論文摘要 如何正確對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定和分割，不僅與當(dāng)事人重大利益密切相關(guān)，而且對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會(huì)生活有著重要的作用。本文從按揭購(gòu)房、父母出資買房、有限產(chǎn)權(quán)房屋的分割等方面來闡述房產(chǎn)的分割問題。
　　論文關(guān)鍵詞 財(cái)產(chǎn) 房產(chǎn) 分割 按揭 有限產(chǎn)權(quán)
　　房產(chǎn)的認(rèn)定和分割問題是夫妻關(guān)系中比較敏感也比較重大的問題。隨著社會(huì)風(fēng)氣的日漸開放，離婚已不是什么罕見問題，伴隨著日漸開放的社會(huì)風(fēng)氣和節(jié)節(jié)攀升的離婚率，伴隨而來的房產(chǎn)分割問題和所有權(quán)歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭(zhēng)議性的焦點(diǎn)。如何正確對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定和分割，不僅與當(dāng)事人重大利益密切相關(guān)，而且對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會(huì)生活有著重要的作用。
　　一、房產(chǎn)歸屬及分割的情形分析
　?。ㄒ唬┌唇屹?gòu)房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題
　　“按揭”在我國(guó)稱為“個(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款”具體而言就是按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，在此過程中，按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，和房屋價(jià)格的飛漲，按揭購(gòu)房在進(jìn)入二十一世紀(jì)后非常普遍，有很多夫妻采取按揭貸款的方式來購(gòu)買房屋。在離婚房產(chǎn)分割時(shí)，按揭房屋的分割情況比較復(fù)雜：
　　首先，夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)買房屋，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同清償貸款的情況。根據(jù)登記生效主義，房屋的房產(chǎn)證在婚前取得，房屋的所有權(quán)已經(jīng)明晰，離婚時(shí)應(yīng)做兩部分處理：一是房屋部分，房屋無法一分為二，應(yīng)直接歸屬于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不是完等同的，樓市的發(fā)展和社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)狀況的提升加之償還貸款因素的影響，房產(chǎn)在離婚時(shí)的價(jià)格較之結(jié)婚時(shí)的價(jià)格已經(jīng)改變，夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分（包括償還的貸款和房屋的升值部分）要作為共同財(cái)產(chǎn)分割。概括來說，婚前一方支付的房產(chǎn)價(jià)款應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分割房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候應(yīng)當(dāng)首先予以扣除，共同財(cái)產(chǎn)部分應(yīng)當(dāng)是房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值減去婚前已經(jīng)支付的部分以及尚未償還貸款后的差額部分。
　　其次，一方婚前按揭貸款，婚后取得房產(chǎn)證，繼續(xù)還貸的情況。這種狀況又分為幾種不同的情況：一種是一方按揭買房，首付款由一方已經(jīng)在婚前支付，房產(chǎn)證在婚后取得，婚后仍用個(gè)財(cái)產(chǎn)還貸的情況。這時(shí)候，房屋當(dāng)然屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。另一種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常見到，首付款由一方已經(jīng)在婚前支付，房產(chǎn)證在婚后取得，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸。我國(guó)《婚姻法解釋（三）》第十條對(duì)此作出了規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”適用婚姻法司法解釋（三）第十條，需要注意以下幾個(gè)問題：
　　第一，夫妻一方簽訂房地產(chǎn)買賣合同的時(shí)間是在婚前，即到民政局辦理結(jié)婚登記手續(xù)之前。司法實(shí)踐中，我們經(jīng)常遇到為購(gòu)置婚房，先辦理結(jié)婚登記手續(xù)而沒有舉辦婚禮的情況，我國(guó)婚姻法認(rèn)可的婚姻起始日期為辦理結(jié)婚登記手續(xù)的時(shí)間，而非舉辦婚禮置辦酒席的時(shí)間。在這一點(diǎn)上，婚姻法和傳統(tǒng)民俗是少有差別的。如果夫妻一方簽訂房地產(chǎn)買賣合同的時(shí)間是在婚后，即便其是以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，只要是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，那么無論該房產(chǎn)是否登記于首付款支付方一人名下，離婚時(shí)該房產(chǎn)均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
　　第二，婚后用于還貸的財(cái)產(chǎn)必須用夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果購(gòu)房者婚后仍僅僅是用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，配偶沒有參與還貸，那么配偶對(duì)這套房子的取得沒有任何貢獻(xiàn)，該房產(chǎn)全部是用購(gòu)房者個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，離婚時(shí)配偶不僅無權(quán)分割房子，更無權(quán)要求分割“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分”。
　　第三，房屋產(chǎn)權(quán)證登記于支付首付款方名下。如果房產(chǎn)證登記的是對(duì)方的名字，問題就變得復(fù)雜了，房子有可能是對(duì)方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也有可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果房產(chǎn)證上登記的是夫妻雙方的名字，那么該房產(chǎn)毫無疑問是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?？傊鲜鰞煞N情況均不能適用《婚姻法解釋（三）》進(jìn)行處理。
