民法大學(xué)本科畢業(yè)論文(2)
民法大學(xué)本科畢業(yè)論文
民法大學(xué)本科畢業(yè)論文篇2
論不動產(chǎn)是否適用善意取得制度
摘要：不動產(chǎn)金額較大，直接關(guān)系人民及國家的經(jīng)濟利益，對人民的切身利益產(chǎn)生直接影響，而善意取得制度有利于確保不動產(chǎn)交易安全性及有效性。不動產(chǎn)是否適用善意取得制度，國內(nèi)外對其的規(guī)定各有不同，而國內(nèi)各個學(xué)者觀念也有所不同。因此，探究不動產(chǎn)善意取得制度實施具有極為重要意義。研究表明，該制度可有效對受讓人的合法權(quán)益進行有效保護，進而確保交易過程中的安全性及合法性。本文首先分析善意取得制度的概念，然后分析其使用范圍及必要性，最后指出具體的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：必要性;不動產(chǎn);處分權(quán);善意取得制度;適用范圍
中圖分類號：D923.2文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-(2017)02-0139-02
一、善意取得制度的概念
按照標(biāo)的物特點，我國物權(quán)劃分具有兩種不同類型，一是不動產(chǎn)物權(quán);二是動產(chǎn)物權(quán)。其中，不動產(chǎn)物產(chǎn)指的是該標(biāo)的物主要依附在土地上，難以與土地分離，而且不能隨意移動。倘若強硬對其移動，則會導(dǎo)致標(biāo)的物的性質(zhì)造成嚴重損傷。通常情況下，不動產(chǎn)具有以下幾種類型：一是土地。這屬于國家的資源，是基礎(chǔ)不動產(chǎn)。二是建筑物。這是建立在土地之上的，難以從土地上分離的不動產(chǎn)類型之一。三是相關(guān)的附著物。例如，建筑的地下車庫、附屬設(shè)施。
2007年，我國出臺了相關(guān)的專門法律來對其進行規(guī)范，也就是《物權(quán)法》，該法律中明確指出，不動產(chǎn)可運用在善意取得制度中。于此同時，法律中也另外規(guī)定，認為符合這些條件，在交易過程中的受讓人可獲得相應(yīng)的所有權(quán)：一是轉(zhuǎn)讓的物權(quán)已經(jīng)依據(jù)相關(guān)法律程序到有關(guān)部門登記，法律規(guī)定無需登記的物權(quán)已轉(zhuǎn)給受讓人;二是通過極其合理的價格進行交易;三是轉(zhuǎn)讓行為屬于善意行為。
法律對其進行定義，善意取得定義指的是取得該不動產(chǎn)是比較善意，即不具有處分權(quán)的不動產(chǎn)占有人把不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三者后，倘若受讓人在取得該不動產(chǎn)過程中并不了解轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，則第三人是善意依法獲得的所有權(quán)，這樣一來，原來的物權(quán)所有人不得要求受讓人返還不動產(chǎn)，第三人有權(quán)依法享有該不動產(chǎn)的所有權(quán)，然而原不動產(chǎn)所有人可以要求，而且只能要求轉(zhuǎn)讓人進行經(jīng)濟賠償。通常情況下，第三人的善意行為通過兩種方法判斷，一是結(jié)合交易情況。例如分析受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系、轉(zhuǎn)讓價格與市場價格對比等;二是由否認善意獲得的人提供證據(jù)，證明受讓人并非善意取得。
二、不動產(chǎn)是否適用善意取得制度的探討
(一)不同觀點簡介總的來說，主要存在兩種觀點
(1)否定說。該理論認為善意取得制度只能運用于動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，不能適用不動產(chǎn)領(lǐng)域。在實際過程中，可能存在登記錯誤的情況，常見的原因主要有兩種，一是登記機關(guān)的工作人員工作失誤;二是實際權(quán)利人遞交的材料存在問題。因此，在運用此制度過程中，相關(guān)部門的工作人員應(yīng)當(dāng)對錯誤產(chǎn)生的原因進行詳細、客觀分析，然后結(jié)合制度進行責(zé)任劃分，然后對其產(chǎn)權(quán)進行明確。倘若登記有誤，則相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)相信善意第三人，而且對其物權(quán)利益進行保護[1]。原因在于，第三人表述其是不了解轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理的情況[2]。在不動產(chǎn)登記制度建立后，善意取得的相關(guān)制度不再適用于該領(lǐng)域[3]。倘若不動產(chǎn)信息登記有誤，則需要通過更正信息的相關(guān)流程進行處理，不得運用善意取得制度。
