn)故障，特種設(shè)備管理部門要求對(duì)電梯進(jìn)行維修、更新、改造的;
(三)高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水的;
(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險(xiǎn)的;
(五)共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的;
(六)消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的;
化糞池坍塌溢出、地下管道爆裂、供配電設(shè)施損壞等特別緊急的突發(fā)情況，可以邊施工邊提交申請(qǐng)或施工后再提交相關(guān)材料申請(qǐng)。工程造價(jià)超過(guò)審價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，維修費(fèi)用以審價(jià)機(jī)構(gòu)出具的審定金額進(jìn)行支付。
緊急維修的實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)宣傳欄、梯道口等顯著位置公示5日以上，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)書面確認(rèn)后，按照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。
第一百零三條 專項(xiàng)維修資金的余額不足首期專項(xiàng)維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)續(xù)籌，續(xù)籌后的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期專項(xiàng)維修資金數(shù)額。
專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的方式、金額等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，并由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施;未實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。未按時(shí)足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面方式督促限期續(xù)籌;逾期仍未足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，并及時(shí)將業(yè)主未續(xù)籌情況報(bào)送土地房產(chǎn)主管部門，供利害關(guān)系人查詢。
第一百零四條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)單位或業(yè)主應(yīng)當(dāng)出具該房屋交易前首期專項(xiàng)維修資金、日常專項(xiàng)維修資金均足額繳交或續(xù)籌的證明材料，房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)方可辦理相關(guān)手續(xù)。
第一百零五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)核對(duì)并清算日常專項(xiàng)維修資金及公共收益的收支情況。
第一百零六條 專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法由市建設(shè)行政主管部門制定。
第五章 監(jiān)督與責(zé)任
第一百零七條 建設(shè)單位違反本細(xì)則第二十二條規(guī)定的，區(qū)或市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)先提醒或責(zé)令其足額繳納完畢并獲得有效憑證，再予以辦理竣工驗(yàn)收備案。
建設(shè)單位拒不改正的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以將相關(guān)不良行為，記入誠(chéng)信檔案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報(bào)區(qū)建設(shè)行政主管部門。情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。
第一百零八條 業(yè)主委員會(huì)委員有第五十三條情形之一的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議罷免委員的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在收到申請(qǐng)之后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會(huì)在30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否做出罷免做出表決決定。業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定時(shí)限組織召開(kāi)的，可由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開(kāi)。
第一百零九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則第八十三條規(guī)定的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第四十五條的規(guī)定依法予以處理。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人，予以警示或業(yè)內(nèi)通報(bào);拒不執(zhí)行相關(guān)行政處罰、處理決定的，還可以予以業(yè)內(nèi)通報(bào)或公開(kāi)譴責(zé)。
第一百一十條 上一屆業(yè)主委員會(huì)違反第五十九條規(guī)定，拒不將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)并辦理好交接手續(xù)的，經(jīng)新一屆業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)區(qū)建設(shè)行政主管部門依法予以處理。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)還應(yīng)當(dāng)將負(fù)有責(zé)任的上一屆或本屆業(yè)主委員會(huì)委員或?qū)Ｂ毴藛T作為不良行為，記入誠(chéng)信檔案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報(bào)區(qū)建設(shè)行政主管部門。情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。
拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
第一百一十一條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)予以責(zé)令限期改正或者予以撤銷，也可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第一百一十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員和專職工作人員違反第五十二條情形的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員或?qū)Ｂ毴藛T的相關(guān)不良行為，記入誠(chéng)信檔案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報(bào)區(qū)建設(shè)行政主管部門。情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。
第一百一十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令其限期改正;逾期仍不改正的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)撤銷業(yè)主大會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定，并通告全體業(yè)主。
第一百一十四條 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以查處，并作為不良行為記入誠(chéng)信檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。
第一百一十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)委員及專職工作人員有違反物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)作為不良行為記入誠(chéng)信檔案
第一百一十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則第六十四條規(guī)定，未及時(shí)辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息登記手續(xù)的，由市建設(shè)行政部門責(zé)令其限期改正，并作為不良行為，記入誠(chéng)信檔案;逾期仍未改正的，列入向社會(huì)公布的警示名單。
第一百一十七條 建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和其他有關(guān)主管部門的工作人員在工作中有挪用專項(xiàng)維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財(cái)物或者其他好處的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
其他國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé)，或者對(duì)投訴的違法違規(guī)行為不予及時(shí)調(diào)查、處理并將結(jié)果及時(shí)答復(fù)投訴人而造成惡劣影響的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百一十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)違反本細(xì)則有關(guān)規(guī)定，不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法處理后仍拒不改正的，由相關(guān)部門提請(qǐng)公安機(jī)關(guān)對(duì)直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定予以處罰。
第六章 附則
第一百一十九條 已交付使用、配套設(shè)施不全或小區(qū)環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)，由所在區(qū)人民政府組織街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行改造整治，改造整治完成后符合專業(yè)化管理?xiàng)l件的，按照本細(xì)則執(zhí)行。
第一百二十條 保障性住房的專項(xiàng)維修資金使用等物業(yè)管理工作按照本市保障性住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百二十一條 執(zhí)法部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域違法違規(guī)行為的執(zhí)法。關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具體違法行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處理辦法，由市城市管理行政執(zhí)法局另行制定。
第一百二十二條 探索建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過(guò)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
第一百二十三條 本實(shí)施細(xì)則由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第一百二十四條 本實(shí)施細(xì)則自2015年 月 日起施行。
物業(yè)管理針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)
是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。
?、偃粘Ｉ铑?
?、谏虡I(yè)服務(wù)類;
?、畚幕?、教育、衛(wèi)生、體育類;
?、芙鹑诜?wù)類;
⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);
?、奚鐣?huì)福利類;
猜您感興趣：
1.廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則
2.廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則解讀