相鄰關(guān)系糾紛的特點與難點分析(2)
相鄰關(guān)系糾紛的特點與難點分析
四、處理原則
1、明確物權(quán)歸屬，定份止?fàn)?/p>
相鄰關(guān)系問題從根本上說應(yīng)該是一個物權(quán)問題，所謂定份止?fàn)?，要想止?fàn)帲仨毾榷ǚ?。對相鄰關(guān)系問題而言，一些問題的產(chǎn)生根源就在于對物權(quán)歸屬問題的爭議，尤其涉及到哪些部分屬于專有，哪些部分屬于共有，問題尤為復(fù)雜。我國物權(quán)法專有部分與共有部分的區(qū)分雖然沒有明確規(guī)定，但最新的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此作出了較為明確的規(guī)定，指出建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：
(一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;
(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
該三項標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)孤立來看，而是應(yīng)該同時具備，方可認(rèn)定為專有部分。而在具體司法程序的認(rèn)定過程中，該三項標(biāo)準(zhǔn)可具體為：是否是獨立的部分;是否具有獨立的出入口;是否屬于合法建筑。另外，該司法解釋規(guī)定，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。概括起來就是有規(guī)劃、有合同。而既不屬于業(yè)主專有也不屬于市政公用部分的，就應(yīng)認(rèn)定為共有部分。
通常來說，對專有部分的使用只要不侵害共有部分的使用、不侵害他人的專有部分的使用，就不應(yīng)輕易認(rèn)定為非法，而應(yīng)對其使用權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。對具體案件而言，如果爭議一方的物權(quán)占用、使用、處分是基于其專有物權(quán)部分，而且也未有證據(jù)證明該使用范圍超過其專有部分，則一般不能認(rèn)定其侵權(quán)。對共有部分，則應(yīng)按照以下第二項原則——合理利用原則進(jìn)行處理。
2、合理利用
實際在相鄰案件的民事審判中，真正針對專有部分發(fā)生糾紛的較少，大多數(shù)的案件發(fā)生爭議還是針對的共有部分。既不屬于業(yè)主專有也不屬于市政公用部分的，就應(yīng)認(rèn)定為共有部分。但具體來說，共有部分應(yīng)分為兩大類：一是法定共有，即涉及物權(quán)法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房、公用設(shè)施等;另一部分即自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。所謂的天然共有部分，也就是構(gòu)造這個建筑物所必須的，是指從小區(qū)建設(shè)成立之后，就不可能歸為個人所有，也不能由開發(fā)商把這個部分拿走的部分。該部分的爭議，主要涉及使用權(quán)限的大小，相鄰方誰使用的多了一些、誰使用的少了一些、使用的方式方法達(dá)不成一致所引發(fā)的矛盾。因此，在處理時必須遵循合理利用原則。所謂合理利用，首先不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、不能損害他人合法權(quán)益。比如說，利用其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán);但如果利用到了他人專有部分所對應(yīng)的外墻部分，則具有侵權(quán)的可能性：空調(diào)可以安裝在自己房屋的外墻上，但有的空調(diào)主機(jī)安放在別人的外墻外，占了別人的位置，就不能叫做合理。對此，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條對“損害他人合法權(quán)益”有較為明確的規(guī)定，在審判中必須大膽應(yīng)用。合理使用的第二個標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是利益分享的合理性。比如，利用屋頂共有部分晾曬衣物或安裝太陽能熱水器，使個人生活獲益、便利，應(yīng)在合理范圍之內(nèi)，但如果是擅自安裝廣告或利用屋頂進(jìn)行其他盈利性活動，收益歸個人所有，則無法認(rèn)定為利用的合理性?？傊?，處理相鄰關(guān)系問題，首先應(yīng)明確爭議目標(biāo)的物權(quán)歸屬性，確定使用方使用權(quán)利的合法性，再判斷其使用方式、方法的合理性，合法性與合理性的統(tǒng)一，是處理相鄰關(guān)系案件的基本原則。
