法律專業(yè)畢業(yè)論文5000字范文
法律專業(yè)畢業(yè)論文5000字范文
法律產(chǎn)生于權(quán)力，法律是人類行為規(guī)則中重要的一種。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于法律畢業(yè)論文5000字的內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助，歡迎大家閱讀參考!
法律畢業(yè)論文5000字篇1
淺談知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保的法律障礙和問題
一、知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資的概述和必要性
知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資是債務(wù)人和第三人用自己合法的知識(shí)產(chǎn)權(quán)出質(zhì),向債權(quán)人做出擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn),獲得貸款的融資方式。我國對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律依據(jù)見于:《擔(dān)保法》第75條第3款規(guī)定:“依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以質(zhì)押,并簽訂合同,相關(guān)本門登記自登記起生效。”知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資在歐美發(fā)達(dá)國家已十分普遍,在我國則處于起步階段,《國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》明確指出要“促進(jìn)自主創(chuàng)新成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)化、商品化、產(chǎn)業(yè)化,引導(dǎo)企業(yè)采取知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可、質(zhì)押等方式實(shí)現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。”
我國的科技型中小企業(yè)的的融資需求大,而信用低,有形資產(chǎn)少,無形資產(chǎn)價(jià)值少并且未被充分利用,而銀行和中介金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營理念傳統(tǒng)的負(fù)面影響,知識(shí)產(chǎn)權(quán)的未來使用費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)大,貶值高成為了其擔(dān)保的障礙和觀念的誤區(qū),并且法律的相關(guān)漏洞使融資得不到保障。在我國,中小企業(yè)擁有的專利占總量的65%,新產(chǎn)品占80%,創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)值占GDP(國民生產(chǎn)總值)60%,上繳稅收占稅收總額53%。所以知識(shí)產(chǎn)權(quán)的融資的市場(chǎng)和機(jī)會(huì)很多。并且加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的融資,可以提高企業(yè)的創(chuàng)新能力和經(jīng)營管理的能力,減少政府的負(fù)擔(dān),符合我國“科教興國”的戰(zhàn)略,提高整體對(duì)外的競(jìng)爭(zhēng)力和適應(yīng)力,有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家創(chuàng)新能力的增強(qiáng)。
二、我國現(xiàn)存知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資法律規(guī)定所存在的問題
(一)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)范不清,權(quán)利界定過于籠統(tǒng)
我國雖然有相關(guān)的《擔(dān)保法》,《專利法》,《商標(biāo)法》,《著作權(quán)法》的出臺(tái),但是對(duì)如《擔(dān)保法》:
第七十九條以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán),專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的,出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同,并向其管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效。
第八十條本法第七十九條規(guī)定的權(quán)利出質(zhì)后,出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用,但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的可以轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用。出質(zhì)人所得的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、許可費(fèi)應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與質(zhì)權(quán)人約定的第三人提存。
