小區(qū)配套幼兒園的管理規(guī)定_小區(qū)幼兒園建設(shè)和管理制度(2)
住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理
一、我市住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)存在的主要問題
通過對我市已建成的22個住宅小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然近年來居住區(qū)的配套設(shè)施數(shù)量有所增加，但主要是經(jīng)營性的配套設(shè)施，如零售商業(yè)網(wǎng)點等。其他如教育、市政、郵政、衛(wèi)生、體育等公益性服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的日常生活需要。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一是中小學(xué)教育設(shè)施嚴(yán)重缺乏。在22個已建成的住宅小區(qū)中，共有教育設(shè)施1.56萬平方米，僅占總建筑面積(194.54萬平方米)的 0.8%，且全部為幼兒園，沒有一所中小學(xué)，教育設(shè)施嚴(yán)重滯后。教育設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致張店區(qū)現(xiàn)有區(qū)屬學(xué)校生源多、班額大等問題日益突出。2003 年張店城區(qū)學(xué)校平均班額初中為60人/班，小學(xué)為53人/班，均超出國家初中50人/班，小學(xué)45人/班的標(biāo)準(zhǔn)。
二是小區(qū)中除商業(yè)配套以外的醫(yī)療、金融、市政、行政等配套設(shè)施相對匱乏。在22個已建成的住宅小區(qū)中，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施0.81萬平方米，占總面積 的0.4%;設(shè)有金融郵電設(shè)施0.48萬平方米，占總面積的0.2%;設(shè)有市政公用設(shè)施0.39萬平方米，占總面積的0.2%;設(shè)有行政管理設(shè)施0.36 萬平方米，占總面積的0.2%。
三是我市已建成住宅小區(qū)規(guī)模普遍偏小。在22個已建成的住宅小區(qū)中，5萬平方米以下的小區(qū)11個，占總數(shù)的50%;5萬-10萬平方米的小區(qū)5 個，占總數(shù)的23%;10萬-20萬平方米的小區(qū)6個，占總數(shù)的27%。由于小區(qū)的規(guī)模普遍偏小，按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)公建配套較少。因此，開發(fā)商熱衷于開發(fā)“麻 雀小區(qū)”，由此，造成了小區(qū)配套公建匱乏的局面，給居民生活帶來了諸多不便。
四是由配套引發(fā)的投訴日益增多。住宅小區(qū)的配套設(shè)施嚴(yán)重不足，給市民生活造成極大不便，市民反映強烈，隨之引發(fā)的投訴日益上升，已經(jīng)成為房地產(chǎn) 投訴的主要內(nèi)容。人大代表、政協(xié)委員也多次就小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)問題提出議案，因小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足和管理不到位引發(fā)的投訴逐漸上升為新的社會不穩(wěn)定因素。
二、導(dǎo)致住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不足的原因
出現(xiàn)以上住宅小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重不足的原因主要有以下幾點：一是開發(fā)企業(yè)為謀求利益最大化、盡快回籠資金，擅自變更規(guī)劃，少建或不建小區(qū)內(nèi)的配套 設(shè)施。目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為配套設(shè)施是不賺錢的買賣，前期既要投入，后期又要維護(hù)，遠(yuǎn)不如出售商品住宅回籠資金快。所以，開發(fā)企業(yè)通過各種手段違規(guī)不建 設(shè)或不按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施，尤其是在教育設(shè)施上體現(xiàn)得比較突出，例如，有的開發(fā)企業(yè)以分期開發(fā)為借口不建配套設(shè)施;或以資金不足為由逃避設(shè)施建設(shè);或 以規(guī)劃修改為由暫時不建;還有的開發(fā)企業(yè)或不按規(guī)劃圖紙施工，或采取先建住宅樓后建公共設(shè)施的方式，暗中私改規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)教育、郵政、體育、文化、醫(yī) 療衛(wèi)生等各項居住區(qū)配套設(shè)施缺乏。二是部分“麻雀小區(qū)”達(dá)不到部分配套設(shè)施的設(shè)計要求。在已經(jīng)竣工的22個住宅小區(qū)中，5萬平方米以下的小區(qū)占50%。由 于規(guī)模較小，按照規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，有些配套設(shè)施可以不配備，所以，這部分小區(qū)所占比重過大，也是造成我市住宅小區(qū)整體配套水平低的原因之一;三是進(jìn)入淄博的 外地開發(fā)企業(yè)良莠不齊也是導(dǎo)致小區(qū)配套設(shè)施缺乏的重要原因。近年來，進(jìn)入淄博的外地開發(fā)企業(yè)日益增多，為提升我市的城市建設(shè)水平起到了一定的推動作用。與 此同時，一些規(guī)模比較小的外地開發(fā)企業(yè)
給我市的房地產(chǎn)市場帶來了很多問題。由于這些企業(yè)規(guī)模小，誠信意識差，在住宅小區(qū)建設(shè)中，往往采取不建或滯后建設(shè)配 套設(shè)施的方式，待住宅銷售完畢后，就退出市場，從而導(dǎo)致所建小區(qū)內(nèi)不配套或配套設(shè)施嚴(yán)重不足，嚴(yán)重?fù)p害了居民的利益，居民反映強烈。由于這些外地企業(yè)已經(jīng) 退出本地市場，遺留的這些小區(qū)配套問題只能由政府來解決，給政府及下屬相關(guān)部門的工作帶來了嚴(yán)重影響，在很大程度上直接影響到了政府的形象。
三、解決住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不足的幾點思考
根據(jù)《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的要求，縣提出以下幾種方法，解決我市目前住宅小區(qū)配套不足或不配套的問題。
一是通過實行《土地使用權(quán)出讓意見書》的方式明確地塊內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)置