五、具體解決措施
1、完善城市化過程中的相鄰關(guān)系法律規(guī)定
我國關(guān)于相鄰關(guān)系的法律規(guī)定一直存在規(guī)定過于原則、難以解決實踐中相鄰關(guān)系的民事糾紛的問題。尤其隨著城市化發(fā)展，城市相鄰關(guān)系糾紛日益增多，但法律上卻對此規(guī)定甚少，這為審判帶來了極大的難度。法官在裁判過程中，雖可通過調(diào)解、勘驗、經(jīng)驗法則等方式方法的應(yīng)用解決審判中的實際問題，但這種自由裁量缺乏必要的、具體的參照標(biāo)準(zhǔn)，容易造成尺度不一，進(jìn)而造成當(dāng)事人的不認(rèn)可，難以到達(dá)息訟的目的。
因此在今后，應(yīng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的制度研究，將相鄰關(guān)系的中的各種權(quán)利、義務(wù)關(guān)系由法律作出明確規(guī)定，做到相鄰關(guān)系中的物權(quán)法定，減少審判的隨意性。在完善立法的過程中，我國可以學(xué)習(xí)其他國家已經(jīng)成型的立法。例如，在相鄰建筑物構(gòu)建方面，《日本民法典》就規(guī)定，建造建筑物，應(yīng)自疆界線起保留五十厘米以上的距離;與人違反前款規(guī)定進(jìn)行建筑時，鄰地所有人可讓其廢止或變更建筑。但是自建筑著手起經(jīng)過一年，或其建筑竣工后，只能請求損害賠償，該規(guī)定既明確了兩建筑物之間的距離，并且明確了兩種責(zé)任承擔(dān)方式的適用時間范圍。
該種明確的法律規(guī)定方式值得我國借鑒。再例如，在有關(guān)煙塵、氣味、噪音等不可量物侵入的法律規(guī)定上，《瑞士民法典》則規(guī)定“依土地的位置或性質(zhì)，或依當(dāng)?shù)亓?xí)慣屬于未鄰人所不能容忍的去年概況的，尤其應(yīng)為嚴(yán)禁”，而我國臺灣地區(qū)民法典則規(guī)定“其侵入輕微或按土地形狀、地方習(xí)慣、認(rèn)為相當(dāng)者，不在此限”。兩部法律從正反兩方面規(guī)定了對不可量物進(jìn)行進(jìn)行自由裁量的依據(jù)。此外，關(guān)于相鄰關(guān)系的歸責(zé)方式與免責(zé)情況也在審判實踐中適用不統(tǒng)一。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百零二條規(guī)定了相鄰房屋滴水糾紛適用過錯責(zé)任，而我國的民訴法及相關(guān)解釋，也沒有對相鄰關(guān)系糾紛的歸責(zé)原則作進(jìn)一步規(guī)定，《物權(quán)法》第九十二條對用水、排水、通行、鋪設(shè)管線造成損害時僅規(guī)定造成損害的應(yīng)給予賠償，雖有人認(rèn)為這體現(xiàn)了相鄰關(guān)系的無過錯歸責(zé)原則，但筆者認(rèn)為該規(guī)定并不明確。實踐中，也有很多當(dāng)事人以自己無過錯為由進(jìn)行抗辯，對審判、尤其是調(diào)解、釋法工作造成阻礙，筆者建議，法律應(yīng)將相鄰關(guān)系的歸責(zé)原則進(jìn)行明確規(guī)定，由于相鄰關(guān)系標(biāo)的額小和鑒定成本高昂的特點，建議立法明確規(guī)定為無過錯責(zé)任或過錯推定責(zé)任，可以達(dá)到避免鑒定、為當(dāng)事人節(jié)約訴訟成本的法律效果。
此外，對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)該規(guī)定相應(yīng)的計算標(biāo)準(zhǔn)與范圍，做到有法可依、計算明確。
2、注重居委會、街道辦事處的調(diào)解作用