規(guī)定過于籠統(tǒng),對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)其操作的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性并不能完全涵蓋。但對(duì)于專利、商標(biāo)、著作權(quán)之間的交叉問題應(yīng)適用何種法律也沒有完整的規(guī)定,質(zhì)押融資事件中面對(duì)復(fù)雜問題更無所適從。并且其規(guī)范的范圍過于狹窄,沒有商業(yè)秘密權(quán),商號(hào)權(quán),植物新品種權(quán)和集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)并沒有包括在內(nèi),也沒有專門或集合立法,導(dǎo)致很多權(quán)利的真空和爭(zhēng)議侵權(quán)的產(chǎn)生。還有擔(dān)保法與物權(quán)法的銜接性較差。如《擔(dān)保法》第79條對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押合同生效的表述是:“質(zhì)押合同自登記之日起生效”,而《物權(quán)法》第227條則規(guī)定:“以注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。”從嚴(yán)格的語義角度解讀,“設(shè)立”與“生效”是兩個(gè)法律后果截然不同的概念,兩者相互矛盾,不利于法律的適用。
(二)知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資的評(píng)估不完善
知識(shí)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估的是整個(gè)融資擔(dān)保的核心和關(guān)鍵,知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的內(nèi)容包括:所含權(quán)利及限制、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值、確定和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律是否明確和規(guī)范三個(gè)方面,但是由于我國的評(píng)估水平較低,標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一,形式的不一致,并且缺乏權(quán)威性和穩(wěn)定性,又沒有使用不同類型的評(píng)估,使得評(píng)估并不科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性加大。
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)交易不成熟
由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保價(jià)值主要是它的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流,而知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身的變現(xiàn)的難度大,風(fēng)險(xiǎn)和貶值的可能性高,而公開的市場(chǎng)交易規(guī)則不規(guī)范,其融資成本高。并且專利的時(shí)效性使得很多專利可能瀕臨浪費(fèi)和報(bào)銷,而且沒有市場(chǎng)的交易的統(tǒng)一規(guī)范,是知識(shí)產(chǎn)權(quán)的交易秩序十分混亂,風(fēng)險(xiǎn)上升。還有就是知識(shí)產(chǎn)權(quán)難以轉(zhuǎn)化,或轉(zhuǎn)化條件高,例如專利權(quán)很可能依靠大的機(jī)器和設(shè)備進(jìn)行,使得成果轉(zhuǎn)化的效率很低。
(四)知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資的中小企業(yè)和銀行的信息不對(duì)稱
由于科技型中小企業(yè)的自身內(nèi)控制度和信息公開制度不健全,使得銀行對(duì)于科技型中小企業(yè)的了解和信息甚少,自身的信用等級(jí)很低,很多的銀行不敢把錢貸給中小企業(yè),而又缺乏相關(guān)的調(diào)查和咨詢,雙方的溝通和聯(lián)系并不緊密。銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn),會(huì)提高融資的門檻和費(fèi)用,并且對(duì)于其的流動(dòng)性和用途進(jìn)行細(xì)致而有限定性規(guī)定,大大影響了中小企業(yè)貸款的積極性。
(五)我國的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的登記制度混亂
我國的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的登記程序十分復(fù)雜,難度極大,有數(shù)十個(gè)部門進(jìn)行監(jiān)管,而且權(quán)力過大,費(fèi)用過高,有些擔(dān)保重復(fù),而有些擔(dān)保沒有,不允許“未來財(cái)產(chǎn)”和“數(shù)量浮動(dòng)的財(cái)產(chǎn)”作為擔(dān)保物,使得登記的難度和成本增加。并且不同的知識(shí)產(chǎn)權(quán)種類,如專利和商標(biāo)進(jìn)行雙重的質(zhì)押,其流程和所經(jīng)和部門就更難以操作。加之根據(jù)我國法律規(guī)定,當(dāng)著作權(quán)因交易而移轉(zhuǎn)或設(shè)定質(zhì)權(quán)時(shí),因缺乏公示機(jī)制。使情況更加復(fù)雜。
(六)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保形式單一
對(duì)于專利的有較強(qiáng)的時(shí)間性和實(shí)用性來說,專利的質(zhì)押不利于整個(gè)專利的使用和專利的升級(jí),其的價(jià)值被大大限制,而且,知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保物的擔(dān)保價(jià)值不完全基于擔(dān)保物的轉(zhuǎn)讓,更多地基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的預(yù)期現(xiàn)金流量;知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保價(jià)值更接近于抵押價(jià)值,而非轉(zhuǎn)讓價(jià)值。因此,知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押是值得質(zhì)疑的。
法律畢業(yè)論文5000字篇2
淺議農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制