根據(jù)《房地產(chǎn)法》第十一條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟的進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣 人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，??”建議在土地進(jìn)行招拍掛前，由土地部門牽頭，規(guī)劃、建設(shè)、房管等相關(guān)部門參加， 對該項目的地段情況、容積率、建筑密度、綠化率、開發(fā)用地受讓人資格、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)規(guī)定以及配套設(shè)施建設(shè)情況(包括配套設(shè)施的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、建成后的產(chǎn)權(quán) 界定。如果是多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)的，還應(yīng)明確其中配套設(shè)施的建設(shè)主體等問題。)等提出相關(guān)意見，形成《土地使用權(quán)出讓意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的規(guī) 劃條件。同時，對開發(fā)項目的配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)濟測算，擬定開發(fā)項目配套設(shè)施建設(shè)價款，納入土地出讓費，作為土地拍賣的一項費用。這樣在土地出讓時既審查了開 發(fā)建設(shè)主體，避免了因取得土地的主體不具備開發(fā)資質(zhì)所產(chǎn)生的一系列問題，還明確了住宅小區(qū)內(nèi)的各項配套設(shè)施的內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建成后的產(chǎn)權(quán)界定，同時也保 證了配套設(shè)施建設(shè)資金的落實，從源頭上杜絕了開發(fā)主體混亂以及開發(fā)商隨意變更規(guī)劃導(dǎo)致的住宅小區(qū)少配套和不配套問題的出現(xiàn)。目前，武漢等地市就實行了這個 辦法，起到了很好的效果。
二是實行預(yù)售資金監(jiān)管制度。為了變事后監(jiān)管為事前保障，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條：“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項必須用于 有關(guān)的工程建設(shè)。城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。”的規(guī)定，借鑒煙臺市的成功經(jīng)驗，建議實行預(yù)售資金監(jiān)管制度。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證》之前，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計，與開發(fā)建設(shè)主管部門簽訂《城市新建住宅項目配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任書》 (以下簡稱《責(zé)任書》)，其中約定供水、供暖、燃?xì)?、供電、排水、通訊、路燈、居住區(qū)道路、居住區(qū)綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套內(nèi)容和配套工程量，對規(guī)劃確定的學(xué) 校、幼兒園、居委會用房等公共配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任予以明確。并由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)《責(zé)任書》的配套設(shè)施內(nèi)容編制配套設(shè)施建設(shè)計劃，報市、縣開發(fā)主管部門審 核，經(jīng)批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《開發(fā)經(jīng)營權(quán)證》。
2、為保證開發(fā)企業(yè)配套責(zé)任的落實，開發(fā)主管部門根據(jù)簽訂的《責(zé)任書》約定的配套內(nèi)容和工程量，對開發(fā)項目配套建設(shè)資金數(shù)額進(jìn)行測算，測算結(jié)果 由開發(fā)單位書面認(rèn)可后，由開發(fā)主管部門出具相關(guān)材料，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預(yù)售許可前，提交房管部門。如無開發(fā)主管部門出具的相關(guān)材料，房管部門不予辦理預(yù) 售許可。
3、建設(shè)單位在項目預(yù)售前與市房管部門和其委托的銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，按照測算的數(shù)額，從預(yù)售資金中足額監(jiān)管配套建設(shè)資金。建設(shè)單位按照配套設(shè)施建設(shè)計劃分階段向開發(fā)主管部門提出配套資金分期使用計劃。
4、開發(fā)主管部門接到開發(fā)建設(shè)單位的資金撥付申請后，按照《責(zé)任書》和配套設(shè)施建設(shè)計劃進(jìn)行現(xiàn)場勘查，經(jīng)審查符合要求的，向房管部門出具書面意見。
5、房管部門在接到開發(fā)主管部門出具的書面意見后，向企業(yè)委托的銀行下達(dá)《配套資金撥付意見書》，由監(jiān)管銀行向企業(yè)撥付這一階段的配套設(shè)施監(jiān)管資金。
7、待項目全部竣工后，建設(shè)行政主管部門根據(jù)《責(zé)任書》中對項目配套設(shè)施的建設(shè)要求進(jìn)
行驗收備案，合格的為其辦理新建配套設(shè)施登記備案手續(xù)，出具證明，作為房產(chǎn)管理部門辦理項目產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需提供的資料之一。
三是實行綜合驗收備案制度。根據(jù)《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中第三十四條：“ 開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行項目綜合驗收。開發(fā)項目驗收合格后，方可交付使用;經(jīng)驗收不合格的，開發(fā)企業(yè)不得交付，購買者和管理者有權(quán)拒絕接受使 用。開發(fā)建設(shè)單位在項目建設(shè)完成后，按照有關(guān)規(guī)定，組織土地、規(guī)劃、建設(shè)、市政等管理部門進(jìn)行各分項驗收。待需要驗收的各分項全部通過，具備綜合驗收條件 后，開發(fā)企業(yè)到建設(shè)管理部門提出項目綜合驗收申請，由建設(shè)行政管理部門對驗收資料進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的開發(fā)項目同意其備案，并核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工 綜合驗收備案書》。凡未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格不予備案的開發(fā)項目，不得交付使用，房管部門不予辦理房屋、網(wǎng)點的產(chǎn)權(quán)等級、移交手續(xù)。