相鄰關(guān)系糾紛的復(fù)雜性在于當(dāng)事人心態(tài)的復(fù)雜，有的確實是為了恢復(fù)原有居住空間，但也有的是為了爭奪物質(zhì)利益，或者是為了報復(fù)借機(jī)生事，或是因為往日積怨出氣。而法院就個案進(jìn)行審理的時候，往往難以查清隱藏在具體案件背后的種種其他矛盾，即使能夠查清，限于訴訟的特殊性，不能判超訴請，故單純就該具體案件進(jìn)行調(diào)解有時難以達(dá)到案結(jié)事了的目的，在單個案件結(jié)案后也容易因為其他糾紛未解決造成結(jié)案不能服判息訴。相比之下，居委會與街道辦事處的調(diào)解則有很多優(yōu)勢。
第一，居委會調(diào)解可以通過做當(dāng)事人家人、朋友、鄰居等相熟人員的工作，間接做通當(dāng)事人的工作，或通過與對方?jīng)_突矛盾對立情緒不嚴(yán)重的家人與對方的接觸，緩和、化解糾紛。比如在我院處理的某一案件中，在調(diào)解過程中我們了解到，與被告同住的父母愿意支付一部分賠償金以解決原、被告之間的糾紛，鑒于此原告也同意撤訴，但被告本人因為一些案外原因堅決不同意賠償，也因為被告的態(tài)度導(dǎo)致原告堅決不撤訴。如果訴前通過居委會調(diào)解，被告父母可以支付部分賠償金給原告，也許就可以避免訴訟的發(fā)生。
第二，居委會與街道辦事處工作人員，相比法院法官與法院其他工作人員而言，與當(dāng)事人日常接觸較多，對爭議現(xiàn)場及爭議標(biāo)的的歷史也比較了解，更容易通過各種相熟人員側(cè)面了解爭議背后的情況，將當(dāng)事人的一些相關(guān)糾紛進(jìn)行一攬子調(diào)解，找出一個利益最優(yōu)化的解決方案。調(diào)解的過程其實也是當(dāng)事人利益的一種博弈過程，在相關(guān)人員之間有多種糾紛的情況下，當(dāng)事人為了爭取某種利益或擴(kuò)大某種利益也會愿意適當(dāng)放棄另一部分利益，此時，就容易達(dá)成調(diào)解的目的，而且在對多種矛盾綜合下的一攬子調(diào)解，有利于最終化解當(dāng)事人矛盾。
3、與行政執(zhí)法部門配合,重視事前救濟(jì),增強(qiáng)事后執(zhí)行力度
訴訟是一種事后救濟(jì)手段，有時需要花費高昂成本，不利于當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)的解決問題。而相鄰關(guān)系的一些問題，其實可以通過行政行為的預(yù)先介入，達(dá)到化解糾紛的目的。例如一些老房子因為年久失修，造成漏雨發(fā)霉，可以通過街道辦事處找房管部門，動用公用的房屋維修基金進(jìn)行修繕，這既有利于問題的解決，也可避免相鄰方在面對面的訴訟過程中增加對立情緒。再比如，在對房屋頂層或外墻進(jìn)行其他用途前，可以通過召開業(yè)主大會或與全體業(yè)主就使用費用等進(jìn)行協(xié)商，避免事后發(fā)生糾紛。同時規(guī)范完善行政審批、環(huán)境評估、行政復(fù)議、行政申訴制度，通過多種方式解決糾紛，避免最后的司法手段的介入。
而在面對強(qiáng)制拆除、恢復(fù)原狀的判決過程中，法院有時也難以單獨履行職責(zé)，需要其他行業(yè)、其他部門配合、協(xié)助與支持，才能真正的解決問題。當(dāng)然，一些當(dāng)事人選擇民事訴訟作為救濟(jì)手段，是因為過去長期的“官本位”思想導(dǎo)致不愿直接與行政部門打交道，或在與行政部門溝通并未取得預(yù)期效果的情況下的不得已選擇，但相信隨著我國行政部門的服務(wù)性職能越來越被強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格依法行政，達(dá)到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，一些相鄰關(guān)系的解決方式也會日益多元化，訴訟也將不會是當(dāng)事人的必然選擇。
4、注重現(xiàn)場勘驗與經(jīng)驗法則的應(yīng)用
相鄰關(guān)系是來源于實踐的問題，最終也必然通過實踐的方式去解決，這就需要審判人員注重現(xiàn)場勘驗與經(jīng)驗法則的應(yīng)用。在相鄰關(guān)系案件中，當(dāng)事人會提供照片、錄像、圖紙等證據(jù)證明自己的主張，但這些平面的證據(jù)并不能讓審判人員對損害的事實產(chǎn)生直觀感受，因此必須要進(jìn)行現(xiàn)場的實地勘察。
在勘驗過程中，一方面可以更清楚的感受到損害是否對當(dāng)事人產(chǎn)生了不利后果、影響大小，可以在雙方的對話中對損害發(fā)生的原因、因果關(guān)系有個初步的認(rèn)識，更可以通過現(xiàn)場勘驗接觸其他鄰居、居委會等人員，聽取他們的意見，為合理裁判做好基礎(chǔ)。
