房產管理論文

　　房產管理是高校綜合實力的集中體現，科學化使用和管理房產是做好高校國有資產工作的一個重要部分。下面是學習啦小編整理了房產管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房產管理論文篇一

　　房產管理策略分析

　　【摘 要】 物業(yè)管理的經營活動主要是以綜合性服務來取得收入，而收入的主要和直接來源就是企業(yè)的物業(yè)管理面積，管理面積越大，則收入越多、效益越好，這就決定了擴大經營規(guī)模是提高企業(yè)效益的根本出路。

　　【關鍵詞】 房產 物業(yè) 管理

　　Abstract ： The paper mainly discusses the property management strategy.

　　建設系統(tǒng)物業(yè)的一個主要特征是：城建資金的投入為城市建設服務。每個城市建設必須經歷這樣的一個循環(huán)，即拆遷-安置-建設，這個循環(huán)涉及城市的千家萬戶，涉及城市改造的順利與否，為做到這一點，城市建設部門在規(guī)劃建設前，曾拿出大量資金興建了相當一批房產物業(yè)，作為城市建設中拆遷戶的安置房和周轉房，這樣就形成了城建系統(tǒng)中的一批物業(yè)。由于政策的變化，這些物業(yè)現在沒有發(fā)揮應有的作用，并占用了相當一部分的城建資金，為此，如何盤活這部分城建物業(yè)的問題，就擺在我們的面前。

　　1.城市房產物業(yè)管理現狀

　　城建系統(tǒng)擔負著全市城市建設與管理，在長期的城市建設和開發(fā)中積累了不少的房產與物業(yè)，并且總量還在呈不斷增長趨勢。在計劃管理、政企合一時期，很多房產建設與開發(fā)由政府直接完成，政府是當然所有者，建委直接控制大量房屋與物業(yè)。政府與企業(yè)分離后，建委不直接進行項目建設與房產的開發(fā)，很多建設項目由下屬企業(yè)或事業(yè)單位完成，由此增加了不少的城建物業(yè)，特別是近年來，舊城改造與建設項目不斷增大，為妥善安置城區(qū)拆遷戶，修建了大量拆遷房并有不少剩余，使城建系統(tǒng)的物業(yè)達到一個可觀的規(guī)模。

　　隨著城市的發(fā)展及市場經濟意識的不斷增強，人們對土地房產價值的認識度不斷提高，為利用不斷增長的物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值與經濟效益，各物業(yè)使用單位抓住商機，利用物業(yè)的地段優(yōu)勢，根據不同情況與特點，以不同方式提高物業(yè)的使用率，挖掘物業(yè)的經濟價值。

　　雖然城建所屬物業(yè)有一定程度的經營，商業(yè)價值得到一定的開發(fā)。但不容忽視的是，由于產權不明確、國有單位機制不靈活等歷史或現實原因，城建系統(tǒng)物業(yè)資源未充分利用，其商業(yè)價值未得到完全發(fā)揮，存在著資源閑置、效率低下、服務水平不高等諸多問題，具體的問題主要有：

　　1.1物業(yè)的利用率不高。城市建設發(fā)展與經濟的高速增長，極大提高了房產物業(yè)的市場價值，業(yè)主可以享受到土地升值所帶來的成果。私人業(yè)主出于逐利目的，會通過出租、自用等方式把物業(yè)的商業(yè)價值利用到最大化。但對于公有物業(yè)，情況則可能不同，物業(yè)的使用未達到其潛在水平。例如，拆遷安置房的空置率一直以來是很高的，由于其產權屬于市政府，沒有明確的業(yè)主單位，也沒有明確的單位對其管理負責，無法出售或招租;對于那些有明確權屬的，由于業(yè)主都是國有企事單位，經營機制不靈活，對物業(yè)的經營管理也只停留在臨時性出租收取租金上，而未進一步深開發(fā)其商用價值。大量閑置物業(yè)造成了資源浪費，不僅不能獲取價值增值，就連投資折舊都無法通過市場渠道快速回收，地產物業(yè)的增值無從體現，當地政府每年還要投入相當的資金為這些物業(yè)進行維護和修繕。