(2)肯定說[4]。該說法認為，在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的現(xiàn)代社會中，不動產(chǎn)的交易日益頻繁，金額不斷增加，交易次數(shù)也不斷增多，不論多么完善的登記制度，在實際交易過程中，由于各種因素都可能導(dǎo)致登記錯誤的情況，登記錯誤常見的情況是不動產(chǎn)等級中的真實權(quán)利人與記載的權(quán)利人不一致[5]。正是由于這一現(xiàn)實情況，因此善意取得制度存在顯得尤為重要，這也是該制度建立重要現(xiàn)實基礎(chǔ)。
(二)不動產(chǎn)適用善意取得制度的必要性
(1)有利于維護登記公信力。
登記公信力指的是有關(guān)的轉(zhuǎn)讓人、受讓人等人員到相關(guān)部門登記，使其具有公信力，進而獲得法律保護[6]。不動產(chǎn)登記具有極其重要的意義，可明確相關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的所有人及其相關(guān)的利害關(guān)系人，進而清楚了解物權(quán)法律關(guān)系，這樣也有利于今后的進一步交易，這樣有利于保護第三人。在現(xiàn)實生活中，不動產(chǎn)登記也存在不一致的情況，登記簿與真實權(quán)力存在差異。這樣的情況下，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)以登記簿為準(zhǔn)，確保登記簿上的所有人享受所有權(quán)。
(2)確保不動產(chǎn)交易過程的合法性及安全性。
這也是善意取得制度的目的，也就是動態(tài)安全。動態(tài)安全旨在保護善意第三人的利益，促進資料流動，提高資產(chǎn)利用率。財產(chǎn)所有權(quán)制度是市場經(jīng)濟運用的重要基礎(chǔ)，也是法律的重要內(nèi)容。然而，倘若嚴格執(zhí)行所有權(quán)制度，而否認善意取得值得，則可能導(dǎo)致不動產(chǎn)交易難以正常進行，增加交易者的恐懼心理，過度擔(dān)心自己購買的不動產(chǎn)可能被追償。因此，在交易過程中，第三人能詳細了解不動產(chǎn)的法律關(guān)系，調(diào)查轉(zhuǎn)讓人是否具有處分權(quán)，則需要花費大量時間，而且需要購買大量費用進行調(diào)查，明顯增加交易成本，不利于提高交易效率。故所有權(quán)的保護與交易便捷二者必須妥協(xié)，期能兼顧。
(3)確保社會秩序穩(wěn)定。
實踐表明，善意取得制度的確立，在維護市場交易的安全與穩(wěn)定中具有極其重要的意義。不動產(chǎn)善意取得制度的制定，進一步強化對不動產(chǎn)交易市場的監(jiān)管，為不動產(chǎn)交易安全性及合法性提供了重要制度保障。按照公信力，盡管登記簿上的權(quán)利人事實上是無權(quán)利人，但是相關(guān)部門更加愿意相信這是權(quán)利人，同時可以構(gòu)建相關(guān)法律關(guān)系。倘若否認這些法律關(guān)系，則可能導(dǎo)致經(jīng)濟秩序破壞。于此同時，倘若不承認不動產(chǎn)善意取得，否認轉(zhuǎn)讓行為不合法，那登記無任何法律效力，則會導(dǎo)致登記無任何意義，導(dǎo)致交易者心中無安全感，不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定。在現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展社會中，企業(yè)不斷生產(chǎn)產(chǎn)品，其中也存在不計其數(shù)的復(fù)制品。為此，人們都可以從市場上獲得相關(guān)的替代品?；诖吮尘埃热舴蓪o態(tài)安全進行保護，破壞已存在法律效率，盡管對原物權(quán)所有人的利益進行保護，但是對社會經(jīng)濟秩序產(chǎn)生極為不利的影響。因此，需要對動態(tài)安全進行保護，進而讓受讓人獲得物權(quán)，而且原所有人不得向其追償，但是原所有人可以向轉(zhuǎn)讓人所求賠償。
(4)構(gòu)建完善的善意取得制度。
善意取得制度的理論本質(zhì)是依法賦予第三人一個針對不動產(chǎn)真正權(quán)利人的抗辯權(quán)，從而保護自己取得的物權(quán)，其積極作用在于把第三人的主觀心態(tài)當(dāng)作權(quán)利取得是否應(yīng)受保護的標(biāo)準(zhǔn)，從第三人的主觀方面解決了交易公正問題。根據(jù)善意取得制度，對交易中的第三人是否進行保護，取決于其對前手交易的瑕疵是否知情。倘若第三人并不了解轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理不動產(chǎn)，則其行為屬于善意行為，可得到我國法律的保護，而且原物權(quán)所有人不得追究其責(zé)任。但是，如果第三人是惡意獲取，而且明明知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理不動產(chǎn)，則不適用于善意取得制度。受讓人的善意獲得是指受讓人不了解轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，受讓人基于公信力原則，認為轉(zhuǎn)讓人具有處分不動產(chǎn)的權(quán)利。