另一方面，在實地的現(xiàn)場勘驗也是調(diào)解的另一次有利機(jī)會，法官與當(dāng)事人邊走邊看邊溝通的過程中，比在法庭上正襟危坐的調(diào)解更加沒有距離感，更容易讓人信服、利于溝通。
通過現(xiàn)場勘驗之后，審判人員會對糾紛的產(chǎn)生、狀況大致做到心中有數(shù)，在接下來的審判中就要大膽應(yīng)用經(jīng)驗法則，節(jié)省訴訟成本，做出公正裁判。法律習(xí)慣本身就是法律淵源的一種，而從有利于生活秩序穩(wěn)定和和睦鄰里關(guān)系的考慮，習(xí)慣與經(jīng)驗也是相鄰關(guān)系案件要考慮的重要因素。例如，對公共通道的使用是否是符合日常習(xí)慣的，是否超過了其他樓層的程度，噪音的產(chǎn)生是否超在一般人可忍受范圍內(nèi);再例如，樓上裝修，樓下發(fā)生漏水現(xiàn)象，如果被告不能舉證證明與其無關(guān)，則根據(jù)經(jīng)驗法則可推定漏水是由被告裝修所造成的。
如遇到賠償損失的訴訟請求，原、被告對數(shù)額達(dá)不成一致意見，可以通過找尋雙方都認(rèn)可的維修部門議價的方式確定修繕費用，減少申請評估帶來的時間、金錢的損耗。如遇到不配合現(xiàn)場勘驗或評估的當(dāng)事人，也可以利用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定，由阻礙方當(dāng)事人直接承擔(dān)不利后果?，F(xiàn)場勘驗與經(jīng)驗法則的應(yīng)用是相互補(bǔ)充的。如判斷所受侵害是否超過必要限度，應(yīng)考慮受害方的特殊感受。而經(jīng)過現(xiàn)場勘驗，發(fā)現(xiàn)受害人家有老人、小孩或特殊疾病者，對侵害事實的感受特別敏感的，在應(yīng)用經(jīng)驗法則時就應(yīng)該多加注意，考慮其特殊感受。
5、建立社區(qū)法庭制度，創(chuàng)新糾紛解決機(jī)制，促進(jìn)社區(qū)和諧
在城市，由于人口居住的社區(qū)化，導(dǎo)致人口以居住地為中心會產(chǎn)生一系列的矛盾與糾紛，其中就包括因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛。而這類社區(qū)的矛盾糾紛案件基本上都要在基層解決。因此，在現(xiàn)行基層法院人員緊缺的情況下，投入大量的人力、物力進(jìn)行調(diào)查、取證、調(diào)解、做群眾的工作是非常困難的?；谶@種狀況，就必須積極的探索新的糾紛解決機(jī)制來快速的處理這類問題。近日來，市南法院就針對青島市西部云南路片區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜、矛盾糾紛較多、處理難度較大的特點，著手創(chuàng)建了新社區(qū)法庭。即在市南區(qū)的云南路設(shè)立一個社區(qū)法庭，抽出對審判、調(diào)解等有豐富經(jīng)驗的法官到社區(qū)法庭任職，并通過與居民委員會、街道辦等的相互聯(lián)動機(jī)制，處理云南路周邊的地區(qū)的居民的各種矛盾。通過社區(qū)法庭制度，一方面達(dá)到社區(qū)事務(wù)處理的專門化、專業(yè)化效果、另一方面因社區(qū)法庭緊鄰相近的社區(qū)，對社區(qū)內(nèi)發(fā)生的事情及時了解、及時處理，將矛盾化解在社區(qū)，消除在萌芽狀態(tài)。
總之，相鄰關(guān)系是來源于實踐的問題，最終也只能通過實踐去解決;相鄰關(guān)系的解決，既要重視法律效果，更重要的是重視社會效果，要符合人之常情、社會常理，決不能機(jī)械的適用法律，而要使用靈活的裁判方式和機(jī)動的調(diào)解模式。審判過程中，應(yīng)注重判決的合理性和可操作性，加強(qiáng)執(zhí)行力度，體現(xiàn)法律權(quán)威。更要通過各種方法、尋找糾紛的源頭，利用居委會、街道辦事處或其他行政機(jī)關(guān)的力量，協(xié)助解決其他糾紛，進(jìn)而解決相鄰關(guān)系糾紛，促進(jìn)社會和諧。
相鄰關(guān)系的處理原則
兼顧利益
兼顧各方的利益，互諒互讓、互助團(tuán)結(jié)
