調(diào)解談判解決征地拆遷案例二

　　案情簡(jiǎn)介：

　　2014年9月19日，長(zhǎng)沙市開福區(qū)人民政府發(fā)布了【2014】第025號(hào)征收土地方案公告，因建設(shè)長(zhǎng)沙高嶺組團(tuán)項(xiàng)目需征收開福區(qū)秀峰街道竹隱村大塘基社區(qū)部分土地。委托人劉XX位于竹隱村高塘基組的房屋在此次征收范圍內(nèi)。

　　委托人講述：其于2004年左右從同村居民處購(gòu)置一地塊(持有國(guó)土證書)并修建了面積500余平方米的房屋，用于居住、租賃及開設(shè)企業(yè)。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、補(bǔ)償安置方案等書面文件，征收實(shí)施部門未提供書面詳細(xì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式。征收工作人員口頭告知2015年2月12日為簽約截止期限，但房屋在2015年2月11日被強(qiáng)拆。委托人認(rèn)為其系合法補(bǔ)償安置主體，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，無(wú)法與征收實(shí)施部門達(dá)成一致，遂委托我所代理。我所陳必韜、羅繼平律師受托承辦案件。

　　律師代理經(jīng)過：

　　(一) 代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非訴訟方式協(xié)調(diào)解決爭(zhēng)端。

　　(二)律師主要工作方式：承辦律師接手案件后，認(rèn)真了解了案情，實(shí)地調(diào)查走訪，梳理相關(guān)政策法規(guī)，核驗(yàn)補(bǔ)償項(xiàng)目，提煉爭(zhēng)議焦點(diǎn)，解答委托人咨詢事宜，向征收指揮部門提出了書面報(bào)告材料，多次與征收指揮部門交涉、談判，并就項(xiàng)目違法情形與征收實(shí)施部門展開了激烈的爭(zhēng)論與探討，其中所提征收程序違法的若干意見對(duì)爭(zhēng)議最終解決起到關(guān)鍵作用。此外，律師積極與委托人、征收實(shí)施部門及其領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)溝通。

　　(三)案件結(jié)果：委托人與征收實(shí)施部門達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，補(bǔ)償款項(xiàng)到位，委托人對(duì)補(bǔ)償安置結(jié)果表示高度認(rèn)可，并獲得了征收實(shí)施部門的好評(píng)。

　　律師點(diǎn)評(píng)：

　　一、案件法律適用問題

　　根據(jù)國(guó)家法律體系，集體土地征地拆遷與國(guó)有土地上房屋征收，兩者土地性質(zhì)不同，適用法律不同，前者適用《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及長(zhǎng)沙市人民政府第103號(hào)令《長(zhǎng)沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》等法律規(guī)定，后者適用國(guó)務(wù)院第590號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等規(guī)定。補(bǔ)償項(xiàng)目不同，前者分土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償及社會(huì)保險(xiǎn)等;后者主要補(bǔ)償項(xiàng)目為房屋價(jià)值補(bǔ)償、裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償與獎(jiǎng)勵(lì)等。其他前置程序及實(shí)施程序各有不同。本案中，委托人及承辦律師提出，委托人持有國(guó)有土地使用權(quán)證，該證由政府部門頒發(fā)，在未經(jīng)法定程序撤銷之前，應(yīng)具有合法法律效力。但征收實(shí)施部門理解為集鎮(zhèn)土地，應(yīng)適用長(zhǎng)沙市103號(hào)令。該爭(zhēng)議貫穿案件始終，為爭(zhēng)議核心。

　　二、征收程序問題

　　按照征收實(shí)施部門關(guān)于涉案土地為集體土地并適用長(zhǎng)沙市第103號(hào)令的認(rèn)定，征收部門(含相關(guān)部門)須進(jìn)行立項(xiàng)、規(guī)劃、審批、環(huán)評(píng)、土地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等前置程序，并應(yīng)依法履行調(diào)查預(yù)征，制定補(bǔ)償安置方案，發(fā)布征地公告，公布補(bǔ)償安置方案(聽取意見)，簽約，支付補(bǔ)償安置費(fèi)用，責(zé)令限期騰地及司法強(qiáng)拆等程序。本案中，征收簽約期限尚未截至，房屋遭遇行政強(qiáng)拆，程序與法律規(guī)定沖突。

　　三、補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)問題

　　如何計(jì)算和確定補(bǔ)償項(xiàng)目及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是委托人(拆遷戶)最關(guān)注的問題。在集體土地征地拆遷案件中，征地拆遷實(shí)施部門根據(jù)法定的計(jì)算方式核算確定補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，例如，《土地管理法》第四十七條規(guī)定的“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。”該等項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)由法律明確規(guī)定，當(dāng)?shù)卣蛲ㄟ^地方性法律、規(guī)章的形式予以細(xì)化(含各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的政策)。

　　故而，作為拆遷戶可以主張由征收實(shí)施部門根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定計(jì)算補(bǔ)償安置明細(xì)清單并送達(dá)拆遷戶，同時(shí)，為避免補(bǔ)償項(xiàng)目漏算、少算的爭(zhēng)議，可以向征收實(shí)施部門查閱詳細(xì)補(bǔ)償安置方案用于核對(duì)。但，根據(jù)各方反饋意見，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。乃至委托人希望委托律師增加補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)承辦律師團(tuán)隊(duì)代理的大量征地拆遷案件情況分析，律師參與計(jì)算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以作為常規(guī)代理工作，但此外，還須通過行政復(fù)議、行政訴訟等方式，就項(xiàng)目合法性司法審查等途徑，通過談判等方式維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　反之，征收實(shí)施部門為實(shí)現(xiàn)效率與委托人權(quán)益保障的有機(jī)統(tǒng)一，可以引入專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)(或政府法律顧問)提供專業(yè)把關(guān)，確保送達(dá)，知情權(quán)，合規(guī)審查，通過協(xié)商談判等方式化解矛盾，完成征地拆遷任務(wù)。

　　本案經(jīng)與委托人商議以非訴訟解決爭(zhēng)端并最終取得較好效果，較為難得，從維護(hù)委托人合法權(quán)益角度看，爭(zhēng)取了其正當(dāng)合法利益，增加了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從爭(zhēng)議解決的角度來(lái)看，通過承辦律師的大量工作促成了征收實(shí)施部門與委托人之間爭(zhēng)端的最終解決，化解了社會(huì)矛盾，起到了律師專業(yè)力量的作用，也是律師社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

　　注：真實(shí)案例，歡迎專業(yè)探討，非經(jīng)書面同意不得用于商業(yè)用途。