摘要 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，新生代農(nóng)民工大多傾向于在城市購房，其在農(nóng)村的宅基地及其住宅因此被荒廢，一些地方甚至出現(xiàn)“空心村”。農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民基本生活保障的功能逐漸弱化，很多地方開始出現(xiàn)宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn)，有必要將這些隱性流轉(zhuǎn)行為置于法律的規(guī)范與調(diào)整之下。本文以維護(hù)交易安全為目的，從健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度、建立有效機(jī)構(gòu)服務(wù)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制等三個(gè)方面提出立法建議。
論文關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地使用權(quán) 隱性流轉(zhuǎn) 宅基地登記 宅基地退出
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員“依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施” ?！段餀?quán)法》將宅基地使用權(quán)定性為用益物權(quán)，是一項(xiàng)他物權(quán)。我國物權(quán)方面的立法宗旨正在經(jīng)歷由羅馬法“以所有為中心”向日爾曼法“以利用為中心”的轉(zhuǎn)變，物權(quán)也由“重歸屬”向“重利用”方向發(fā)展，但與所有權(quán)相比，宅基地使用權(quán)的行使仍然受到很多限制，在諸多方面需要讓步于集體土地所有權(quán)。土地是最基本的生產(chǎn)資料和生活資料，作為社會(huì)主義國家，必須保證所有土地實(shí)行公有制，在此前提下實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的物盡其用。
十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)。《決定》提出，保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。為貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)精神，農(nóng)村住房市場(chǎng)將會(huì)逐步放開，依據(jù)“房地一體”原則，積極改革探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分必要。在全面推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革前，宅基地使用權(quán)的隱形流轉(zhuǎn)已經(jīng)事實(shí)存在。常見的隱性流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與、抵押、入股、繼承與置換等。隱性流轉(zhuǎn)由于缺乏法律規(guī)制，大多屬于“暗箱操作”，由于宅基地使用權(quán)歸屬出現(xiàn)的糾紛會(huì)造成流轉(zhuǎn)各方權(quán)利受損，具有較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文擬從三個(gè)方面對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制略陳管見。
一、將法律規(guī)制關(guān)口前移，健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度
公示公信是物權(quán)法的基本原則之一，物權(quán)如同足球場(chǎng)上的球門，若想進(jìn)球，必須清楚標(biāo)明球門的位置，物權(quán)登記是實(shí)現(xiàn)公示公信的必要手段。
(一) 宅基地使用權(quán)確權(quán)登記是宅基地流轉(zhuǎn)的前提
《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有” ，即宅基地所有權(quán)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體或村民小組享有。符合條件的人員可以申請(qǐng)獲得宅基地使用權(quán)并在宅基地上建造住宅及其附屬設(shè)施。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的原始取得采取登記對(duì)抗主義，辦理登記手續(xù)不是取得該用益物權(quán)的必要條件，但登記后可以對(duì)抗善意第三人。目前，我國正在開展宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作，為進(jìn)一步深化農(nóng)村土地制度改革奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。但基于我國的歷史習(xí)慣和農(nóng)村實(shí)情，確權(quán)登記工作推行難度大。建議采納廣東、安徽等地農(nóng)村土地改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，只有完成宅基地確權(quán)登記手續(xù)的才可以流轉(zhuǎn)，并且不得改變土地用途。
(二) 宅基地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)登記應(yīng)區(qū)別對(duì)待
隱性流轉(zhuǎn)造成的宅基地使用權(quán)變動(dòng)通常“披著合法的外衣”，以“房地一體”為原則有條件的轉(zhuǎn)讓或繼承。隨著農(nóng)村土地制度改革的推進(jìn)，隱性流轉(zhuǎn)終將拋開現(xiàn)行法律制度的限制，新的立法應(yīng)區(qū)別對(duì)待宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，在登記生效主義與登記對(duì)抗主義間做出恰當(dāng)?shù)倪x擇?，F(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記也值得借鑒，以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，采取登記對(duì)抗主義，但對(duì)其他形式進(jìn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)未做規(guī)定。
