經(jīng)濟法學(xué)的畢業(yè)論文
經(jīng)濟法學(xué)的畢業(yè)論文
經(jīng)濟法作為新型法律制度,其立法、執(zhí)法及司法機制無不滲透著社會整體利益觀,社會整體利益的整合形成、執(zhí)行保障和事后救濟機制也決定了經(jīng)濟法的整個運行機制的形態(tài)。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的經(jīng)濟法學(xué)的畢業(yè)論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
經(jīng)濟法學(xué)的畢業(yè)論文篇1
淺談中國小產(chǎn)權(quán)房問題
【摘要】在不違反國家規(guī)劃的地區(qū)，對小產(chǎn)權(quán)房在實行補交土地出讓金的相關(guān)手續(xù)后，按經(jīng)濟適用房的相關(guān)規(guī)定確權(quán)發(fā)證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建設(shè)的，可以讓開買房人或發(fā)商補交土地出讓金或相關(guān)土地價款，完成征地程序后可發(fā)給相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房; 原因; 現(xiàn)狀; 解決。
1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術(shù)和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業(yè)繪畫。經(jīng)人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設(shè)用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經(jīng)歷的藝術(shù)家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現(xiàn)了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協(xié)商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。
于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協(xié)議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規(guī)定不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責(zé)令李某一家在法院判決生效 90 天內(nèi)騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。
我國小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產(chǎn)權(quán)房案件的典型代表。隨著我國新農(nóng)村建設(shè)，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和城市化進程的快速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱。然而現(xiàn)階段我國的小產(chǎn)權(quán)房還存在諸多問題亟待解決。
一、小產(chǎn)權(quán)房概述。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房的概念。
所謂小產(chǎn)權(quán)房( 又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房) ，是指在農(nóng)民集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而不是由國家房管部門頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。
( 二) 小產(chǎn)權(quán)房的分類。
第一種小產(chǎn)權(quán)房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規(guī)劃的用途開發(fā)或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產(chǎn)權(quán)糾紛可能的房屋。
第二種小產(chǎn)權(quán)房： 在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。
第三種小產(chǎn)權(quán)房： 占用集體土地或耕地違法建設(shè)在農(nóng)民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農(nóng)民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。
( 三) 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和國家的相關(guān)政策。
我國各地都存在小產(chǎn)權(quán)房，在建的已建的不計其數(shù)。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查顯示，北京、上海和一些珠三角地區(qū)城市的小產(chǎn)權(quán)房所占比例驚人。其中深圳的小產(chǎn)權(quán)房面積占城市住房總面積高達 40% - 50%，而廣州的小產(chǎn)權(quán)房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。
國家相關(guān)部門近些年相繼發(fā)布了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的各項政策，但各地小產(chǎn)權(quán)房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼發(fā)布嚴(yán)禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房和購買小產(chǎn)權(quán)房的“風(fēng)險提示”; 2008 年，國土資源部發(fā)出的通知中明確表明不允許任何機關(guān)為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何產(chǎn)權(quán)證明; 2009年，國土資源部下發(fā)的通知中仍然重申堅決叫停各種小產(chǎn)權(quán)房; 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括重點處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房興起的原因。
( 一) 城鄉(xiāng)二元土地制度的影響。
我國對城市國有土地和農(nóng)村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和價格機制尚未形成。國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標(biāo)等方式取得，而農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)的取得是有集體經(jīng)濟組織依法無償分配的。
( 二) 居高不下的商品房價格。
近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經(jīng)十分普遍，但仍有許多人無力承擔(dān)如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% - 60%。一時間小產(chǎn)權(quán)房熱銷起來。
( 三) 相關(guān)法律規(guī)定的欠缺和漏洞。
我國法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農(nóng)民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷。根據(jù)現(xiàn)行的法律原理，法無明文規(guī)定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權(quán)法》并沒有限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也沒有規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房。
( 四) 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有利于抑制商品房房價和保障住房需要。
小產(chǎn)權(quán)房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發(fā)商調(diào)整相關(guān)政策。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產(chǎn)權(quán)房有了其存在的價值。
三、購買風(fēng)險。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證。
因為小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的，而我國法律規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權(quán)發(fā)證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發(fā)各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。
( 二) 安全沒有保證、配套設(shè)施不全面。
由于小產(chǎn)權(quán)房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發(fā)商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關(guān)部門檢驗和監(jiān)督，大多會因偷工減料或技術(shù)不佳、材料質(zhì)量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關(guān)配套設(shè)施比如車庫、天然氣和物業(yè)管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風(fēng)擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
( 三) 得不到拆遷補償。
小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當(dāng)作政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規(guī)劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。
四、小產(chǎn)權(quán)房的解決建議。
( 一) 解決城鄉(xiāng)二元土地制度和農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因之一，雖然現(xiàn)狀是我國法律限制或禁止農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)用地，但是眼下隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)的進行，城市國有土地已經(jīng)滿足不了建設(shè)和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產(chǎn)開發(fā)商進行建設(shè)。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉(zhuǎn)的過程更加復(fù)雜，而農(nóng)民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探尋統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的路子，讓農(nóng)村集體土地和城市國有土地統(tǒng)一市場，同地同價，解決小產(chǎn)權(quán)房與商品房的價格差異。
( 二) 完善相關(guān)立法和集體土地登記管理制度。
首先應(yīng)該出臺一些整治和規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的專門性法律法規(guī)，具體規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產(chǎn)權(quán)房的治理態(tài)度和政策。其次應(yīng)該修改相關(guān)法律。雖然規(guī)定農(nóng)村集體土地不能用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民對集體土地有宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)，享有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒有處分權(quán)，只能在集體組織成員內(nèi)部流通，這樣使得集體土地上建設(shè)的房屋不能充分流通無法實現(xiàn)土地資源價值、房屋價值和農(nóng)民利益的最大化。因此，相關(guān)法律可以修訂為： 對在集體土地上建設(shè)的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時，將該房屋下的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就有利于保障房屋的產(chǎn)權(quán)。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。
( 三) 針對不同情況，具體問題具體分析。
在不違反國家規(guī)劃的地區(qū)，對小產(chǎn)權(quán)房在實行補交土地出讓金的相關(guān)手續(xù)后，按經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策確權(quán)發(fā)證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建設(shè)的，可以讓開發(fā)商或買房人補交土地出讓金或相關(guān)土地價款，完成征地過程后可發(fā)給相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。
五、結(jié)語。
面對我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，要全面分析其利與弊，慎重權(quán)衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。
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