　　第四，婚后夫妻以共同出資的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書后又離婚的。此種情況下，雖然業(yè)主在名義上辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)證，但是實(shí)際上并沒有掌握此房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，此房產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定了抵押，房屋產(chǎn)權(quán)證書實(shí)際上作為抵押掌握在銀行那里。在夫妻離婚時(shí)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，所涉及的就包括不僅包括首付款、已償付給銀行的貸款、未償?shù)倪€貸款，還包括房屋的升值部分。因此，離婚時(shí)夫妻雙方的房產(chǎn)分割的分配對(duì)象是房屋的實(shí)際價(jià)值與尚未償還的貸款之差的那部分。一般是雙方協(xié)商房產(chǎn)歸一方所有并繼續(xù)償還房貸，同時(shí)再向另一方支付房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的一半。
　?。ǘ└改赋鲑Y購(gòu)房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題
　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展使得進(jìn)入婚嫁年齡適齡青年難以獨(dú)立購(gòu)買房屋，父母為子女購(gòu)買房產(chǎn)的情況已屢見不鮮，父母出資的形式也是多種多樣的，本文就以下具體情形來展開論述。
　　1.父母全額出資購(gòu)買了一套房產(chǎn)，房屋登記在子或女的名下《婚姻法解釋（三）》第七條對(duì)此作出了規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”《婚姻法解釋（三）》第七條有兩層意思，其中第一層意思是婚后父母出資購(gòu)房是否屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的問題，第二層意思是雙方父母共同出資購(gòu)房如何分割的問題。筆者認(rèn)為要想使婚后父母出資購(gòu)房“認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)”必須同時(shí)滿足以下條件：其一，房產(chǎn)為一方父母的全額出資。關(guān)于房產(chǎn)的出資款上不能摻雜夫妻共同財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ礁改傅某鲑Y，否則就是共同出資了。其二，房屋登記在子或女一人名下。只要房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，或干脆只有對(duì)方一人的名字而沒有出資人子女的名字，那么該房產(chǎn)就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不是出資人子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
　　2.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權(quán)證登記在父母名下。在這種情況下，房屋應(yīng)歸父母所有而不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能當(dāng)做共同財(cái)產(chǎn)分割。購(gòu)買該房屋時(shí)夫妻的出資部分應(yīng)視共同債權(quán)，按照共同債權(quán)分割的規(guī)定進(jìn)行處理。
　?。ㄈ┓蚱揠p方共有“有限產(chǎn)權(quán)”房屋的分割
　　有限產(chǎn)權(quán)的房屋是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革、逐步推行住房商品化過程中產(chǎn)生的一種房屋產(chǎn)權(quán)形式。有限產(chǎn)權(quán)最常見的形式是福利房，一般只出售給單位的職工。職工在購(gòu)買后對(duì)有限產(chǎn)權(quán)的房屋不享有完全的房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)閱挝贿€擁有部分產(chǎn)權(quán)，但享有永久居住權(quán)、使用收益權(quán)、有限的處分權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)利。但夫妻雙方在享受了一方的福利購(gòu)房待遇后，另一方就喪失了再次購(gòu)買本單位福利房的權(quán)利。離婚時(shí)如何分割這部分財(cái)產(chǎn)呢？根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對(duì)“有限產(chǎn)權(quán)”房屋的分割按以下原則處理：（1）共同協(xié)調(diào)解決。（2）用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞浇鉀Q。（3）用暫住方式過渡。（4）用競(jìng)價(jià)的方式解決夫妻均要求分得住房，均爭(zhēng)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，而雙方經(jīng)濟(jì)條件比較優(yōu)越、有支付能力，都愿意競(jìng)價(jià)處理的，可以采取競(jìng)價(jià)方式解決。
　　（四）夫妻一方個(gè)人婚前房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益的歸屬
　　夫妻一方個(gè)人婚前房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益包括孳息和增值部分這兩部分。在具體實(shí)踐中，認(rèn)定房產(chǎn)生利益的歸屬時(shí)，依房產(chǎn)的生成來源相異。房產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息的主要有兩種途徑：裝修和出租。夫妻一方用自己個(gè)人財(cái)產(chǎn)為房產(chǎn)的所有人進(jìn)行裝修，屬于民法上的添附，根據(jù)民法的從物附隨主物的原則，添附物應(yīng)當(dāng)隨主物一起屬于產(chǎn)權(quán)所有人。同時(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)支付給夫妻一方所出資的裝修費(fèi)用。對(duì)于房屋進(jìn)行出租所產(chǎn)生的利益的，若房產(chǎn)所有人自己管理出租事宜，那么所獲利益應(yīng)屬一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；若夫妻另一方參與和管理了房屋的出租事宜，那么租金應(yīng)屬于夫妻的共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)于房產(chǎn)的增值，一般是由于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，夫妻一方很難證明自己對(duì)于房產(chǎn)的增值部分有過貢獻(xiàn)。
　　總之，確定夫妻一方的房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益歸屬，首先要判斷夫妻一方是否對(duì)孳息或增值收益有貢獻(xiàn)