目前法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，只能隨地上附著物一并轉(zhuǎn)移，且受讓人與轉(zhuǎn)讓人須為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。依據(jù)農(nóng)村“熟人社會(huì)”的特點(diǎn)，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓行為自然可以達(dá)到公示公信的效果，宅基地轉(zhuǎn)讓得實(shí)行登記對(duì)抗主義。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的贈(zèng)與與繼承都會(huì)造成享有該用益物權(quán)的主體發(fā)生變化，應(yīng)著重審查上述行為是否符合實(shí)質(zhì)要件。由于贈(zèng)與與繼承屬于無償取得，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，善意第三人主張行使對(duì)抗權(quán)應(yīng)以支付對(duì)價(jià)為前提，贈(zèng)與與繼承不適用善意取得制度，不享有一般的對(duì)抗權(quán)。因此贈(zèng)與與繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)適用登記生效主義以確保法律關(guān)系的穩(wěn)定。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的出租、抵押、入股不會(huì)造成享有該用益物權(quán)的主體發(fā)生變化，立法對(duì)上述行為的登記可不予規(guī)定。租賃、擔(dān)保、參股各方當(dāng)屬理性人，租賃合同、擔(dān)保合同與認(rèn)股權(quán)證的契約效力足以保障交易安全。相繼成立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也可提供合同鑒證業(yè)務(wù)，強(qiáng)化契約效力。
二、拓寬法律規(guī)制視角，建立有效機(jī)構(gòu)服務(wù)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
(一)建立專門的行政機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記農(nóng)村土地使用權(quán)
國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定，要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。但此項(xiàng)規(guī)定在實(shí)踐中落實(shí)困難。我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在多個(gè)登記機(jī)關(guān)，多頭登記的現(xiàn)象。農(nóng)民嫌麻煩不愿登記，個(gè)別登記機(jī)構(gòu)為謀取利益收取高額登記費(fèi)用也是造成宅基地登記工作難以推進(jìn)的原因之一。因此，有必要建立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記農(nóng)村各類土地使用權(quán)。
當(dāng)前宅基地使用權(quán)的管理存在很多漏洞，主要原因是“我國集體土地所有權(quán)的主體虛位問題，土地所有者未能積極維護(hù)使用權(quán)人的合法權(quán)益”。 由于歷史遺留問題多，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記可發(fā)揮村民自治機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)性作用，在自治單位挑選聯(lián)絡(luò)員，開展法律知識(shí)的宣講普及活動(dòng)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)安排專員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工作。通過科學(xué)的人員配置與機(jī)構(gòu)設(shè)置強(qiáng)化宅基地所有權(quán)人作為管理者的身份與職能。各縣、市國土資源管理部門及其派出機(jī)構(gòu)依據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)方式的不同進(jìn)行分類登記，逐步實(shí)現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)、民政部門、工商行政管理部門的信息共享，全方位保障交易安全。
(二)建立市場(chǎng)化運(yùn)作的農(nóng)村土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
借鑒農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，成立市場(chǎng)化運(yùn)作的中介機(jī)構(gòu)，提供信息發(fā)布、價(jià)格評(píng)估、合同鑒證、法律咨詢與糾紛調(diào)解等服務(wù)。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院周其仁院長(zhǎng)建議建立一個(gè)農(nóng)村土地交易市場(chǎng)，為包括宅基地在內(nèi)的所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。目前重慶、成都、武漢都在探索建立農(nóng)村土地交易市場(chǎng)，但都在研究試點(diǎn)階段。而且單一行政化運(yùn)作的土地交易所難以解決宅基地流轉(zhuǎn)過程中大量現(xiàn)實(shí)且專業(yè)化的問題，如流轉(zhuǎn)信息發(fā)布渠道不暢通，土地價(jià)格評(píng)估不專業(yè)，交易手續(xù)復(fù)雜當(dāng)事人難以應(yīng)對(duì)，流轉(zhuǎn)后土地價(jià)金發(fā)放比例及方法難以確定，交易當(dāng)事人權(quán)利救濟(jì)途徑缺失等。
