2017年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎樓市走向分析(2)
2017年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎樓市走向分析
2017未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)：5大原因讓中國(guó)房?jī)r(jià)難降下來(lái)
1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在加速
眾所周知，城市化進(jìn)程意味著還有大量的住房需求，市場(chǎng)需要空間龐大，而供需關(guān)系和價(jià)格又有密切的關(guān)系。國(guó)外的城市化水平達(dá)70%以上，中國(guó)的城市水平只有40%多，因此，正在加速的城市化進(jìn)程，就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，必然伴隨大量非城市人口涌入城市，購(gòu)房需求增加。
2、房子成本在增加
和往年相比，不僅建房子的人工成本、建安成本在增加，尤其是地價(jià)，一年比一年高。甚至出現(xiàn)了面包比面粉貴的情況，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲，尤其是地王的出現(xiàn)，這一切都成了房?jī)r(jià)上漲的背后推手。
3、投資渠道少，房市看好
在大多數(shù)人看來(lái)，房子是較為穩(wěn)健和安全的投資產(chǎn)品，包括小編身邊的朋友，基本上一有錢(qián)首要選擇的就是買(mǎi)房。
國(guó)內(nèi)投資渠道選擇不是很多，在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓較為保值增值的投資產(chǎn)品，這也正是有錢(qián)人一而再，再而三地不斷買(mǎi)房的原動(dòng)力，他們的入市，也在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。
4、人口的流入，產(chǎn)生供求矛盾
在高房?jī)r(jià)城市，尤其是一線城市，因?yàn)樵谶@些城市，可以享受更好的生活工作教育醫(yī)療資源，于是人口紛紛涌入。粥多僧少，供需的不平衡，讓這些城市的房?jī)r(jià)降下來(lái)基本是不可能，看北京，它是面向全國(guó)的，甚至向部分世界華人對(duì)接，北京上海都如此，它的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。
5、土地的地區(qū)供需錯(cuò)配
房?jī)r(jià)的上漲，很多人認(rèn)為是貨幣超發(fā)造成的，央行嘩嘩開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，老百姓手上錢(qián)多了，就把房?jī)r(jià)買(mǎi)上去了，雖然這個(gè)理由也有合理性，但是土地的地區(qū)供需錯(cuò)配，或才是讓房?jī)r(jià)上漲熱度屢澆不滅的更重要原因。
房?jī)r(jià)下跌的幾大必備因素
在10月份樓市政策密集調(diào)整之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。但也絕不會(huì)像有些人預(yù)期的那樣要“崩盤(pán)”，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)，畢竟樓市政策的調(diào)整并不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)，但根據(jù)目前情況來(lái)看，某些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的局面已經(jīng)在所難免。如果房地產(chǎn)市出現(xiàn)很大幅度的調(diào)整致房?jī)r(jià)大幅下跌，必須有N個(gè)前提條件。
人口減少
目前的很多大城市尤其是一線城市的住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷瘋狂增長(zhǎng)，被認(rèn)為是住房供給和需求失衡的結(jié)果。快速城鎮(zhèn)化和人口集聚帶來(lái)住房需求增長(zhǎng)和供給壓力，也被認(rèn)為是住房?jī)r(jià)格上升的原因，
同時(shí)，如果一個(gè)城市的人口大量流入，土地供應(yīng)量及住房供應(yīng)量也會(huì)顯得十分緊張，因此人口大量聚集的城市房?jī)r(jià)普遍偏高。例如，深圳由于山地較多，城市可用土地更加稀缺，都市區(qū)人口眾多更多是由于高人口密度帶來(lái)的結(jié)果，這幾年由于土地供應(yīng)太少，住宅供不應(yīng)求，因此房?jī)r(jià)水漲船高。
根據(jù)上文所述，如果一個(gè)城市人口大量流入的話會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，那么當(dāng)人口大量流出的時(shí)候，房?jī)r(jià)勢(shì)必也會(huì)下跌
依照全國(guó)第六次人口及北京大學(xué)人口研究所普查得到的數(shù)據(jù)，在全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)中，人口凈流入地區(qū)有 l4個(gè)，凈流出地區(qū)相對(duì)較多有 17個(gè)，人口流失數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)的省份則有10個(gè)之多。人口流失數(shù)量最多的是安徽省。
需求降低
我們應(yīng)該注意到，隨著去庫(kù)存進(jìn)程的加快，無(wú)論是一線城市還是二三線城市，去庫(kù)存周期都來(lái)到兩年來(lái)的最低程度，且一線城市和二線城市的去庫(kù)存周期齊刷刷的來(lái)到了8個(gè)月的低點(diǎn)。但是，一二線城市與三線城市不同，三線城市是由于房?jī)r(jià)下跌以致于去庫(kù)存周期快速下降，可一二線城市則是通過(guò)房?jī)r(jià)的暴漲帶動(dòng)了去庫(kù)存。
在樓市火爆的8月份就發(fā)現(xiàn)，“四小龍”當(dāng)中的南京、合肥在彼時(shí)的去庫(kù)存周期均不足兩個(gè)月。
注：8月份，南京住宅可售套數(shù)/面積：23766/282.84萬(wàn)平，而7月份南京全市的住宅成交套數(shù)/面積：11882/133.07萬(wàn)平，也就是說(shuō)按目前的銷(xiāo)售速度來(lái)看，南京的住宅庫(kù)存將在兩月內(nèi)消化完畢。
8月份，合肥住宅可售套數(shù)/面積：15122/171.8萬(wàn)平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共計(jì)銷(xiāo)售7523套，庫(kù)存兩個(gè)月就可完全消化。
一般認(rèn)為，庫(kù)存周期在12個(gè)月左右是較為正常的狀態(tài)，而兩個(gè)月的去庫(kù)存周期無(wú)疑顯得極端危險(xiǎn)，也凸顯出樓市旺盛的需求。
而在調(diào)控之后，這些城市在庫(kù)存銷(xiāo)量上也出現(xiàn)了新變化，比如根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)，12月份南京住宅可售套數(shù)/面積：24765/292.31萬(wàn)平，相較于8月份出現(xiàn)了小幅上漲，但銷(xiāo)量卻狂跌近五成，11月份南京住宅成交套數(shù)/面積：5869/67.74萬(wàn)平，僅為旺季銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的一半，去庫(kù)存周期也回升至四個(gè)月，但仍處于較危險(xiǎn)的水平。
而合肥卻呈現(xiàn)出更為夸張的數(shù)據(jù)，11月份合肥全市的住宅成交僅為1240套，更是與7月份的數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。
所以說(shuō)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，政府必然會(huì)加強(qiáng)樓市調(diào)控，利用行政手段將一二線城市的去庫(kù)存周期調(diào)整至合理區(qū)間內(nèi)。因此，當(dāng)一二線城市去庫(kù)存化處于旺盛期時(shí)，由于其需求較大，房?jī)r(jià)自然被抬高;而當(dāng)市場(chǎng)需求逐漸冷淡下來(lái)的時(shí)候，一方面，庫(kù)存周期可以回歸理性，另一方面，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著需求減少而降低。
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