新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施
為加強我市新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的管理，依法維護(hù)廣大業(yè)主和開發(fā)商的合法權(quán)益，解決因公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清、被挪用等原因引起的矛盾與糾紛，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省房地產(chǎn)交易管理條例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《江蘇省商品房價格管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對我市新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的權(quán)屬界定與管理作如下規(guī)定：
一、新建住宅小區(qū)的公建配套設(shè)施必須嚴(yán)格按照規(guī)劃行政主管部門核定的內(nèi)容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能。
二、新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為非營業(yè)性公建配套設(shè)施和營業(yè)性公建配套設(shè)施兩種。
三、新建住宅小區(qū)的非營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類的公建配套設(shè)施中除了社會公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門代為登記。小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位不得銷售非營業(yè)性公建配套設(shè)施，也不得以任何方式處置其使用權(quán)。
非營業(yè)性公建配套設(shè)施(除社會公益性的配套設(shè)施外)的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)用于小區(qū)的物業(yè)管理。
四、 新建住宅小區(qū)的營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類公建配套設(shè)施，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
五、 新建住宅小區(qū)的車庫(含機動車和非機動車)屬住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)以內(nèi)的，按非營業(yè)性公建認(rèn)定，列入小區(qū)商品房建設(shè)成本，不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理;超出住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)進(jìn)行配套并得到規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的車庫且沒有列入小區(qū)商品房建設(shè)成本可以按營業(yè)性公建認(rèn)定，可以對外銷售。所有車庫一列不得改變其使用功能。
六、 新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容由規(guī)劃行政主管部門在控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以明確，市建設(shè)行政主管部門出具公建配套意見書，由土地管理部門在土地出讓時告知投標(biāo)人，作為土地出讓的條件之一;計劃部門在項目立項時將新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的內(nèi)容列入項目批文;規(guī)劃行政主管部門在審查規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖以及核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時將新建小區(qū)公建配套設(shè)施的內(nèi)容進(jìn)一步核定;建設(shè)行政主管部門按照土地出讓時與中標(biāo)人簽訂的公建配套建設(shè)合同在施工圖審核和頒發(fā)施工許可證時，將新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的坐落、面積在施工圖中予以標(biāo)注，并在工程竣工時按合同及核準(zhǔn)的施工圖進(jìn)行驗收;價格行政主管部門在核定商品房預(yù)(銷)售價格和委托成本認(rèn)證機構(gòu)進(jìn)行成本認(rèn)證時，應(yīng)對新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進(jìn)行認(rèn)定;房產(chǎn)行政主管部門在為新建住宅小區(qū)辦理權(quán)屬初始登記時，按公建配套設(shè)施的性質(zhì)區(qū)分登記。
七、房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)新建住宅小區(qū)商品房預(yù)售許可證時須將小區(qū)公建配套設(shè)施的項目名稱、坐落位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標(biāo)注;小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售過程中應(yīng)將公建配套設(shè)施實施計劃在銷售場所予以公示，并告知購房人。
八、價格行政主管部門應(yīng)將非營業(yè)性公建配套(除社會公益性的配套設(shè)施外)的經(jīng)營收支預(yù)測情況，作為核定前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費試行標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)時，應(yīng)將公建配套設(shè)施的實施計劃作為招標(biāo)書的內(nèi)容告知投標(biāo)人。
九、本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布之前，已經(jīng)取得土地使用權(quán)但尚未取得商品房預(yù)售許可的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)該向?qū)徟鷻C關(guān)申報公建配套設(shè)施的實施計劃，明確公建配套設(shè)施的項目名稱、位置坐落、性質(zhì)、面積等內(nèi)容。
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