市場(chǎng)化運(yùn)作的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，中介機(jī)構(gòu)以居間人身份為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)各方提供專業(yè)化服務(wù)，按照一定比例收取傭金。城市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)營模式可以作為參考，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)可發(fā)掘研究此類業(yè)務(wù)。在探索分類業(yè)務(wù)、分項(xiàng)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，逐步成立綜合性的市場(chǎng)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，如宅基地委托代理機(jī)構(gòu)、宅基地評(píng)估公司、宅基地保險(xiǎn)公司、宅基地投資經(jīng)營公司等。
三、統(tǒng)一法律規(guī)制口徑，建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制
我國法律規(guī)定農(nóng)村宅基地遵循“一戶一宅”原則，然而不少農(nóng)戶可基于繼承或接受贈(zèng)與等原因獲得多處宅基地，“一戶多宅”現(xiàn)象較為普遍。一些農(nóng)戶甚至超出標(biāo)準(zhǔn)面積建房，建造新房卻不拆除舊房，或未經(jīng)審批違法占地建房。據(jù)調(diào)查，陜西省西安市臨潼區(qū)鐵爐街道下轄的劉村，僅375戶農(nóng)戶，但宅基地卻多達(dá)500處，閑置宅基地96處，其中，無房空宅基56處，超過30%的農(nóng)戶存在一戶多宅現(xiàn)象。全國范圍內(nèi)普遍存在此類現(xiàn)象，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村宅基地閑置率有可能進(jìn)一步攀升。默許農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)只是權(quán)宜之計(jì)，且隱性流轉(zhuǎn)的不規(guī)范會(huì)導(dǎo)致宅基地價(jià)格降低，損害農(nóng)民利益，造成集體資產(chǎn)流失。要從根本上規(guī)制宅基地的隱性流轉(zhuǎn)，應(yīng)建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制，提高農(nóng)村土地利用率。
按照不同的情況，農(nóng)村宅基地退出可以采用無償與有償兩種方式。出于公益事業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施建設(shè)和舊村改造的需要占用農(nóng)民宅基地的，不涉及農(nóng)民主觀意愿，為單方行政行為，適用各地農(nóng)業(yè)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，此處不再贅述。
(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無償退出
《農(nóng)村宅基地管理?xiàng)l例》規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無償退出的情形包括：不合規(guī)定的“一戶多宅”或超出標(biāo)準(zhǔn)建房的;自批準(zhǔn)建房之日起滿二年未動(dòng)工興建的;非法轉(zhuǎn)讓宅基地或住房的;④筆者增加一種情形，村民在取得宅基地使用權(quán)后擅自改變土地用途的。第一種情形下應(yīng)鼓勵(lì)村民主動(dòng)退出，違法占用的宅基地?zé)o償收回，地上建筑物及其他附屬設(shè)施給予適當(dāng)補(bǔ)償，面積超標(biāo)且超標(biāo)部分房屋滅失的不在補(bǔ)償之列。后三種情形報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，由村民委員會(huì)或村經(jīng)濟(jì)合作社直接無償收回宅基地使用權(quán)。
(二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償退出
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償退出的前提是解決資金來源問題，建立宅基地退出補(bǔ)償基金。但是我國目前的現(xiàn)狀是作為集體土地所有權(quán)人的村集體大多沒有相關(guān)資金來源。 宅基地退出補(bǔ)償基金的資金來源應(yīng)以“誰投資，誰受益，誰受益，誰投資”為原則，以國家財(cái)政撥款為基數(shù)，鼓勵(lì)村辦經(jīng)濟(jì)和集體組織成員加入，在土地收益實(shí)現(xiàn)的情況下，按照基金份額分配收益。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，農(nóng)民都是理性人，若要讓其自愿退出原本無償取得、擁有無期限使用權(quán)的宅基地，應(yīng)積極探索宅基地退出激勵(lì)補(bǔ)償機(jī)制，包括制訂符合市場(chǎng)行情的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，探索賠償金的發(fā)放方式和建立城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)保障體系等。
除貨幣化補(bǔ)償外，廣東、重慶、天津等地已經(jīng)開始試點(diǎn)“宅基地?fù)Q房”，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。這種以宅基地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)的方法看似美好，卻存在不少現(xiàn)實(shí)問題。由于小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)成本較大，這種置換必須成規(guī)模、大面積進(jìn)行，集體成員內(nèi)部意見不一致時(shí)，少部分村民的利益恐難以保障。遷入小城鎮(zhèn)也為日后從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來不便，在以傳統(tǒng)粗放型耕作為主的農(nóng)村，“宅基地?fù)Q房”模式難以推廣。
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