　　1.2物業(yè)服務水平不高。城建系統(tǒng)物業(yè)管理公司是在自有物業(yè)基礎上產生的，管理上都套用國有企事業(yè)單位的模式，管理體制難脫國有企業(yè)的弊病，與市內有影響力的物業(yè)管理公司相比，并不具有很強的市場競爭力。首先，這些物業(yè)公司管理的是自有物業(yè)，沒有自尋市場的危機感，采用的是國有企業(yè)管理的舊體制，企業(yè)機制不夠靈活，缺乏創(chuàng)新能力。其次，企業(yè)隊伍素質不高，專業(yè)化水平低下。一些物業(yè)企業(yè)雖有資質，但并沒有自己的專業(yè)隊伍，只簡單雇用幾個人打掃清潔而已;有些物業(yè)公司雖有專門人員，但經過專業(yè)培訓的較少，人員整體文化素質，服務意識不到位，管理服務水平較低。再就是，受各因素的制約，這些物業(yè)公司規(guī)模較小、市場競爭力不強，不具備“走出去”的能力，其業(yè)務幾乎全局限于自有物業(yè)，未能在他人物業(yè)市場上競爭，如果沒有自有物業(yè)的先天保護條件，這些物業(yè)公司很難有立足之地。

　　1.3分散化持有。雖然城建物業(yè)都屬國家這一最終所有者，但由于行政劃撥及投資主體不同，物業(yè)實際上由各單位分散持有，并以不同方式經營管理。由于物業(yè)所有者之間各自為政，管理水平與人員素質不一，造成了城建物業(yè)管理成本過高，無法通過不同物業(yè)間的合理配置與有效組合實現整體的規(guī)模效益，以樹立起品牌與知名度。分散管理的總收益遠遠小于統(tǒng)一管理帶來的潛在收益。

　　2.物業(yè)管理策略分析

　　2.1規(guī)?；洜I，以規(guī)模擴市場。

　　物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；砥髽I(yè)的綜合實力，它包括企業(yè)的運行體系、管理機構、企業(yè)的品牌等。同其它行業(yè)的經營性質不同，物業(yè)管理的經營活動主要是以綜合性服務來取得收入，而收入的主要和直接來源就是企業(yè)的物業(yè)管理面積，管理面積越大，則收入越多、效益越好，這就決定了擴大經營規(guī)模是提高企業(yè)效益的根本出路。因此城建系統(tǒng)的物業(yè)公司必須走規(guī)?；⒓s化經營這條路子，以提高管理水平、服務質量，加強技術創(chuàng)新擴大市場，求得生存。為此，可以對小物業(yè)管理企業(yè)兼并重組，實現生產要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源，如資金、技術、材料和勞動力等。此外，現有物業(yè)管理企業(yè)橫向聯(lián)合、縱向發(fā)展，通過并購改組進行有效擴張，降低成本，達到規(guī)模經營。

　　2.2改革用人機制，提高隊伍管理水平。

　　新世紀物業(yè)管理市場競爭的焦點主要集中在對高水平、高素質專業(yè)人才的競爭上。市場競爭中，誰擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰就掌握了市場的主動權，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養(yǎng)和引進，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個重要的戰(zhàn)略取向。在知識經濟時代，人是知識經濟的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開發(fā)，加大知識型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國外實行多時的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務行業(yè)對于其從業(yè)人員的評定方法，改革用人制度。通過素質教育、崗位培訓和技術考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意識。通過機制轉換和專業(yè)部門利益調整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。

　　2.3加大盤活與經營力度。

　　2.3.1對政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關部門出臺專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以出售，并為買主辦理產權登記;另一種辦法就是成立專門的物業(yè)經營公司經營，或委托某一社會企業(yè)經營，由其向市場招租并進行相應的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負擔。

　　2.3.2對于各單位占有使用的城建物業(yè)，政府可以將物業(yè)產權劃撥給下屬單位，提高其經營管理的積極性，以使各單位增加物業(yè)的投入，改善物業(yè)的硬件設施與軟環(huán)境，提高物業(yè)的吸引力與商業(yè)價值，使物業(yè)的價值得到真正開發(fā)與實現。或者，政府也可將所有物業(yè)的經營使用權收回，重新組合各單位的物業(yè)管理機構，組建專門的物業(yè)經營公司，對物業(yè)進行經營與管理，管理費收入歸物業(yè)公司，租金收入由政府與物業(yè)公司分成，扣除物業(yè)公司的管理及維修成本后上繳地方財政，以增加政府的城建資金，擴大城建資金的來源。

　　(作者單位：大慶市房屋產權市場管理中心)

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