相鄰各方對土地、山林、草原等自然資源的使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生爭議，或因環(huán)境污染發(fā)生爭議以后，必須本著互諒互讓、有利團(tuán)結(jié)的精神協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)和人民法院解決。在爭議解決以前，爭議各方不得荒廢土地、山林等自然資源，不得破壞有關(guān)設(shè)施，更不得聚眾鬧事，強(qiáng)占或毀壞財產(chǎn)。對故意鬧事造成財產(chǎn)損害和人身傷害的，除追究當(dāng)事人的民事責(zé)任外，還應(yīng)追究其行政責(zé)任，甚至刑事責(zé)任。
相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，要互相協(xié)作，兼顧相鄰人的利益。以鄰為壑，損人利己，妨害社會公共利益的行為，是與相鄰關(guān)系所應(yīng)遵循的原則相悖的。人民法院處理相鄰關(guān)系糾紛，也要兼顧各方的利益，使糾紛得以妥善解決。
提供利益
有利生產(chǎn)、方便生活
處理因相鄰關(guān)系發(fā)生的糾紛時，應(yīng)從有利于有效合理地使用財產(chǎn)，有利于生產(chǎn)和生活出發(fā)。例如在處理地界糾紛時，如果原來未劃定地界，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)如何便于經(jīng)營管理和有利于生產(chǎn)發(fā)展的原則，來確定新的地界線。
公平合理
公平合理是民法所追求的價值目標(biāo)，也是處理相鄰關(guān)系的基本原則，其中有四層含義：
(1)堅持權(quán)利義務(wù)平等。相鄰各方都是平等的民事主體，誰也不能只行使權(quán)利，不履行義務(wù)。相鄰一方不履行義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
(2)行使權(quán)利應(yīng)保持在合理限度內(nèi)。
(3)尊重歷史形成的客觀狀況和先后順序。
(4)避免或排除不妨妨害，合理賠償損失。
相鄰關(guān)系的種類很多，法律很難對各種相鄰關(guān)系都作出具體規(guī)定，這就需要人民法院在處理相鄰關(guān)系糾紛時，應(yīng)該從實際出發(fā)，進(jìn)行深入的調(diào)查研究，兼顧各方面的利益，適當(dāng)考慮歷史情況和習(xí)慣，公平合理地處理糾紛。
相鄰關(guān)系的主要特點
不動產(chǎn)相鄰關(guān)系具有以下特征：
第一，相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有權(quán)人或者使用人之間。相鄰人可以是自然人、也可以使法人;可以是財產(chǎn)所有人，如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包經(jīng)營人、承租人。
第二。相鄰關(guān)系的客體一般不是不動產(chǎn)和動產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或者使用權(quán)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益，如噪聲影響鄰人休息，對于不動產(chǎn)和動產(chǎn)本身的歸屬并不發(fā)生爭議。有的相鄰關(guān)系的客體是物，例如，相鄰竹木歸屬關(guān)系。
第三，相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個以上所有人或者使用人的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是相鄰的。如上例承包經(jīng)營人乙不通過承包經(jīng)營人甲承包的土地不能到達(dá)自己承包的土地。如果甲、乙之間的土地一個在河北，一個在西藏，自然就不可能發(fā)生這種通行關(guān)系。
所謂“相鄰”，不以不動產(chǎn)的直接相鄰為限。例如甲、乙兩村處于同一條河流的上下游，兩村雖然不直接相鄰，但亦可能因用水、流水、截水與排水關(guān)系，而又相鄰關(guān)系適用的余地。
相鄰關(guān)系的規(guī)則一般應(yīng)由法律明文規(guī)定。但是，由于不動產(chǎn)利用關(guān)系的復(fù)雜性，法律不可能對所有的相鄰關(guān)系都作出明確的規(guī)定，因此，《物權(quán)法》第85條規(guī)定：對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。”
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