(三)可適用善意取得的不動產(chǎn)之范圍
我國專門物權(quán)法律將不動產(chǎn)納入善意取得制度的相關(guān)范疇，然而具體范圍包括以下幾種：
(1)部分共同共有人擅自處分己登記的不動產(chǎn)。有學(xué)者以“此處規(guī)定的出讓人是部分共有人，而不是非所有權(quán)人或無轉(zhuǎn)讓權(quán)人”[7]為理由主張該規(guī)定并非真正的善意取得制度。筆者認為不妥，因為就財產(chǎn)共有理論而言，共有財產(chǎn)處分權(quán)屬于全體共有人，處分共同共有財產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人一致同意，包括明示和默示，否則無效。
(2)有登記瑕疵的不動產(chǎn)。
登記瑕疵定義指的是登記簿中的權(quán)力事項和現(xiàn)實存在差異。研究表明，產(chǎn)生這一情況的原因在于以下三點，
一是登記機關(guān)工作人員工作過程中失誤，導(dǎo)致登記錯誤，進而導(dǎo)致登記簿中的記載與事實不符。
二是不動產(chǎn)變動情況尚未納入法律規(guī)定范圍。例如，繼承人依法取得不動產(chǎn)，并且到相關(guān)的登記機關(guān)等級。
三是物權(quán)形式?jīng)]有得到法律保護或者該行為已經(jīng)被撤銷。倘若在登記簿登記的不動產(chǎn)物權(quán)由于多種原因被撤銷，然而物權(quán)登記尚未結(jié)合實際情況進行調(diào)整，這些常見的原因包括脅迫、欺詐、無行為能力等原因。
四是盡管交易行為是合法的，但是沒有到相關(guān)登記機關(guān)進行登記。例如，已經(jīng)辦理相關(guān)的土地手續(xù)，然而尚未到相關(guān)的部門進行登記。對于以上情況，倘若強制受讓人賠償，則可能破壞社會秩序。因此，需要對善意受讓人進行保護。不管是什么原因?qū)е碌怯涘e誤，只要是登記簿上無從發(fā)現(xiàn)登記錯誤，即應(yīng)視為第三人善意信賴登記正確，可依善意取得制度取得不動產(chǎn)所有權(quán)或真正抵押權(quán)。
(3)已登記的屬贓物的不動產(chǎn)。
登記是不動產(chǎn)善意取得的制度中的構(gòu)成要素及必要條件。倘若不動產(chǎn)沒有到相關(guān)登記機關(guān)登記，則不適用于該制度，不受到相關(guān)法律的保護。只有不動產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)實施登記，才可表明受讓人具有不動產(chǎn)的所有權(quán)。美國相關(guān)的法律也指出，倘若購買人交易行為是善意的，而且交易的贓物在公共市場、拍賣行等規(guī)定的場所交易，則該不動產(chǎn)可采用善意取得制度。原因在于，這些場所都是法律規(guī)定范圍內(nèi)的，具有權(quán)威性及公信力，這樣第三人認為轉(zhuǎn)讓方是具有物權(quán)處理權(quán)的，受讓方無需了解對方是否具有處分權(quán)，因而受讓方不存在任何過失，如果不賦予交易有效，反而導(dǎo)致真正的交易不安全。此與不動產(chǎn)通過登記機關(guān)查驗登記后交易有異曲同工之處，理應(yīng)借鑒。登記機關(guān)屬于國家相關(guān)的權(quán)力機關(guān)，倘若國家查驗核實的事項都失效，不具有權(quán)威性，則導(dǎo)致交易參與人內(nèi)心十分擔(dān)憂，同時不動產(chǎn)在市場上的流動性不強。
[參考文獻]
[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.75.
[2]于海涌.物權(quán)變動中第三人保護的基本原則[J].法律科學(xué)，2004(4).
[3]孫憲忠.物權(quán)法基本范疇及主要制度的反思(下)[J].中國法學(xué)，1999(6).
[4]王利明.試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善(上)[J].求索，2001(5).
[5]李建偉.不動產(chǎn)善意取得制度初探[J].中央政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2000(3).
[6]梁慧星.中國物權(quán)法研究[M].北京：法律出版社，1998：215.
民法大學(xué)本科畢業(yè)論文相關(guān)文章：
3.民法本科論文